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CBD核心区域原本属于成熟开发地带,地价比起周围自然高了许多;统一规划的审慎出台,使一些待开发项目失去了进入市场的最佳时机,客观上增加了这些项目的机会成本。由此,CBD公寓和写字楼项目的优势因为过高的价格而大打折扣。2001年先火起来的是所谓的“泛CBD”地区的住宅,连远在通州的项目在广告上都为自己贴上“泛CBD”的标签,虽然牵强但颇为好用。一些业内人士敏感地意识到,在CBD带动下,东四环以外项目火了,更远处的通州项目也火了,东四环朝阳路这个距离国贸只有5、6分钟车程的地带似乎倒被遗忘了。
好在去年中远房地产公司推出了位于东四环和朝阳路口的“远洋天地”一路畅通,今年紧邻远洋天地的另一个项目“住邦2000”也即将登场,才算打破了沉寂。据悉,住邦2000由大连进京的企业——北京市住邦房地产开发有限责任公司开发,是一个以地标性质酒店为核心,集办公、酒店、公寓、会议、展览、购物于一体的超大规模的商务社区,总建筑面积约数十万平方米,预计用6年时间开发完。住邦2000的执行董事裴忠民先生在谈到地块把握时说:“1999年底我们进京选项目,当时很多北京人对这块地的感觉就像海客谈瀛洲——太偏远,而且因为地处纺织城,先天气质欠佳。但是我们这些外地来的人发现,这里距离机场只有20多分钟,交通发达,从直觉上认识到这块地可造化,所以就签下来了。”为了分析地性,开发出地尽其值的产品,裴总说他经常开车绕着这个地块转,从各个角度去观察它,少说也转过四五十圈了。最后,思路逐渐清晰,将为东四环即将崛起的新商圈打造一个轴心,与附近的燕莎商圈、国贸商圈共同构筑一个黄金三角;将物业品种定位在酒店、写字楼为主的全新概念的商务社区上,为客户预留较大的增值空间。目前,首期开发的板式甲级写字楼正在建设中,即将推向市场。谈到项目的优势,裴总显得很自信,他认为CBD的显著特征是“三高”——地价高、房价高、物业管理费高,而其项目所处的东四环朝阳路区域显著特征是“三低”——地价低、房价低、物业管理费低。裴总透露,两个地段的地价差距将近一倍,这都将使客户得到更多实惠而在商务便利性上却相差无几。
据了解,住邦公司是一家有着6、7年开发经验的民营企业,早期主要在大连做开发,住邦2000是该企业为实现“十年打造百亿企业”的发展战略而向外拓展的第一个项目。住邦的开发理念是把产品视作一种叫房子的投资工具,把客户当作投资合伙人。在这样的理念指导下,住邦在开发物业时总是着眼于如何让客户的投资能够获取收益。他们将获利模型设计为4种:按产品类型产生的价值提升、地段升值、靠租金收益升值、时间价值。一般来说,豪华酒店是提升地段价值最高的物业,所以将北京的住邦2000项目依托酒店社区概念,住邦公司有信心的表示,早在九十年代他们就实施了“无理由退房”制度,而且退房无时间限制。日益受到投资者的追捧,这一制度也将在北京悄然推行,给客户更多的灵活性,同时保证交易的公平性。开发商的自信当然是建立在其产品上的,因为进入较早,项目土地交易成本较低,住邦2000的性价比相对较高,开发商又有意为客户预留了升值空间,所以不怕客户退房。
从城市规划发展的角度讲看,慈云寺桥地区位于城市交通干线东四环与朝阳路的交叉点,作为CBD的东部门户,接临CBD地段的商务新生带的出现必然以其低成本,高升值空间的优势,大量吸引中小公司的进驻。因为目前有限的几大商圈均忽视中小公司对物业价格的承受能力,市场面向中小公司的空间很大,从这个意义上讲,东四环商务新生带的形成,将是对市场的有益补充。