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1月15日,建设部与中国工商银行在京签署了推进住宅产业现代化方面的合作协议。这是建设部首次把商品住宅性能认定工作与工商银行的住房信贷业务相结合的一次创新与尝试。业内专家认为该协议将对房地产市场的健康发展产生重大影响。为此,本报记者专访了建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲和工行住房信贷部总经理刘子刚。
实力开发商受益
建设部住宅产业化促进中心童悦仲在接受本报记者采访时说,在日本,住宅项目进行性能认定是强制性的,日本称之为“住宅性能表示制度”。但在我国,自1999年建设部开展住宅性能认定工作以来,一直采用由开发商自行申请的方式,而不是由建设部强制性要求所有项目参加认定。至于今后我国会不会强制性要求项目进行性能认定,还要看将来的发展情况。他透露1999年出台的住宅性能认定标准,今年建设部将开始进行调整,但具体出台时间未定,在调整标准没有出台前还是按原定制度进行性能认定。今后将逐步在更多的省市建立地方商品住宅性能认定委员会,将性能认定工作进一步展开。
目前,我国商品住宅性能认定主要分三个步骤进行:一般由开发商自发提出参加商品住宅性能认定申请,建设部在对住宅项目开工前进行预审,指出项目的不足之处并让开发商改进,减少了前期的不合理性设计。他强调指出项目通过预审并不等于通过认定,仅仅是把该项目列入计划;在施工过程中建设部还要组织有关人员进行检查;项目完工之后建设部还要进行检测、评审,并对项目质量进行最后的认定。在开工前进行预审,是因为住宅性能认定注重的是过程而不是结果。如果仅仅是建成后,在木已成舟的情况下再进行评定是没有多大意义的,建设部希望通过认定工作来引导开发商进行理性开发,以提高整体项目质量。
童悦仲指出,商品住宅一旦通过性能认定,其益处是很明显的。一方面,通过性能认定是项目本身高品质的表现,能够达到比开发公司自行宣传更好的效果,在很大程度上可获得消费者的信任;另一方面是建设部此次跟工行合作之后,通过性能认定的项目能够获得优先贷款,特别是对那些资质优良的开发商更为有利。
扶持精品
童悦仲说,国家不鼓励把人按收入分档次、分类,美国的情况就是前车之鉴,虽然美国现在已经发现贫富人群划分明显带来的社会问题,也采取了各种的补救措施来融合各阶层的人群,但成效并不大。住宅分为1A、2A、3A三个等级分类供应,只是建设标准的不同,并不是国家把不同收入档次的居民区分开来,而是为了更好地满足不同收入者的需求,使不同收入水平的购房者都能买到品质保证的房子。在计划经济时代,人们的收入差距不大;但在当今市场经济条件下,人们的收入档次拉开了,住宅需求的档次也就有所差别。尽管现在很多开发商都在宣传自己的楼盘是“高尚社区”、“帝王风范”等等,对购房客户也进行尽可能的分类,以求住在同一小区中的居民档次都差不多。
对开发商来说,3A标准仅是面向不同收入者而言,并不代表开发难度的高低。比如1A级经济适用型住宅就不一定比2A级中高档住宅、3A级高档公寓的开发难度低,1A级住宅对开发商、设计单位、规划单位、施工单位等的要求跟2A、3A级住宅是一样的,有时甚至更高,因为涉及到成本控制等问题。但不可否认,达到A标准的都是精品,达到这三个标准住宅的都是同档次建筑里的精品。对于购房者来说,住宅性能认定为其提供了选择放心房更多的机会。
精品住宅贷款优先
工行住房信贷部刘子刚总经理告诉记者,住房信贷是银行的主要业务之一,银行通过放贷来进行经营收益,所以从银行的角度来说,它希望放贷对象是值得信赖的。但是我国企业资信评估制度尚未完善,银行未能有效了解、评估借贷开发商的资格、信誉等等。根据最近我们与建设部签署的住宅产业现代化合作协议,建设部进行性能认定工作等于为工行解决了这一难题,对于经过建设部评定的项目,工行将以建设部的认定结果为依据,对通过性能认定的优秀楼盘的开发商将会放心地给予发放贷款。这项工作的开展,不仅可以提高贷款品质,还降低了银行的放贷风险。
关于对被评定为1A、2A、3A三个等级商品住宅开发项目将提供怎样的贷款额度和手续,刘子刚总经理表示,对于通过建设部性能认定或达到认定标准的优质商品住宅开发项目,工行肯定给予重点支持和保证,对于贷款的额度工行将根据开发的规模等实际情况相结合而有所差别。在办理贷款的手续上将根据建设部的评审结果而有所简约、提高时间效率,在业务操作程序、规范、评审重点和规定等方面会适当的灵活些。
记者在采访时获悉,今后建设部可能还会考虑与其它有合作意向的金融机构进行合作。(蔡义鸿 符和妹)