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取消毛坯房装修成焦点
近年来随着商品房的热销,家庭装修也随之成为焦点,在家庭装修中出现了诸如擅自改变房屋结构、拆除承重墙等众多问题,据相关部门统计,房屋装修的投诉已经成为消费者高投诉案例之一,因此取消毛坯房政策的出台备受关注,北京市根据家庭装修出现的各种问题制定了《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》,此规定已于11月1日生效。在这样的背景下本文试探索开发商如何执行此规定才能适应市场。《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》明确了购房人、房地产开发企业、物业管理单位和装修公司的权利和义务,主要包括三方面:一是规范和提高了住宅工程装修部位的设计、施工和验收标准。
二是明确规定北京要逐步取消毛坯房,提出了4种一次装修到位的方法:第一,提倡商品住宅精装修,连家具也一次到位,购房人买了能直接入住。第二,房地产开发企业在预售中向购房人提供装修菜单和样板间展示,购房人按菜单选择后,连同住宅主体结构一体施工到位后交付使用。第三,买了已成现房的毛坯房的,提倡房地产开发企业或物业管理公司向购房人推荐装修公司,购房人与这些公司签订装修合同,开发商或物业管理公司与装修公司承担装修质量保修连带责任。第四,买了已成现房的毛坯房,购房人没有选用开发商或物业公司推荐的装修公司,而是自己选定装修公司的,应在装修前将装修方案报物业管理公司备案,并与它签订装修物业管理合同,交纳一定数额的装修保证金,装修完工后视其违约情况退还。三是明确了家居装修施工的时间、相关责任等。
针对毛坯房“退休”,精装修“上岗”。这种政府强制商品房必须粉墨登场的政策,开发商将如何面对这一政策的改变,在未来又该如何针对这样的规定去精心打扮自己的楼盘,适应房地产市场这个舞台呢?已经习惯了购买毛坯房,入住装修的购房者又该如何选择?对比市场的现状,从供给的角度看,市场上的商品房基本上以毛坯房为主,根据伟业顾问公司市场研究中心长期对北京房地产市场的监测,去年全年推出的项目中有58%为毛坯房,而今年1月至10月年所推出的项目中有69%为毛坯房,今年毛坯房比例有所上升的主要原因是推出的楼盘所占比例中部分原来粗装修房屋,取消了粗装修,改为毛坯房,之所以这样做,是因为客户在购房后,对房屋原有的粗装修基本上都进行了二次装修,这样即给客户带来麻烦,又造成了不必要的浪费。对做过不同程度装修的项目进行对比,可以很明显的看出,只有粗装修所占比例有很大变化,精装修和厨卫精装所占比例变化不是很大,去年作粗装修的项目占的比例为17%,今年下降了10个点,而去年与今年精装修项目所占的比例分别为18%和16%,下降了2个百分点,厨卫精装所占比例没有任何变化。从需求的角度看,根据伟业顾问市场研究中心的购买意向调查,购房者希望所购商品房带有不同程度装修的,在2000年占48%的比例,而在2001年则占有52%的比例,可以看出带装修的商品房受欢迎的比例一年内就提高了4个百分点,但同时希望购买全面室内装修的比例下降了4个百分点,在2000年此项占15%,而在2001年则下降为11%,对不同装修方式,只有提供厨卫装修的比例上升的最多,上升了10个百分点,通过对比可以看出随着人们生活水平的提高,开始逐步注重家居环境的品位了,这种改变首先从厨房卫生间开始。在市场供应上,69%的商品房是毛坯房,而在市场需求上,只有48%的购房人要求房屋为毛坯房,通过供求两方面的对比分析可以看出市场的毛坯房是供大于求的,提供相应装修的房屋还是能够被市场接受的。但是比较而言,现在仍然还有48%的购房者希望购买毛坯房,究其原因笔者认为主要有以下几方面,第一购房者对开发商的装修质量不放心;第二表现在价格方面,目前精装修每平方米要增加600-700元的造价,对于普通的住宅项目,购房者多数是依靠银行贷款来购房,无形中增加了贷款额度,增加购房者的还款压力;第三购房者希望能够通过装修来体现自己的独特的个性与品位,现在的装修方案还不能满足其要求;第四目前购房者还不是很成熟对于毛坯房这种半成品还可以接受。因此建议商品房精装修应该从厨房卫生间做起,逐步推行。
什么人喜欢精装修
室内精装修的实施应该根据不同项目定位采取不同的方式,根据伟业顾问公司的意向客户的调查,下面通过购房目的、购房者家庭收入和可承受的总价三方面对装修的不同选择做深入的分析,通过这样的对比能够找到合适的装修方案。为他人购房和投资购房更容易接受精装修按照不同的目的,我们的调查共分为首次置业、二次购房、投资意向为他人购房和商住五类,通过这样的调查可以看出首次购房客户由于对价格的敏感度更大一些,因此更希望购买毛坯房,这就要求对于低价房应该按照新规定提供第四种装修方案更合适,以二次购房为目的的客户比较容易接受应该采取新规定的第二种装修方案;而为他人购房和投资意向为目的的客户最能接受精装修政策的出台了,对于以商住为目的的客户,提供装修最好的方式应该是全面精装,对于菜单式装修却没有市场,因此根据项目的不同定位,要制定相应的装修方式。家庭月收入在20000-30000元的客户最希望提供装修,而家庭收入在30000-40000元的客户最希望能够提供全面的家庭装修精装修一步到位的做法更适合于家庭月收入在30000-40000元的客户,这些客户一般都有着较高的收入,但是生活节奏很快很紧张,没有时间和精力做家庭装修。而对于家庭收入较低和较高的客户应该采取开发商、物业管理公司和装修公司的责任连带的方式,经济基础雄厚的客户装修是为了体现自己的居住品位体现自己的个性,因此希望随心所欲装修,开发商很难满足这样的要求;对于经济基础薄弱的客户则希望能够通过自己作装修节省开支,如果能够提供即便宜又合适的装修菜单也会成为这些客户的选择。购买总价在100-200万的高价房的客户更容易接受精装修通过对客户能够承受的总价与选择装修情况的交叉分析可以看出,尽管毛坯房还是受到各种层次客户的不同欢迎,但是相对而言总价在100-200万元的客户更喜欢带有装修的房子,其中预购总价在100-150万元的客户更希望能够选择完全装修,而预购总价在200万元以上的客户更希望能够提供多种的装修方案进行装修。 (孟茹)