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刚刚过去的2001年,各项楼市新法规纷纷出台,初步构成了“法制化、市场化、规范化”的房地产行业框架,功在长远。连续几天来,记者先后走访了行业主管部门及一些研究人员,大家普遍认为,种种迹象已表明:2002年新政策将更加密集地发布,以促进房地产管理体系更细致更完善。因此,将今年称做楼市“普法年”似不为过。
以下提到的若干政策,有的即将出台,有的已列入议程,有的则正在酝酿。
1关于税费方面
房地产开发税费面临调整
有关人士透露,随着中国正式加入WTO,更多的外地、外国资金及企业将进驻北京楼市。为体现公平公正的世贸原则,北京市的行业壁垒与政策门坎也将逐步降低,对不合理的税费尽快彻底地清理已经摆上议程,曾经在1992年之后房地产过热时期出台的制约投资与消费的政策,理当在此番清理之列,减费降税是大趋势。
鼓励居民卖旧买新的政策将强化
为促进房地产二三级市场的联动,北京市曾出台鼓励卖旧房买新房的政策,规定居民在卖掉旧房后于半年内购置新房的,若购房款等于卖房款,则不必交纳税费,政府只对高于卖房款的部分收缴税费。但是这一政策始终未能得以顺利执行。近来,政府为激发二级市场的活力,出台新的政策规定已购公房不必住满五年即可上市。有关人士强调,鼓励卖旧买新的政策将随后得到深入贯彻。
2关于交易方面
内外销住宅呼唤并轨
去年,上海市的内外销住宅已率先并轨,清除了门坎,以适应入世的需要。世贸组织规定,必须对外国人实行国民待遇,不得留有歧视性政策条款,于是北京市的内外销住宅并轨也将指日可待,相信此举必将有力地促进京城楼盘整体品质的优化,对刺激外籍人士购房积极性大有好处。
住房三级市场闸门开启
居民对住房三级市场的企盼由来已久,同时公房使用权地下交易也从未停止过。今年,政府将本着开闸放水的政策,为公房使用权的交易“解套”,据悉,这将又一次促进楼市潜在需求与供给的进一步释放。
中介经纪人的考核上岗制度着手制订
记者在日前召开的全国建设工作会议上了解到,我国将从今年开始实行中介经纪人考核制度,中介经纪人也像会计、律师、医师等职业一样,实行全国统考政策,今后,中介经纪人必须持证上岗。因此,北京也将着手制订相关政策,并以此为契机,加大对中介市场的整肃力度,净化市场环境,理顺交易环节。
3关于金融方面
结合中央政策,加高贷款门坎
去年6月,中央银行出台政策,全面加高了贷款门坎,明确规定企业开发贷款的前提是项目“四证”齐全,同时自有资金必须到位30%以上;而购房贷款的条件必须是多层住宅结构封顶、高层住宅完成投资额的三分之二。有关人士大胆预言,这一政策出台后标志着楼市的现房时代开始来临。然而北京市的各家银行由于种种原因,并未对央行的这一政策及时跟进。预计今年北京市各家银行将会纷纷行动起来,结合实际制订具体的实施细则。“空手套白狼”的开发商的末日到了。
贷款担保制与抵押制将进一步完善
前不久,北京市有关方面公布了二手房贷款专业评估机构的名单;近日,本市又成立了专门的住房贷款担保中心,从而加大了对增量房及存量房的贷款支持力度。有关人士透露,今年,北京市将进一步完善住房贷款的担保制与抵押制,扩大担保制与抵押制的适用范围,使之逐步覆盖商品房、经济适用房、二手房以及商业性贷款与公积金贷款的各个领域,并使工作程序更加简化。
4关于交房方面
成品房将大量浮出水面
去年,市建委出台了关于推进住宅装修、杜绝毛坯房的政策。该政策规定,去年12月1日之后立项的楼盘必须为业主提供精装修,严禁交用毛坯房。该政策为开发商提供了4种选择方案,如菜单式装修方案与一次性成形装修等。但是,该政策仅仅是一个框架性的指导意见,预计今年有关部门将出台详尽的实施办法。
入住管理办法正在起草
前不久,上海市出台新政策,改变了传统的竣工验收制,代之以竣工备案制。有关人员认为,北京市此起彼伏的入住纠纷跟政府管理手段落后不无关系,诞生于计划经济体制下的竣工验工制度早已不适应市场经济的要求。有消息说,目前北京市正在起草《入住管理办法》,届时,开发商交房的同时,必须向业主提供类似“入住许可证”的凭据。
5关于物管方面
住房公共设施与部位维修基金使用及管理办法将出台
有关政策已经规定,业主须按总房价的2%交纳公共维修基金,但是,却未对基金如何有效使用与管理作出详细规定。目前的实行情况是,一些业主虽然交纳了维修基金,但是每年还要向物管公司交纳房屋大中修费用。据悉,住房公共设施与部位维修基金的使用及管理办法估计将于近期出台。
业主委员会的管理办法也应列入议程
目前,成立业主管理委员会的居民小区数量还不是很多,即便是已经成立了业主管理委员会的小区,也存在业主管理委员会的责、权、利纠缠不清的现实问题,于是,业主管理委员会的作用大打折扣,同时,其与开发商及物管商之间常常激发各种矛盾,甚至演变成对立关系。以上问题已经到了必须妥善解决的时候。有业内人士呼吁尽快把业主委员会的管理办法纳入制订日程。(杨哲彬)