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突破瓶颈发挥优势
记者(以下简称记):盐田是深圳市拥有自然资源最为优越的行政区。但是盐田的山和海占了总区域面积的绝大部分,可开发利用土地资源相对有限。另一方面,盐田是个狭长的地带,交通成为发展盐田房地产最大障碍。2002年,盐田会采取哪些方式来突破瓶颈,使盐田的资源优势得以充分发挥?
吴合生(以下简称吴):市委、市政府的领导已经开始关注这些问题了。交通和特区二线管理问题是盐田经济发展过程中的两个瓶颈,也是盐田今年乃至若干年应着力解决的难点和重点问题。目前盐田每日进出的货柜车约7500多辆,过夜停放的货柜车在5000辆左右,道路交通处于超负荷状态,而深盐路作为连接罗湖、沙头角、盐田港的惟一通道更是不堪重负,因此,盐田已经动工修复开通梧桐山盘山公路,缓解梧桐山隧道的交通压力,预计今年年底完工。此外是建立明珠立交桥,可以初步改善深盐路盐田港段交通堵塞状况,协调盐田港调整港区用地规划,建设进港货车缓冲停车场,规划盐田港后方陆域货柜车的停放用地以及公交线路车场用地。
盐田山地面积占区域面积2/3以上,但因为涉及到特区二线管理问题,使盐田利用山地发展经济遇到了很大障碍。三洲田生态旅游示范区、和大梅沙片区的生物港、绿色材料谷两个高新技术项目都跨越特区二线。今年我们将协调有关部门,争取将特区二线关后移。
记:2002年盐田有哪些重大市政建设?
吴:为了宣传“蓝色盐田”等特色,盐田需要加大力度完善辖区各项市政及公共配套设施。城市基础设施方面,比如恩上路公路、小三洲公路建设,今年在开通梧桐山盘山公路、修建明珠立交桥等工程的基础上,对区内交通进行重新布局和调整,疏通道路微循环,改造深沙路,打通南环路,拓宽梧桐路,规划建设沿山路,初步实现货运交通和城市交通的分流;在公共配套方面,大力促进建设盐田第二高级中学,同时积极配合沙头角口岸的改造,需要进一步完善大梅沙片区的规划设计,加快内湖周边配套设施、大梅沙愿望塔的建设。还要重点建立“东部通道”,盐巴高速公路的建成、梧桐山盘山公路的建设对东部房地产业、旅游业有巨大的促进作用,但连接梧桐山隧道和盐坝高速公路之间路段已引起诸多的交通问题。因此,建立此路段的快速干道,是真正解决交通问题的途径,对此,我们正在主动争取市规划与交通管理部门的支持,尽快制订解决规划方案,并且予以尽快实施。
区委提出建设、改造和完善三个片区,一是大梅沙片区;二是盐田街道片区;三是沙头角片区,进一步完成中英街总体改造规划设计,并投资0.8~1亿元实施改造工程,突出其旅游和爱国主义教育基地的功能,重塑中英街的新形象。
三块土地分批出让
记:2001年盐田的土地收益是5.83亿元,创造历史新高,您怎样评价这个成绩?盐田分局是否制订了2002年的土地收益目标?
吴:2001年的土地收益比2000年增加了34%,这是一个令人鼓舞的成绩,表明盐田区的社会形象得到了提高,高起点、高标准的盐田规划,已经引起了广泛的关注,区政府对盐田独特的自然资源进行的规划、宣传工作取得了成效。盐田区土地过去是无人问津,现在很多品牌房地产商大手笔进驻,土地价值得以升值。
今年政府供应土地主要在大梅沙片区,计划推出土地约16万平方米。主要用途有居住、办公等用地,将以三期分别推出。第一期准备在5月,主要是大梅沙内湖东侧地块,土地用途为商业、办公及住宅用地;第二期大约是8月,主要推出万科用地的西侧山地,土地用途为住宅用地,第三期在10月,将结合市场需求状况等因素考虑是否推出规划中的大梅沙海滨五星级酒店用地。
这个计划主要有以下考虑:第一、从深圳前段时间土地供应情况看,主要供应的是住宅用地,为发挥盐田资源特色,使盐田的土地供应成为新亮点,将推出与旅游业配套的商业、办公、住宅及酒店用地,主要集中在大梅沙,这也是大梅沙配套设施进一步完善发展的需要。第二、就沙头角片区而言,目前已经开发建设并正在销售的楼盘较多,为保护开发商的利益,消化现有商品房,本年度不宜再供应住宅用地。第三、对盐田港片区,由于市政府给予盐田港的特殊政策,该片区土地供应不在政府供应范围之列,由盐田港方面自行到土地交易中心进行土地交易。但是该片区的土地供应计划仍掌握在政府手中。鉴于盐田港的发展,为发挥政府的作用,分局可以与盐田港方面协商,共同推出盐田港的仓储或住宅用地进行公开招标拍卖。第四、对于发展中的备用地,如沙头角恩上水库片区、三洲田片区,目前出让的条件仍然不够成熟。现在主要是进行交通设施的建设,规划、项目咨询论证等前期工作。2002年我们计划土地收益是3亿元,土地收益全部用于市政设施建设。
投资商就是“顾客”
记:房地产建设关系到一个城市的未来发展,您认为政府部门应该在这个行业里扮演什么角色?
吴:房地产必须在政府调控管理下才能得以持续、稳定、健康地发展,房地产过热及过冷的现象均是政府缺乏适当的干预调控所引起的。市场经济本身存在功能缺陷,如市场调节的短期性、滞后性和盲目性,房地产市场是整个市场体系重要的分市场,在市场经济的发展过程中,政府干预市场、加强宏观调控势必也要对房地产市场和房地产行业的发展进行干预管理,保证房地产供给结构与需求结构基本趋于一致,使房地产获得稳定、持续、健康的发展,避免房地产业大起大落和大量资金积压,房地产开发结构失衡,防止为争取更多的土地收益而过多卖地现象,政府应当制订可持续供地计划,并确保土地开发能与人口规模适度增长、环境资源保护的协调发展。
盐田区的房地产必须符合盐田区的产业发展政策。作为盐田房地产业发展的政府主管部门,我们要继续搞好政府决策的咨询活动,加强政府的服务功能,政府制订房地产发展计划、土地供应计划,除了结合盐田的实际情况外,还应当充分了解市场真正需求,多举办类似海语论坛的活动,为政府注入市场因素。还要改善服务质量,谁投资盐田谁就是我们的顾客,我们要提高办事效率、以吸引更多的“顾客”。我们除了制订符合盐田发展战略要求的房地产业可持续发展规划,使之与其他产业协调发展,还要完善市政及公共配套设施,搞好政府决策的咨询活动,政府不是什么都管,能交由市场决定的就由市场决定。
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盐田区概况
盐田东部沿海和其他各区相比,拥有得天独厚的山海资源及珍贵的黄金海岸线。其实这里的海景、山景资源比其他区都较为优越。盐田港本身拥有的深水港条件使盐田港跻身世界十大港口之一。大小梅沙海滨有“东方夏威夷”之称,离市中心也仅需20分钟车程。其次是山景优势,盐田区的三个片区沙头角、盐田、梅沙均拥有优美的山、水相连的资源环境,沙头角恩上片区、三洲田片区、梅沙上坪片区都是有山有水,适宜观光旅游、娱乐、休闲、低密度居住等项目的开发。
盐田区成立3年以来,区委区政府及盐田分局多次组织国内外专家对盐田区的城市规划进行专家咨询,结合盐田的优越地理资源环境制定高起点、高标准的城市规划,已投入近10亿元进行市政设施的建设,如深盐路、盐梅路、大梅沙海滨公园等,市政设施的改造及完善使盐田区的城市面貌得到很大的改观。同时,政府相当重视市场需求信息,去年举办的“海语论坛”,就是政府重视市场信息、建立政府决策科学化的主要途径。政府对来盐田投资建设的单位,将提供“五星级”的服务,积极主动解决企业发展中存在的问题。