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作为购房人,我非常关心入住后的物业管理问题,所以在签订购房合同时对物业管理做过详细询问。发展商详细地说明了将来需收取的物业管理费数额、标准、服务内容等,还同意将此内容写进购房合同中。可是我入住后,却发现实际情况与当初发展商的承诺不尽相同,例如原来说的24小时热水无法开通,或者原定的物业管理费却要涨价等等。
我找物业管理公司询问,物业管理公司称自己是依据国家标准收费的,发展商说的不算数。找发展商询问,发展商则非常遗憾地称,现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司,自己也没有办法约束,所以只能很抱歉了。我觉得自己好像受到了欺骗。
读者
读者朋友:
您遇到的问题,是由于没有将物业管理与商品房屋买卖之间的关系理顺而导致的。
分析上述问题的关键之处有两点,一是发展商能不能对物业管理问题作出承诺;二是对这种承诺引发的法律后果,发展商是否应承担法律责任。
对于第一个问题,物业管理与房屋买卖均是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商,另一方是购房客户,两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司,另一方是住户,两者间是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合,比如购房客户往往就是住户,而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者的角色。但无论如何,不能抹杀这两种合同关系的独立与区别。而物业管理费用、标准、服务内容等,实际上就是物业管理法律关系中的种种权利、义务、责任,只能由物业管理公司予以确立。
在房屋预售前,发展商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议,确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后,发展商在售楼时,可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释,以便增加该物业的卖点,同时方便广大购房者进行综合的比较、选择。
但是发展商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中,这样做就是越俎代庖,是不当处分他人的权利。发展商没有签订这种条款的主体资格,应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。
最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第七十一条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”依据《民法通则》的规定,对于重大误解情形,一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤消,被撤消的民事行为从行为开始起无效。同时,我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤消后,因该合同取得的财产,应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”
这就是说,如果发展商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济损失,则该客户可以要求撤消该购房合同,双方退房退款。如果客户因此遭受损失,例如装修费等,则可以提出索赔请求。