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2002年的房地产市场将迎来一个健康有序的发展环境,这除了中国经济大势的利好因素外,房地产管理决策部门也将采取措施,积极整顿和规范市场秩序。日前,建设部副部长刘志峰在全国住宅与房地产工作会议上指出,2002年要从六个方面加大对房地产市场的规范和管理力度,以便形成更加规范的市场格局。管理部门的决心无疑将使目前尚欠规范的市场走向规范化。
第一味药,大力整顿房地产市场秩序
由于当前一些地区不同程度地存在中介混乱、商品房销售欺诈、物业管理服务质量低等问题,因此2002年房地产市场的重中之重是整顿和规范市场秩序。刘志峰指出,首先要做的第一步就是进一步严格企业资质审查制度、加快实施对从业人员的职业资格认证,严把市场准入关,从源头上加强管理。其次,要健全法制和严格执法,建设部将配合有关部门加紧论证、尽快出台《房地产经纪管理规定》、《物业管理条例》,并加快修订完善《商品房广告管理办法》;对于已经出台的《商品房销售管理办法》及预售管理、测绘管理等规定,要加强执法监察。第三,建立市场清出机制,严厉打击炒买炒卖土地、虚假广告等扰乱市场秩序的行为,取消一批违规企业的资质或个人的从业资格。第四,继续深入开展“放心房”、“放心中介”承诺活动,鼓励和扶持品牌企业,形成诚实守信的市场氛围。第五,争取工商管理、宣传等有关部门配合,加大市场监管力度,形成强大的舆论监督和社会监督。此外,还要加强行业协会建设,切实发挥行业协会的作用。
第二味药,积极推进住宅产业现代化
首先是走出误区。一些单位在推进住宅产业现代化方面,存在蓄意炒作概念现象,由于许多地区仅限于高档商品房试点,使城镇居民和地方领导往往把住宅产业现代工作与高档商品房联系在一起。其次是各部门之间的协调。上海市住宅产业现代化工作之所以取得了较大成效,最基本的经验就是领导重视,建立了由政府主管领导牵头的高层次决策协调机构,加强了相关部门之间以及与高校、科研单位之间的配合,形成了住宅产业现代化的推进机制和技术保障机制。第三,要加快研究、出台推进住宅产业现代化工作的经济政策和技术政策,鼓励技术创新和体制创新。第四,要统筹规划、突出重点。当前要重点抓好关键技术的突破完善与技术集成工作,如混凝土空心砌块、异型柱框架、轻板框架等建筑技术,真正解决目前工作中缺乏技术的有效集成与整合等突出问题。此外,要通过继续抓好康居示范工程,逐步推行住宅性能和住宅部品认定制度,扶持和引导住宅产业集团的发展。
第三味药,加大经济适用住房建设力度,加快建立廉租住房制度
进一步发展和规范经济适用住房建设,应该明确以下几个问题:首先,除国家下达指令性计划的经济适用住房建设外,其他面向中低收入居民家庭、享受经济适用住房政策的住房建设,如单位集资建房及住宅合作社建房,也属于经济适用住房建设的范畴。其次,经济适用住房建设要与本地区房价收入比高低、住房补贴水平、居民住房供求关系状况及住房二级市场发育水平等因素统筹考虑,以保障需求为宗旨,合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例。第三,要在实践中不断探索对中低收入居民家庭购房支持方式的多样化,既可以采取补“砖头”的方式,也可以采取补“人头”的方式。比如,江苏省南通市按照商品房价与经济适用住房价格的差额,由政府对购买商品房的中低收入居民家庭发放补贴,由这些家庭到市场购买商品住房。虽然没有直接进行经济适用住房建设,但解决了这些家庭的住房保障问题,还有利于保证市场的统一性,应该继续探索和完善。第四,要进一步落实经济适用住房建设的配套政策和加强制度建设。目前,一些城市政府担心发展经济适用住房会影响政府收益,国务院及有关部门规定的免征土地出让金、减半征收有关税费的政策得不到很好落实。一些城市经济适用住房建设标准和购买标准控制不严、购买对象的申请审核和审批制度未真正建立,管理不到位。应该提高认识,转变思想观念,切实把这项制度建设好、把经济适用住房建设的有关政策落实好。
廉租住房制度建设要重点抓好两项工作:首先是完善制度。上海、北京、成都、南京等地采取“房租补贴为主、实物配租为辅,对现住公房家庭的廉租对象减免租金”的办法,初步建立了能够适应不同保障对象具体情况、较为完善的廉租住房制度。各地要在借鉴这些经验基础上进一步完善办法。部里正在抓紧对《城镇廉租住房管理办法》进行修订,争取早日出台。其次,要以公共财政为主,多方筹集资金,建立稳定、规范的廉租住房资金来源渠道。
第四味药,进一步加强和完善住房公积金管理
重点是加强住房公积金管理委员会建设,健全住房公积金管理委员会决策监督机制;强化国家和省级建设行政主管部门对住房公积金管理和使用的行政监督;落实城市住房公积金管理中心对本地区住房公积金的统一管理等。同时,要研究住房抵押贷款证券化问题,通过建立住房抵押贷款担保、保险体系,健全住房公积金管理中控制和化解风险的机制,合理转移和控制贷款风险;进一步研究贷款品种创新问题,适时推出等比递增或递减还款、分段调整还款额、不定额还款等还款方式,满足不同年龄层次、不同收入水平贷款人的需要。
第五味药,切实推进住房分配货币化改革
少数城市至今没有出台住房分配货币化实施方案,住房补贴的发放工作还没有启动,甚至有的单位仍在建房、实行实物分房;有个别城市少数政府机关直到去年还以集资建房为名,带头大规模征地建房,低价向机关干部出售,干扰了当地住房分配货币化改革的部署,也严重违背了国家房改政策,必须认真纠正。其次,要积极落实补贴资金。另外,切实抓好对出售公有住房回收资金的清理整顿,是解决老职工一次性补贴问题的重要渠道,部里已经要求各省、自治区、直辖市在3月底之前完成清理整顿工作。
第六味药,转变政府职能
首要任务是改革行政审批制度,继续完善“一门式”协调服务机制,公开条件、精简环节、明确时限,规定审批和监管的责任。其次,要继续清理和规范收费项目。再次,要坚决推进政企分开,与房地产主管部门有隶属关系的各类企业,包括各类中介机构,要彻底脱钩。同时,今后要更加注重管理和监督,而不是审批。例如,对自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业,要严格控制新开工项目;要按照房地产开发项目资本金制度和项目手册制度的要求,加强对开发建设全过程的监控;对违反合同约定拖欠工程款的开发企业,要限制其新开工项目。其次,要加强对市场的宏观调控,通过土地供应总量调控、城市规划引导、投资结构调整以及必要的市场信息披露等手段,引导房地产开发企业理性投资,努力保持总供给与总需求、以及供需结构的平衡。