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一业主因张贴告示召集业主委员会被判败诉引出的话题
日前有报道说一住户因张贴告示召集业主大会,被判败诉。我即将要住进新买的房屋成为业主,请问如果物业公司有问题,我该如何正确行使业主的权利?王女士
您所说的报道我也看见了,感到十分遗憾。如果那位白女士用适当的方式正确地运用 自己作为业主的权利,其结果肯定不是这样的。根据《北京市居住管理小区物业管理办法(修正)》第八条规定:居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时,应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立业主委员会。日前出台的《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》增加了首户入住满二年,也可组建业主委员会。这就是说,业主要想成立业委会是有条件的,并不是一个或几个业主想成立就能成立的,而召集业主大会,应由业委会来组织,也不是由业主单个来召集的。
业委会的职责主要是维护业主的合法权益,制定委员会章程,选择或解聘物业公司,监督物业公司的工作,并有权检查物业公司的工作。
实践中,很多居住小区都是分几期来开发的,要想达到50%的入住率一般都需要相当长的时间。按照新规定,首户入住满两年,也能组建业委会。在此之前,没有业委会,业主就需要用其他合法的方式来保护自身的利益。
根据《北京市居住管理小区物业管理办法(修正)》的规定,在业主委员会成立前,由该居住小区的开发建设单位负责物业管理,并可选择有资质的物业管理企业进行前期管理。业主委员会成立后,由其决定物业管理企业的续聘或解聘。因此在没有成立业委会以前,出现物业服务的问题,业主可依据购房合同和《商品房房屋使用、管理、维修公约》与开发商协商解决。因为《公约》是经国土房管局审核批准的,其中对物业管理的服务内容、服务标准、收费标准等都有具体规定。如果不能得到合理解决,业主可向房管机关投诉。如果是开发商选用的物业公司服务质量有问题,或者和物业公司发生争执,业主可先和物业公司协商解决,如果解决不了,可向开发商书面提出申请要求解决物业公司存在的问题。如果对结果不满意,业主还可以向房屋管理机关投诉物业公司,由政府机关来规范物业公司的服务质量问题。因为物业公司的成立都必须要经过房管机关进行资质审查,如果不合格,将会被取消物业管理资格。
由此可见,业主在居住期间如果认为开发商或者物业公司的管理有问题,最好是通过业委会来解决。如果没有成立业委会,不妨用上述方法来解决问题,而不要自己擅自采取一些过激的行为。因为这样往往解决不了问题,还可能会给自己带来麻烦。(新起点律师事务所王震)