|
||||
日前,中房指数办公室发布了2001年第四季度全国房地产形势报告。报告表明,去年1~11月份,全国完成房地产投资4857亿元,同比增长29.7%,成为经济增长的重要推动力量;完成商品住宅投资3400亿元,增长30.5%;办公楼投资为231亿元,下降3.3%;商业营业用房投资为535亿元,增长35.8%。
1~11月份,全国商品房竣工面积12682万平方米,同比增长17.6%。其中,商品住宅竣工面积10631万平方米,同比增长17.2%。同期,全国商品房销售面积达到11618万平方米,同比增长21.6%;其中商品住宅销售面积10473万平方米,同比增长20.8%。从统计数据来看,空置面积仍然具有上升趋势。
北京:旺季不旺 消费信心急需增强
2001年1~11月北京市商品房施工面积4879.8万平方米,同比增长33.3%,其中住宅3603.2万平方米,同比增长44.4%;商品房新开工1898.1万平方米,同比增长77.3%,其中住宅1590.3万平方米,同比增长79.3%。2001年4季度,北京商品房,尤其商品住宅销售面积虽然仍处于增长过程中,但由于施工面积、新开工面积等供应量指标增长迅速,销售增长速度相对趋缓,房价也出现多极变化现象。另外,新开工面积的增长速度也预示着未来一两年间供应量的大幅度增加。
北京房地产市场在申奥成功、加入WTO、二手房政策逐步放宽以及CBD、金融街等规划相继出台等等众多利好因素刺激下,2001年4季度无论是新盘的推出速度还是众多楼盘的销售速度都出现了明显的增长趋缓迹象,“市场在调整”一时之间成为热点话题。
去年,由于入住问题、规划变更问题、质量问题等等而引发的开发商与业主的冲突不断升级,由流血事件到大闹展会,甚至出现带有黑社会性质的暴力事件,这对整个市场的法律制度、管理部门执法力度等都提出了新的挑战,尽快解决问题取信于民已经刻不容缓。
上海:持续发展仍需仔细应对
2001年前11个月,上海商品房施工面积达5198.3万平米,新开工1810.1万平米,竣工986.6万平米,销售1050.5万平米。其中,商品住宅施工面积4144.9万平米,新开工面积1596.5万平米,竣工面积814.7万平米,销售面积994.9万平米,需求对整个市场规模扩大的带动作用显著。
虽然在2001年4季度,上海商品房平均价格增长速度已经趋于缓和,但仍然处于上升阶段,较长时间市场规模与价格的同步增长,表明上海房地产市场进入了新一轮平稳上升发展阶段。
同期,上海二手房销售面积已经达到1200万平方米左右,已经有多个区二手房交易量超过增量房交易数量。二手房市场的迅速发展不但完善了市场供应体系,解决了购买能力不同的消费者的差异需求;同时由于卖旧买新,改善居住条件需求增加,提高了增量房市场的消化能力,形成了对增量房市场的巨大支持。二手房市场规模逐渐增大,已经成为上海房地产市场逐渐成熟的重要标志之一。
然而,目前市场上体现出来的供需平衡,却是多年积累的结果,也不能排除一些特定因素,比如(1)房改政策的提前消化,有许多人、许多单位在赶“福利分房末班车”,这两年集团购房行为骤增,至今仍未彻底切断;(2)大量旧区改造、市政动迁造成的需求,据统计近几年上海每年均有500多万平方米左右的住宅用于居民动迁,超过年住宅竣工量的三分之一,带有明显的政策痕迹;(3)“需求压抑”的积累爆发,以及房改政策提前消化,在行情看涨的情况下,不少稍微有一点积蓄的人都匆匆挤进购房者行列,提前释放了购买力。当这些特定时期的特殊情况消失后,怎样保持上海住宅产业的持续发展仍然值得深思。
天津:需求劲增,长期发展仍需努力
2001年前11个月,天津商品房施工面积达1530.0万平米,新开工480.8万平米,竣工436.3万平米,销售379.0万平米。其中,商品住宅施工面积1332.9万平米,新开工面积433.5万平米,竣工面积408.3万平米,销售面积369.0万平米。从商品住宅增长速度来看,销售面积虽然增长迅速;但从总量来看,销售面积仍然落后于竣工面积与新开工面积等指标。整个市场空置量虽然在增加,但市场规模的扩大也说明投资与消费者信心在逐渐增加。
今年头11个月,全市私产房的交易量已达160万平方米,公产房置换113.2万平方米,私产房交易比去年同期增长81%,其中房改房再上市交易和商品房再上市交易占私房交易的一半以上。房改房再上市交易量为52.27万平方米,比去年同期增长124%;商品房再上市交易量30.22万平方米,比去年同期增长72%。私产房交易也由1998年的年交易量43.25万平方米,上升到2000年的95万平方米、今年头11个月达到160万平方米。一些条件较好的二手商品房、房改房深受工薪家庭和外地来津人员的欢迎。二手房市场逐渐成长,成为增量房市场发展的又一重要支撑。2001年天津市共计拆除危陋房屋160万平方米,比上年同期增长51%,危旧房改造构成了房地产市场需求量中非常重要的一环。
重庆:交通规划为楼市提气
作为中国第四个直辖市,重庆市在自然资源、工业体系、科研力量、对外联系等各方面都具有较强实力。重庆市的重要地位以及其自身的优势都将为房地产业的持续发展注入活力。2001年前11个月,重庆商品房施工面积达2846.0万平米,新开工1029.2万平米,竣工357.9万平米,销售375.2万平米。其中,商品住宅施工面积1980.6万平米,新开工面积772.7万平米,竣工面积279.2万平米,销售面积322.6万平米。供应与销售量同步迅猛增长,增速已经远远超过了全国同期水平,显示了市场强劲的发展势头。
然而,在市场迅速发展的过程中更应当注意问题的存在,比如11月发生的某项目由于开发方拖欠施工方费用,小区大门被人用砖堵死事件,给重庆楼市敲响了警钟,暴露了个别开发商经营不规范、违反市场信用准则、欺骗消费者的问题,也暴露了职能部门管理和制度上存在的疏漏。该事件在市民中产生了很大的消极影响,对房地产市场震动极大。这些问题如不及时解决,消费者持币待购、银行惜贷等诸多问题将接踵而至,可能会造成对整个行业和市场的冲击。
广州:新区发展加快,市场竞争更激烈
2001年1~11月,广州市区(10个区)房屋交易面积(包括增量与存量)1089.22平方米,交易金额442.89亿元。其中原八区完成交易面积678.62万平方米,交易金额343.94亿元,分别比去年同期增长12.89%和7.51%。 同期,广州市区二手楼完成交易面积358.83万平方米,交易金额95.98亿元。
广州楼市老城区与新区的对垒尚未结束,新区大盘频频出现,市场竞争也更加激烈,开发商给准业主开出的“礼品”清单也更为丰厚,有送全屋契税、巨额家电礼券的,有送几年物业管理费的,有送20万元豪华装修和中央空调的,甚至花园、菜园、果园也赫然其列。有项目公然打出比同地段同质楼盘价格便宜30%、部分价格低一半的旗号,有的则以优惠之名推出特价,最多居然可以比原定价低30多万元!在竞争实惠的同时,开发商也没有忘记文化、科技等等软性竞争的作用,TOWNHOUSE、生态楼盘、新都市主义等等众多概念,各种学术研讨会也频频登场。随着市场成熟,“淘金时代”已成过去,剩下的就是实力与能力的短兵相接了。