|
||||
在住房的梯级消费链上,一手房(即商品房)和二手房是环环相扣的,从去年来看,商品房盘整,二手房价也跟着下降。今年,从税费的降低和部分公房上市的解禁来看,一切利好因素都表明:2002年可能是二手房红火的一年。那么,二手房价格是涨是跌?对于这个问题,部分中介公司老总各有观点——
老房关照
二手房的房价,是影响交易量的关键因素,在去年商品房市场盘整、今年市场复苏的背景下,二手房的价格升降相信也是您最关心的。这里请来的诸位老总,都是二手房市场中的专家,他们的观点对您一定有所启示。至于房价到底是何走势,老房的意见是:二手房的价格在不同区域表现千差万别,找到适合自己、价钱合理的房子,还要靠您自己的火眼金睛。
涨价说:大规模的拆迁,引起市场需求量增加,供需矛盾更紧张,房价上涨。
海开房地产经纪公司副总穆克非:
观点1:按北京总体规划,2010年之前将有250万人口迁出城区(即五环外),今年是动迁工程正式启动的第一年,CBD、奥运村、中关村以及城区危旧房改造,拆迁居民将近10万人。而城市边缘房屋配套设施不完善,拆迁户选择城区或就近买二手房的较多,相对于动迁时间(如一个月)的仓促,大量的拆迁户同时入市,必然引起供需紧张,房价上升。
观点2:目前影响北京二手房价的主要因素是供给量的多少。由于二手房源少,需求量多,市场完全是一个卖方市场,房价随一级市场房价变动而变动。随着大批人口外迁,购房人数增加,导致利润升高,在今后的3~5年时间内,新建商品房价格预计每平方米将平均上涨500元,这种趋势可能一直维持到2005年。因此在目前二级市场供需矛盾短期内无法解决的情况下,二手房价格上涨成为必然。
降价说:政策壁垒打破,供应增多,二手房供需矛盾缓解,降价是大势所趋。
我爱我家房地产经纪公司总裁陈早春:
观点1:影响二手房价格的因素有很多,如地段、交通、市场、消费者的观念、政策因素等。但其中起根本作用的还是市场因素。目前由于政策壁垒、上市二手房量很少,一年有2000多套,供需情况在整个城区分布不平均。而供需增长量往往是不成正比的,供给量增长一倍,二手房需求量可能只增长20%。这样每年增长的上市量从一定程度上缓解了供需矛盾,从而带动房价下跌。
观点2:北京的商品房一级市场一直处在主流消费群与主流项目相对错位的矛盾中,新建住宅项目的价格显得过高。从去年开始,商品房盘整趋势出现,处在阶梯消费链上的二手房价也就跟着下降。从今年来看,二手房价格可能会下跌10%15%。
鑫尊地产总经理刘军:
观点1:从微观角度分析,新的金融手段的出台,如押旧换新、无用途抵押贷款、以及税费下调减少二手房流通成本、三级市场的开放等,都会放大二手房市场供应量,带动房价下滑。
观点2:三级市场如果开放,一部分买房用于自住的消费者就会转移到三级市场,从而使原本供需紧张的二级市场趋于平衡,房价也会跟着降低。
平稳说:供需矛盾依然维持原来水平,政策解决不了市场问题,价格变化不大。
中介事务所副所长杨晓:
观点1:一个成熟的房地产市场首先是建立二、三级基础市场,然后在此基础上保持一定量的新建住宅,但国内的情况正好相反,这样使得市场发展很不协调。北京一、二级市场价格梯度没拉开,市场需求基础大,但有效的需求及供给量小。相比上海、青岛等二手房市场较活跃的城市,北京的根本原因在于新建商品房量居全国第一。商品房销售成本高,利润空间小,价格下滑空间小,因此不能带动二手房价下跌。
观点2:市场成熟度不够,二手房市场流通成本高,使消费者达不到预期收益,对买卖成交信心不足,因此宁愿靠出售零星产权以换取稳定回报,2001年租赁市场的活跃证明了这一点。即使去年全年二手房成交6000套左右,其数量的增加完全是由于特殊情况特定条件下的市场因素,如城市建设速度加快、拆迁量增加造成的。而政策方面的作用并不明显,市场有效需求供量没有根本改变。房价也不会得到逆转。
万德城房地产经纪公司副总赵胜利:
从市场需求情况看,今年全市拆迁力度加大,有7万拆迁户,而商品房总标的过高,消费者选择二手房的可能性较大,导致市场需求量增多。另外,由于今年二手房新政策的出台,政府降低了交易收费,简化了登记手续,银行从去年开始提供阶段性担保,满足了买方贷款的需求,也使转让户能迅速拿到房款,这样今年二手房供应量预计会比去年多出5倍,有1万多户上市,因此今年供需将保持原来的水平,二手房价保持相对稳定,变化不大。(姚文争)