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通州派:珠江董事长谢强
CBD白领对通州情有独钟
一辩:交通条件得天独厚
北京珠江公司非常看好通州区,其董事长谢强曾对通州区的各项基础条件与发展潜力进行过系统的分析。谢强认为,通州区处于CBD的正东,距四惠桥约17公里,交通优势得天独厚。京通快速路早已成为联结CBD与通州区的纽带,而朝阳路的改造将于今年上半年启动,八通线轻轨也正在修建。因此,通州区目前的交通便利条件,非亦庄经济技术开发区可比。谢强透露:京通快速路上的收费站不久之后将要取消,有关部门已就此达成一致意见。相信选择住在通州的CBD白领人士,今后的交通成本将因此而大幅度降低。
二辩:自然资源异常丰富
通州区的自然条件也非常优越。北京本是一个严重缺水的城市,然而惟独通州区的情况非常特殊,在这里竟然分布着6条河流,包括通惠河、运河、温榆河、潮白河等,水力资源相当丰富,为打造高档次的水景住宅提供了便利。近水居住是人的天性,更是白领阶层的追求。谢强说,北京市正投资15亿元对温榆河进行综合整治,使之岸绿流清。目前北京珠江公司正在通州区温榆河绿化带的东部开发珠江国际城。谢强说,他们在选项目前曾对亦庄与通州进行过综合考核,最终决定在通州区进行大规模开发。不仅如此,珠江公司今年新推出的另外3个新楼盘也悉数位于京城东部,如位于梆子井的珠江绿洲、位于西大望路的珠江帝景苑、位于青年路旁的珠江罗马嘉园,上述四大新楼盘瞄准的均是CBD的客户群。
三辩:政府的作用非比寻常
谢强对通州区的其它市政配套也相当满意,水、暖、电、气等设施一应俱全,符合大规模房地产开发的条件。
但是,不能忽视的是,通州区至今仍十分缺乏高档的楼盘,开发水平有待提高,产品创新与理念创新是当务之急。好在通州区政府已充分认识到这一点。早在去年国贸召开的几次大型房展会上,通州区政府便屡屡打出“构筑通州辉煌”的招牌,率麾下重要楼盘集体亮相,展示通州区的整体形象,取得了很好的社会效果。去年通州区有关方面还专门举办过“通州区房展会”,充分体现了区政府的战略意识。在这一点上,通州区已走到了亦庄的前面。
亦庄派:金地总经理陈长春
亦庄对CBD白领构成强势吸引
一辩:亦庄不乏产业支撑
与珠江公司截然相反,北京金地在选项目之初,也曾对通州与亦庄进行过系统的考察,然而他们最终的眼光却停留在亦庄之上。
陈长春认为,亦庄与通州同样具备“CBD后院”的地缘优势,交通状况也都比较理想。但是,亦庄未来的发展前景与目前的整体形象,均略好于通州区。亦庄毕竟是北京惟一的国家级经济技术开发区。陈长春说,亦庄是比较典型的产业片区,诺基亚、拜尔制药等几十家国际级大企业已入驻亦庄,亦庄未来的方向便是以环保型产业为主,发展成为最适宜工作与居住的成熟片区,既是产业园,又是生态园。相比之下,通州区则缺乏强劲的产业支撑。
二辩:楼盘整体品质胜于对手
亦庄的生活氛围要好于通州,陈长春说,亦庄的体育运动设施应有尽有,医疗、教育、文娱设施也相当齐备,而且大多是按照国内一流的水准进行配套建设的,明显优于通州。亦庄的交通状况也丝毫不逊于通州,京沽塘高速公路在亦庄旁边穿过,未来的五环路将使亦庄与城区的联系更紧密,而且,新规划的轻轨铁路将始于亦庄,与地铁五号线联通。陈长春说,亦庄正朝着一流的卫星城的方向快速发展。况且,通州区的现有项目品质参差不齐,这一点业界人士早已有目共睹。而亦庄的楼盘整体素质要好一些,包括一栋洋房、格林小镇、东晶·国际、星岛嘉园等均是深具特色的靓盘,更符合CBD白领客户群的需求。
三辩:远景规划已然清晰
陈长春特别提到,亦庄的管委会工作效率很高、服务意识很强,充分显示出务实精干的政府形象。陈长春对此深有感触,他认为这有利于吸引优秀的开发商来亦庄投资。陈长春说,在北京金地公司尚未投资亦庄之前,亦庄管委会便曾对北京金地公司进行过专项考察,这说明亦庄在招商引资工作中已形成一整套科学的调研、评估、考核体系,并非是“守株待兔”。因而其投资环境在北京市各区域之中可谓首屈一指。
更主要的是,陈长春认为,亦庄目前已经具备了切实的规划前景,并在按部就班地落实与完善,为投资客清晰地勾画出了亦庄的未来。
中立派:万科总经理张力
谁是“CBD后院”尚不得而知
一辩:CBD的后院将继续扩展
张力对眼下通州与亦庄拼争“CBD后院”的现象另有独到见解。张力指出,千万不要忘了CBD固有的公寓供应量,根据规划,CBD区域的公寓总量应在250万平方米左右,今明两年将是CBD公寓大举入市的激烈竞争期,这些CBD固有的供应量将率先对CBD客户构成吸引。
此外,随着CBD周边交通条件的进一步改善,如京沈高速、京哈高速以及东五环路的建成,CBD的后院恐怕还将继续向外扩展,比如,奥运商圈、燕莎商圈,那里的成熟度毕竟高一些,因而也会对CBD的白领客户构成强势吸引。从这个意义上讲,谁将是CBD最大的后院还不得而知。
二辩:亦庄与通州各存利弊
张力认为,既然要争当“CBD后院”,就必须要研究CBD白领的置业要求。地缘并非是CBD后院的惟一优势。
CBD的高级白领收入水平高,有多次置业的经验,不太可能受炒作影响,他们寻求高品位的生活方式。目前,适合这群人居住的项目恰恰不在亦庄与通州,而在京顺路以北的别墅区。
而普通小白领的主要置业需求不外乎三个,一是便利的交通条件,二是齐全的市政配套,三是低廉的物业价格。符合这三个条件的物业即可满足小白领的需求,至于在哪个方位并不重要。亦庄与通州各有利弊。目前亦庄的交通不如通州,而通州的社区成熟度却不如亦庄。
三辩:政企合力是必由之路
争当“CBD后院”,不仅仅是开发商一厢情愿的事情,还须政府与市场各个环节共同下功夫。比如,优化投融资环境、改善市政配套条件、降低税费比率、给予置业优惠政策……这些均需政府及相关环节共同出面,合力运作。
据记者了解,深圳市为吸引香港人北上置业,出台了很多优惠政策,比如,减免购房契税及教育附加费等等。而上海市早在去年便取消了内外销商品房的限制,为外籍人士在沪选房、购房提供了宽松的环境。相比之下,北京的步伐则显得有些滞后。