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从二手楼市的活跃程度往往可以窥视一个城市房地产业的发展速度和所处发展阶段。新世纪的羊城二手楼市发展神速,斩获颇丰。统计资料显示:2001年二手楼成交量所占的市场份额接近广州楼市成交总量的三成。我们有理由相信,在新的一年里,二手楼市将再创历史新高。并由一、二手市场的联动,推动整体楼市发展迈上新的台阶。 目前,广州二手楼市的“热度”正一路狂飙,2001年二手楼成交量所占的市场份额接近广州楼市成交总量的三成。据行内人士预测,今年二手楼成交量的增幅将保持去年的势头,在总成交量中超过四成是完全有可能的。甚至有专家放言,未来几年将是广州二手楼市发展的黄金时期。
成交量连连创新高
2001年1—11月份,广州10个区二手楼交易面积达359万平方米,其中老八区的二手楼交易面积占191万平方米,比上年同期增长72%,交易金额达71个亿,较上年增长51%,二手楼交易面积占交易总面积的比例达28.2%。 广州二手楼成交面积从1996年的9万平方米到2001年底超过210万平方米,足足有22倍多的增长,年均增幅在50%以上,有的年份甚至呈倍数增长。
政策驱动二手买卖
对于二手市场火爆的原因,“广房置换”企划部刘先生认为可分为两类:一是政策促动,二是市场推动。“房改房上市松绑”意见的出台无疑为广州二手楼市打开了一个巨大的空间,去年头三季度广州房改房上市同比剧增153.36%。虽然去年房改房成交面积仅为22.65万平方米,也只占同期商品房成交面积的3.8%,但资料显示,广州市房改房有近60万套、建筑面积3900多万平方米,保守推估,此后3年中有20%的房改房上市交易,那么每年二手市场将增加可售房屋面积达220多万平方米,这个数字比2001年全年成交的二手房还要多,市场潜力无限。一旦广州市有关房改房买卖的实施细则出台,被压抑了两年多的房改房业主的交易热情将迸发出来,形成巨大的市场交易量。
市场心态已趋成熟
取消福利分房、实施货币分房制度,使广州市民改变了原来的住房消费观念。目前广州的住房消费呈现出“梯级消费”趋势:先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档,从“安置型”到“适用型”再到“舒适型”逐渐过渡。有业内人士认为,这种心态的转变,极大地促进了二手房交易的活跃。 二手市场的表现直接反映了一个城市房地产发展的水平,当一个城市的房地产发展趋于理性、成熟,房地产的供应量达到了一定的程度,其二手市场也势必畅旺,这已在发达国家和地区的房地产业发展中得到了证明,如香港地区及美国等地的二手楼交易就占整个房地产市场的80%以上。有行内人士说,广州市的房地产发展正日渐走向成熟,这从二手楼市场越来越活跃中可见一斑。 二手中介优胜劣汰
二手市场的活跃与否,与从事该行业的中介代理情况密切相关,而随着广州二手楼市的快速发展,中介市场的竞争也日趋激烈。 2001年底,全球最大的房地产中介公司——21世纪不动产正式进军广州,这无疑是一枚重磅炸弹,引起了中介市场的高度关注。尽管行内人士普遍认为,广州房地产市场在全国来说是比较成熟的,它的一、二级中介市场均已形成了一定的品牌,21世纪不动产要想在广州房地产市场分一杯羹,恐怕不经过激烈的“白刃战”也难达目的,但是广州大部分的二手楼代理行还是不敢掉以轻心,而是积极备战,苦练内功。 据悉,目前广州登记在册的房地产中介机构大约有600多家,其中一级资质11家、二级146家、三级400多家,而无资质的小中介机构至少超过1000家。面对越来越强的对手,不少大中型中介机构都悄悄拓展“战场”,抢占二手楼市的份额。据了解,在600多家合法中介机构中至少有95%以上的公司做起了二手楼业务,这其中还包括做了多年一手的大型中介公司。一些原来只做中低档楼盘租售业务的代理行也打算做豪宅生意;还有不少中介公司都在谋划着在各区开“地铺”,要扩大其知名度和营业额;也有公司私下碰头,试图结盟。 有中介人士称,在未来的3到5年内,广州二手楼中介市场将会有大的整合,一些中小型公司可能倒闭,而业务量扩张到市场占有量20%~30%以上的行内巨头将浮出水面,而且服务水平和规模将成为形成竞争优势的核心所在。中介机构的争夺,得利的除了买卖双方,亦将使整个二手楼市更加繁荣。