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旧区改造唱响主旋律,新区规划推动投资潮
随着上海城市建设的飞速发展,地面交通和轨道交通日益发达,城市在不断地扩大,区域距离却不断在“缩短”。关注2001年上海楼市的人们会发现,经过几年的发展,上海楼市已经逐渐形成八大聚居区。
从地理位置来看,这些地区离上海传统意义上的市中心都较远。
上海人现在择居观念中的地段概念,已被新的概念所取代,即首选有良好居住环境和有发展空间的新兴住宅区域,要求住宅社区有便捷的交通、成熟的配套以及良好的休闲运动娱乐场所。
目前已形成的八大聚居区有,浦东世纪公园周边地区,上海莘城地区,大宁绿地区域,五角场黄兴绿地区域,长寿路沿线,中山公园区域,陆家浜路、打浦桥沿线,金虹桥、古北地区。
时尚和传统结合,更能适销对路
浦东世纪公园区域,主要以联洋新社区为代表作品。该区域楼盘的设计风格紧跟时代潮流,已经成为上海楼市“时尚”代名词,在该区域吸引的购房者以年轻人、外企“白领”和民营经济的职业经理居多。
具有文化底蕴的产品,更能适销对路。只有结合本土文化,吸收西方文化的长处,真正延续居住文化,创新居住文化,才能提升产品文化价值,从而得到消费者的认同。陆家浜路、打浦桥沿线的楼盘在这方面尤为突出。明日星城打出“让市民重回市中心”的口号、汇龙新城的传统与时尚结合的设计理念、黄浦新苑的“阿基米德螺旋”布局等,都在创新居住文化方面进行了独到的实践。
购房者对区域的信心缘之于发展规划
政府主导区域发展规划,城市基础设施建设迅速跟进,是吸引发展商进行成片开发的有效手段。这样做,能在较短的时间里使区域面貌焕然一新。顾戴路、金虹桥、古北地区楼市的蓬勃发展,也印证了购房者对楼盘的信心,很大一部分来之于市民对政府主导作用的信任。从长寿路沿线、中山公园区域楼盘就能充分说明情况。长寿路沿线的音乐广场,苏州河沿岸的中远两湾城、上海知音等,都从政府对大市政设施、大环境整治的重点工程中得到直接效应。这些基础设施建设,区域建设规划的实施,在提升区域投资环境质量的同时,也使楼盘销售得到了好处。
价格走势印证销售热点
从上海楼市房价走势分析,上海市商品房价格从2000年度开始明显上升,沿江、沿河、沿地铁轻轨以及大型公共绿地等区域,土地价值得到了增值,这些楼盘的房价涨幅相对较大,每平方米同比平均上涨约300元左右。
上述八大区域的房价上升速度和幅度明显比其他地方快、高。据了解,金虹桥区域内的“锦绣江南”,去年9、10月间开盘时,专家意见均价应在4000元左右,实际情况是,开盘后价格一路走高,据说目前的价格是每平方米5300元还不一定买得到。该区域内的“韵动时代”,楼盘以运动生活为题材,销售也是一路飚升。在大宁绿地旁的“绿带风光”、“新梅共和城”,在贡兴绿地边以及周围的公元3000、东方名苑等都取得了不俗的销售业绩,有的楼盘还出现了购房者连夜排队争购、托人走后门的现象。从房价的变动和这些现象可以看出购房者的价值取向。这部分区域的购房者具有一定的共性,学历大都在大专以上、职业都为外企“白领”和民营经济的职业经理。他们中有上海人,但大多数是在上海求学或外地迁入上海的购房者。
购房者看好,聚居区物业发展
闵行上海莘城地区,不但受到了大多工薪阶层的青睐,而且也是大多外地购房者落户上海的首选集中区域之一。这批购房者中大多数收入水平不很高,主要选择单价在3500-3800元,面积在100-110平方米。因此决定他们在该区置业的关键因素就是价格。虽然目前闵行区的房价较去年初已有了较大的上升,但它仍然是上海平均房价较低的地区之一。加上今年市府、区府均投入了大量的资金用于闵行区的道路交通建设,使交通日益便利,也成了工薪阶层选择在该区置业的重要因素。
“旧改”促进聚居区发展
根据怡高物业的统计显示,作为国际大都市上海的私人住宅拥有量还不多,仅13%-15%的家庭购买了自己的住房,约为400万户家庭。调查的同时显示,潜在客户群购房承受能力正呈逐渐推高之势,潜在购房者的年龄分布呈现年轻化趋势。目前虽然仍由36至45岁的潜在客户占主导地位,但与去年相比,26至35岁的潜在客户比例不断上升。随着住房制度改革的深入,商品住宅的有效需求将不断增长。
房地产业已成为支柱产业,各区政府都将本区经济的发展,本区城市面貌的进一步改变,都寄望在房地产业发展上。随着各区旧城改造进程的加快,在中心城区还会出现新的环境优美、住宅设计合理的大型聚居区。(中国建设报)