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1月25日,记者在由北京万柳新兴房地产开发有限公司和北京路漫广告有限责任公司主办的“中关村企业形态和办公诉求”研讨会上获悉:中关村写字楼供应市场目前出现一个明显的空当,就是在单价8千多元的商务公寓和1.3万元的写字楼之间有一个市场空当,也就是说,几乎没有这个价位的产品;据IT企业人力资源调查公司正在进行的1千个问卷的调查显示:中关村地区私营和民营企业占80%,IT行业及相关行业占80%,中小型企业占绝大多数,其中,50人以下的企业占80%。前两年每年在中关村注册的企业还只有1000家,去年则有3000家 企业注册。但一些中小型企业虽然对中关村情有独钟,却苦于寻找不到适合他们的办公空间。这表明,中关村各企业对市场上的现有办公物业不尽满意。有的公司干脆选择了该地区周边的商住楼。
怪圈——办公物业步子为啥慢于住宅
不仅是在中关村,目前北京大多数办公物业都有个“通病”:一是形式固化。许多办公物业从外形上看十分类似,好像一个模子刻出来的。大家按一套体系衡量写字楼到底是好是坏,高档不高档,用什么牌子的国外电梯,用什么大理石。但是这一套体系适合不适合客户的需求?有些客户需要,而有些可能不需要,有些客户看中的是这个楼给他带来的其他东西。开发商在进行项目的调研时,并没有做深入细致的市场分析;二是开发商思维固化。开发商很少过问设计、工程等方面的问题。由于公司所需要的物管服务或硬件设施不能满足需要,一些企业只好多花点钱,将就着搬到品质稍好、价格偏贵的办公物业,即“空当”产品商住楼。据说,中关村周边的新起点嘉园、韦伯豪等商住项目卖得都不错。
现状——中小科技企业抢滩办公类物业
据调查,中关村地区现在的科技型企业呈明显上升趋势,数量达贸易企业的1.5倍以上,产值与利润均高于贸易企业,真正柜台式的贸易企业将进一步缩小规模,淡出市场;北京广厦网络技术有限公司总裁、中关村IT企业人力资源状况普查总策划刘志硕认为:发展中关村要靠两条技术路线,一是依托于中关村的人才优势吸引国内外大公司进驻;二是直接投资中关村的企业和科技成果。两条线将合二为一。未来三年,中小企业将迅速成长。目前中关村需求办公类物业的有贸易企业、成长中的中小型科技企业、国外进驻中关村的大型企业办事机构或分支机构,以及为整个区域经济服务的行业中介机构。中小科技企业将成为办公物业需求的主力军。
-“大门不出,楼内搞掂”
中小科技企业特征:团队精神很强,可以连续数日在楼内加班;与客户见面的机会较少,一般是到客户那儿去,所以他们较多地关注出行是否方便;希望就餐、健身等全部在楼内搞掂;基本都是创业初期的企业,讲求工作和生活的效率;随着创业型企业逐步走向成功,其对办公物业的要求会越来越高,需求多元化。
-先租后买,精打细算
中小科技企业需求的办公间类型:首先必须是现房;由于资金实力不强,一般先租房,以利于公司的业务发展,有了一定的资金积累后,再考虑买下一间房,一点点地扩大规模;技术人员期望买房,而领导或管理者希望把钱投向事业;有特定的归属感,即属于特定人群的归属感,因此,开发商一定要善于捕捉这一人群的需求特征;需要人文的工作硬环境,即要具有专业性和高效率,他们并不需要环境过于豪华。
趋势——新一代办公物业兼具住宅特色
作为一个发展商,面对中关村办公写字楼物业的市场,应从实际出发,从供应和需求两个方面考虑问题。既要发现市场空当在什么地方,又要仔细研究客户的特征,找到特定阶层的客户在什么地方。得出的结论便是中关村需要一种新一代的建筑,多元化并且充满个性。发展商只需把这种类型的物业做好。
研讨会上提出新一代办公物业的标准有六项因素:
A、性价比,中关村的客户都是很理性的投资人,是知识型的客户,购房行为是比较理智的,地段和性价比是永恒的两大指标。目前最有利的价格定位就是上面所说的市场空当区,也就是商住公寓和高档写字楼中间的价位空当。
B、高品位,在一个知识、文化氛围比较浓厚的地区,高品位和豪华不是一个概念,朴素和简约应该是一种高品位的时尚,这种高品位的产品需要发展商本身的层次高,需要建筑师的修养好,需要一些气味相投的、高水平的客户。
C、全天候,创业家、高科技的企业家需要更多的时间拼命工作,新一代办公物业应该为他们提供更好的全天候的服务,应该从简单的“朝九晚五”式扩大到24小时服务。
D、多功能,是以工作为中心的多功能服务,与现在市场上流行的商住混合类的物业有本质的区别。
E、分租售,租和卖是两种不同的经营方式,应该有所侧重,如果混在一起会引来很多经营方式的混乱,如果是销售型的应该提供更好的售后服务和二次的租售代理的业务。
F、娱乐化,工作空间娱乐化将是一种趋势。对天天拼命工作的人来说,工作的目的是追求快乐,“快乐能使工作效率提高六倍”。
给劲——政府在扶持企业、扩展市场
原中关村科技园区管理委员会产业发展与规划建设处处长、现北京海开房地产股份有限公司总经理杨建平认为:新的具体政策将会出台,而且会以政府的名义来给大家提供一些便利的服务。
1.掌握高低端
高端是指有重磅企业加盟,才能带动中小企业发展。就跟一个动物的群组一样,领头的会带来一群的浮游生物和微生物。
低端就是利用注册、贷款、融资和引进人才等方向的优惠政策,让中小企业迅速膨胀,逐渐长大。政府甚至拿出钱来做担保公司,做投资公司,做孵化器,让低端的企业尽快能够成长起来。
2.保护市场
3.扶持企业
中关村北部地区做了许多科技园区,产业园区。政府还在其他一些相关配套政策方面作文章,扶持这个市场。中关村政府没有批准权,只有协调权,中关村政府在为各个企业积极地呼吁和协调各种事情。
4.推动市场
中关村搞的硬环境建设和软环境建设,都是对这个市场的推动行为。
5.扩展市场
中关村现在已经成了全国的信息产业和IT产业的供货市场和销售市场、服务市场。其实应该扩展这个市场,可以把它扩展到北京的各个区,或者扩展到各城市。(叶晴)