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2001年北京房地产市场总体没2000年火热,没出现大红大紫的项目,也没听说哪家开发商遭淘汰出局,但是业主与发展商的纠纷升级却给房地产市场敲响了警钟,孰是孰非自有公论。刮风不一定下雨,下雨不一定打雷,得到的不一定是福,失去的不一定是亏。
再回首2001 多元格局 利好不断
据不完全统计,2001年北京市共计推出新盘224个,平均1.5天推出一个新楼盘。其中塔楼、板楼各占约50%,多层板楼与高层板楼各占约50%。客观形成塔中有板,板中有塔的多元化趋势,这表明各种物业类型有着各自的市场需求,并不存在绝对的优劣与贵贱。2001年京城楼市利好不断,热闹非凡,从8月份起地产市场进入了良性盘整期,供应量明显减少。前两个季度包括分期发售和内部认购项目,约占全年上市量的三分之二,后两个季度约占三分之一。2001年全年与上一年同期相比减少2%到3%。
区位 新楼盘仍眷顾东、西部
2001年东部约70个项目进入市场,是京城推出楼盘最多的地区。西部次之,然后是南部、北部。预计2002年东部、西部仍是新楼盘上市的热点区域,东坝地区、京通快速路沿线、朝阳路两侧、垡头周边;西四环沿线、学院路与学清路周边、上地科技园区等区域均有大项目上市。而一度不曾被人们看好的南城,由于去年华润置地大牌实力公司的介入,造镇计划已初现端倪,南城2002年初上市的中低价格项目应该不下5个。随着市场主流需求趋向的转移,南城凭借发达便捷的交通路网及市政配套不断改造的优势,将成为低密度、中低价格楼盘的热销地区毋庸置疑。
价格 买房主体偏向中低收入者
从表面看,2001年北京总体房价稳中有升,其实是由于经济适用房项目上市量的减少,导致房价指数升高。去年京城楼市推出的224个新项目中,经济适用住房项目仅有2到3个,均价每平方米在5500元以下的中低价项目有110个,占全年新开项目总数的48%左右,更确切地说,总体房价稳中有降,这其中有节假日打折的明降,也有送设备送装修的暗降。
2000年229个新楼盘中,每平方米6000元至7000元的项目占到五成以上,而2001年,每平方米4000元到5500元的项目占到五成以上。2002年市场将是专业的房地产开发商之间在价格、品质、服务上的争夺战,有效需求有望继续放大,中低收入者将成为市场消费主体,真实的市场需求必然导致中低价楼盘的市场进入。
需求 中低消费主流群只求好用
据精品家园对购房会员的调查资料显示,60%以上的人计划一年内购房,近40%的人计划2到3年内购房。
中低主流消费的特征为:购房区域没有明显界定,距离城中心稍远些没关系,但交通要便利,居住区距主干道不超过500米,有公交汽车能到住区门口最好,能够得上轻轨、地铁等经济型交通工具更理想,上下班路程不超过1小时。由此可以预测:东部京通快速路两侧的朝阳外城区至通州地区,京沈快速路至通州、顺义交汇处;东南部京津塘高速路至亦庄,通州地区与大兴交汇处,京开快速路沿线,黄村,丰台周边;西南部京石高速路至丰台、石景山、海淀交汇处;北部八达岭高速路至海淀、昌平区及朝阳外城区域极有可能成为2002年中低价格楼盘开发的热点,同时也是吸引消费者眼球的目标区域。
调查资料显示,中低收入购房者所能承受的房价水平在每平方米3000元到4500元,总房价款不宜超过45万。户型面积80至110平方米之间的两居或三居、物业管理费每平方米2元左右,户型设计简约合理、功能全、不浪费、不讲高档、但求好用,对于绝大多数为首次置业的购房者来说,由于缺乏专业的建筑知识,厨卫最好带装修,既缩短装修工期,又节省了装修费用,更重要的是不至于破坏技术性很强的防水设施等。
望今朝2002 理智楼市 低价得宠
虽然2001年楼盘销售价格较2000年市场项目有较大幅度的走低,但供应与消费需求仍是不相匹配,仍有许多高档项目蜂拥上市,使京城楼价仍然居高不下,部分开发商一味追求利润率,户型面积做得过大,总价款过高,好地块做不出好项目,购房者只能望楼兴叹。
调查资料表明,2002年市场消费行为以居住型为主,投资回报型为辅,所占比例分别为85%和15%。由于购房者的消费观念较前几年有所转变,一方面在经历了2001年各种入住纠纷的困扰后,意识到房地产开发市场初期不可能尽善尽美,并从客观上接受了这一事实,另一方面,在买房时会更加理智和谨慎。
调查需求显示:每平方米3000元至4500元之间的普通住宅和经济适用房所占比例为60%;每平方米8000元左右的高档住宅、TOWNHOUSE项目占15%;每平方米10000元左右的高档公寓、别墅占25%;每平方米3000美金的豪宅官邸、别墅占3%;每平方米6000元至7000元的项目仅占2%。由此可见,两年前每平方米6000元至7000元的主流市场已经开始萎缩。因为一次、二次置业的消费群体已经基本饱和,而新一轮的首次置业者经济基础比较薄弱,加之消费心理日趋成熟,他们宁愿购置每平方米4500元左右的房屋,也不愿节衣缩食、负债累累地购买地段不错、品质一般的所谓中高档住宅。因此,新一年随着竣工楼盘的不断增加,现房将不再是项目绝对的卖点和优势,而地段好、品质优、开发商背景可靠、专业化水平高才是耀眼的金色招牌。正如业内人士和专家们所称,2002年是品质年、服务年,应该说是发展商的心态年更为确切。
话外音 车价降是好事 房价降不能买
新年伊始,爱车一族盼望已久的汽车降价终于成为现实,捷达由12万元降为9.8万元,夏利两厢降价幅度突破4万元。京城各汽车销售中心不断传来喜讯,一天销量突破数百辆,创下汽车销售历史新高。中低档轿车进入寻常百姓家再也不是可望而不可及的梦想。十年前能买得起轿车的是少数大款,就像1997年那阵儿能买得起商品房的也都是大款,而十年过去了,买私家轿车已经不再是富有的象征,车子成为人们工作生活的必需品之一。
住房货币化五年以来,蕴藏了几十年的购买能量已被一轮又一轮的购房热潮所冲淡,平均每年上千万平方米的市场供应量基本满足了那些一次置业、二次置业甚至三次置业者心理和实际的需求。2001年人们惊喜地发现,新型住宅越来越多,房价非但没有上涨,反而越来越贴近普通百姓。不过在这里需要提醒您的是,如今一提起房价要降,许多老百姓就认为以前价格贵的房子可能会降价打折。其实,这完全是两码事儿。
说“北京房价要降”是指城市总体的平均房价会有所下降。2002年北京市将加大经济适用房开发力度,新开发经济适用房200万平方米。从目前危改居民购买力看,外迁居民购房首选经济适用住房。回龙观后期、天通苑后期、西红门、右安门开阳里、青年路小区二期等重点项目有望年内开工,部分房屋年底便可交付使用。2002年几百万平方米的经济适用房供应量的释放必定拉动普通住宅价格下调,中低价楼盘会越来越多。这样就多少可以缓解一部分中低收入人群对住房的需求。
说“房价降”并不是说现在售的商品房会普遍降价处理。纵观各地市场来看,市场上“甩货”的房子并不是没有出现过,但往往“甩货”的房子都是一些“问题房”。真正好的房子,由于有市场,一般几乎没有什么降价处理的可能性。(杨国明)