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当整个行业的目光都投向物业管理办法的修改和物业管理招投标办法的出台,这次沙龙谈的话题却是业主公约。我们认为,业主公约才是住宅小区的“区法”,最集中最全面体现全体业主的意志和利益,但以前我们过多地把它看成是精神文明的形态,说起来重要,做起来就可有可无,现在该是恢复它的“基本法”地位的时候了。
这次沙龙因故改期在休息日举行,但仍有近40多名读者参加,这证明了沙龙具有较强的生命力,其中不少是在校的学生和老师,他们放弃了放假的时间继续求学,确实令人可敬。沙龙还第一次邀请了业委会成员参加,同时春兰花园、惠城花园和珠岛花园的业主也参加了旁听,另外还有佛山的同行前来交流,这么多业主的自动参与,至少说明了业主和业委会并不是通常所认为的“被动角色”,他们同样有着与物业管理公司的困惑和无奈。
曾经有报纸来采访,这次广东电视台全程报道,沙龙是越来越有名气了。
物业管理的法理依据
邓伟军(新一方物业管理公司总经理):业主公约是物业管理的基础性文件,与《物业管理委托合同》和《业主委员会章程》共同构成物业管理的框架,这在《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》有明确的指引,主要内容有:(1)业主公约是公共契约,属于协议或合约的性质,是由全体业主承诺的,并对全体业主具有共同的约束力,有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则,是法规的补充和完善,只能约束因物权而产生的客观行为。
祝东燕(金桂园物业管理公司总经理):住宅小区的各类事务和关系错综复杂,客观上需要有共同遵守的行为准则,订立业主公约就是要清楚订明各项规则,使物业管理公司和业主都明白自身的权力和义务,业主公约是物业管理的依据,同时也是物业管理公司与业主之间签订的公共契约,直接指导管理者的服务与管理,以及业主所应履行义务的准则。在香港,业主公约具有法律效力,在法律上对签署各方都有约束力,各参与公约签署者均须遵守。
廖克先(嘉华园物业发展公司总经理):业主公约是物业管理中必不可少的公共契约,是物业管理不可或缺的管理手段。物业管理概括为“管物”和“管人”,“管物”容易,“管人”就难了,人由于性格、职业、爱好、修养和阅历等的差异可以分为各种各样的人,怎样处理物业管理公司与业主、业主与业主之间的关系,是物业管理的难题。
徐中耀(长城物业管理公司管理部经理):业主公约的法律依据主要是《民法通则》和建设部1989年第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》,之所以称其为行为合同,是由于具有以下特性:(1)公约主体是全体业主;(2)公约客体是物业使用、维护和其他管理等方面的行为,是基于物权派生的客观行为;(3)公约内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利、义务的规定;(4)公约经业主签约或业主大会审议通过而生效,对全体业主都具有约束力。
戴荣(新一方物业管理公司行政经理):业主公约一般包括的内容有:业主的权利和义务,业主大会和业主委员会的召集、选举、罢免、执行程序和权利义务,违约责任等。业主买房子并不仅仅是特定的房子,还包括居住的环境,也包括居住的秩序,而业主公约则是构成居住秩序的第一个也是最重要的文件。没有这个文件,任何居住秩序都无从建立,正如没有宪法无从建立国家的法律秩序。
叶显文(广州市华侨物业发展公司管理处主任):通过公约的制订,可以使业主形成道德约束力,物业管理公司也通过对公约的履行,换取业主的理解和支持,如公约要求居民爱护绿化,保持清洁,那么物业管理公司每天的绿化和清洁工作就是对公约履行。公约可以作为有力的依据对违反公约的业主进行谴责甚至追究法律责任,如破坏公共设施和扰乱公共秩序等,对业主之间的纠纷能起到仲裁的作用,违反一方必须无条件停止违约行为,而被侵害的业主也可依约追讨损失,物业管理公司也必须以公约为准绳,首先服从业主的共同意愿。
道德文化的集中体现
祝东燕:业主公约是结合政府制定的文明公约,以及社会对人类道德品质、伦理思想的衡量标准而制定的,诠释着对社会文明的倡导,向每个业主传递着文明与公德的标准,在小区内经常开展社区文化活动,就是把文明的准则更清晰地渗透到每个业主的行为,使文明公约与业主公约进一步的发扬光大。
廖克先:《广州市物业管理办法》规定业主有义务遵守业主公约,然而许多物业管理公司还未意识到业主公约的重要性和有效性,这也与行业缺乏业主公约的研讨、宣传和推广有关。今后主管部门和协会要在这方面加大力度,同时从业人员也要做到重视公约,落实公约和推广公约,要在所管物业中开展业主公约的宣传活动。
潘桂萍(佳地物业管理公司管理部经理):社区文化隐含在业主的日常生活和物业管理工作之中,物业管理公司有怎样的服务承诺,管理人员的服务态度和精神状态,业主的行为规范,社区内的公共环境和充斥周围的宣传媒介,比如宣传栏、指示牌、标识等,所有一切都向业主展示着这个小区的精神面貌,而不能仅仅将小区的活动当作文化。而业主公约明确规范了业主的权利和义务,也明确了物业管理公司的职责,业主公约是社区文化和道德建设的重要体现和基础,只有打好了这个基础,才能真正的体现社区的文化精神,业主才能真正的行使自己的权利和享受高品质的服务。
徐中耀:社区文化和道德建设首先要定位准确,必须充分考虑社区群体的构成、居民职业和文化层次等差异,同时还应注意地域经济差异、宗教信仰、文化背景和需求等差异;要结合小区特点和实际,要充分注重群体主流特点,形式多样化,如别墅小区可组织旅游观光团,;解困住宅则注重各类就业培训、劳务中介和家政服务等,而商业写字楼则偏重联谊会和信息交流等。制订切实可行,既符合法律规范,又代表业主利益的公约,创造社区文化,树立良好社区道德观,是社会进步赋与的使命,良好的社区文化有利于业主的良好行为道德的形成,切实可行的业主公约对社区文化建设起着重要的指导作用。
戴荣:业主公约与社区文化、道德建设的关系是高度统一的,都是从社会安定团结和维护绝大多数消费者权益的角度出发的,其中社区文化建设是物业管理的重要组成部分,是精神文明建设的重要方式,是创造良好的人文环境和提高居民生活品味的重要手段;而道德建设中心思想概括为二十字,即爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献。而业主公约把楼盘或者社区的公众道德和公民权利义务细则化,更加明确了权利和义务,更具有操作性,也直接为精神文明建设和道德建设提供了保障。
制定规范和实施有力
邓伟军:单个业主的利益要服从公众利益,这就是业主自律。它包括两个关键环节,第一,全体业主共同制定并自觉遵守《业主公约》,第二,成立业主委员会,代表广大业主选聘物业管理公司。单个业主的权利和全体业主的利益是由法律和《业主公约》及《物业管理委托合同》来保障和维护的,具体实现是通过业主大会和业主委员会来实施。
祝东燕:文明公约会遭遇无礼、共同利益与个人利益发生冲撞、各项物业的政策法规还未健全、公约精神的传递不到位等,都会令公约的实施,以至物业管理行业步履维艰。公约的制定必须以完善管理,配合社会发展为前提,以人为本,以保证小区可持续发展为本,它像一面律政明镜,平衡着小区的管理准则、文明准则和道德准则。实施公约可从注重宣传、注重修正和注重贯彻入手,可以选择以正反案例作比较,制做成问卷发放到每户,让业户去理论其中的是与非。
戴荣:物业管理公司实施业主公约应把握两个原则:(1)不能拿着业主公约当令箭,一味地以罚代服务,或者过大地扩大物业管理公司的权利;(2)站在维护整体业主权益的角度订立公约,要体现规范、科学和便于操作。物业管理公司有义务协助公约的制定,应该有权对违约的业主进行处罚并保留追究的权利。如业主公约约定了对不交管理费的可以停水停电,业主对此也没有反对,物业管理公司对不交管理费的业主停水停电是合理的。业主公约要通过业主大会表决通过,才可以对全体业主产生法律约束力,同时业主委员会是业主公约的维护者和执法者。
叶显文:业主在以遵守国家法律为前提,在政府主管部门的指导和监督下,从本物业区域的实际情况出发,通过充分的民主讨论,并由全体业主承诺制订业主公约。在制定公约方面,政府主管部门必须发挥指导和监督的作用,能综合平衡业主、物业管理公司和开发商的利益关系,并且在公约的实施过程中随时予以评估。
王延韶(广州地铁物业管理公司管理部经理):业主公约是约束业主和物业管理公司的规范性文件,但许多时候形同虚设,业主在收楼之前没有看到公约,在入住时才知道要签定一份协议,但由于心情急切而没有提出异议,这样会对公约的公信力受到影响。公约应是业主和物业管理公司的法律武器,谁违反了公约,谁就依照公约受到责罚。
邓世杰(荔湾大厦业主委员会主任):业委会是物业管理的天平,业主只有尽义务交纳了管理费,才有权享受服务和监督物业管理公司。业主公约应该是心灵的契约,物业管理公司与业主的关系应是平等的,而且是皮肉相连的。
叶春生(春兰花园业主委员会主任):有了很好的业主公约,还必须有高素质的物业管理公司监督和辅助落实,当然加上有一个素质高的业委会充当业主与物业管理公司的桥梁,形成业主、业委会和物业管理公司齐抓共管就更好。然而,现时的业委会没有发育成熟,重任自然地落到物业管理公司身上。物业管理公司要用自身的良好形象影响、规范和教育业主,同时做到奖罚分明。(羊城晚报 鞠国坤)