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加入世贸组织,对我国房地产业的发展必将带来十分重大的影响。
一是入世必定带来房地产市场需求的较大增长。中国“入世”意味着中国经济纳入全球经济一体化取得制度上的保证。中国与各国经贸关系正常化,政治关系的动荡难以影响经贸关系的稳定发展,必将使经贸伙伴国增加对华投资,导致更多的外资公司进驻,增加对办公楼、宾馆、工业用地、标准厂房的需求;入世后外资饭店管理皆可以自由进入,将会拉动酒店类房地产的需求;国外零售业的进入会增加商用房地产的需求;银行、证券、保险、咨询、各类中介服务业的进入,也会增加对金融业、服务业所需要的房地产的需求。
二是入世后居民消费观念得到更新,国内住房消费将掀热潮。我国入世后,从近期看可能对某些行业带来一定的冲击,但从中长期看将促进中国经济的繁荣,就业机会的增加,使居民住房消费能力相应提高。我国在20世纪末基本解决了人民的衣食问题,达到小康生活水平。21世纪初叶,将重点解决住行问题。在东部发达地区出现了后小康人居模式,住房面积增加,综合功能提高,人居环境优化。小轿车逐步进入家庭,将使市郊住宅成片获得开发,随着户籍制度改革,农民大批变为市民,城市化的步伐会大大加快。
三是建筑成本呈下降趋势,房地产经济效益呈上升趋势。入世后工业品进口税削减,电脑、电信设备等高科技产品的关税大为降低。房地产产品作为若干工业品的下游产品,其建筑成本呈下降趋势,智能化住宅和居民小区设施的成本也会下降,房地产业经济效益将有更大的增长空间。
四是房价总体上稳中有升,5至10年内不会有大的回落。由于房地产市场的需求增加,必然会使紧缺的土地价格上扬,特别是在沿海开放城市、省会城市和海外活动频繁的城市。从长远趋势看,房价中一些不合理的收费将逐步取消,税费日益规范,房价稳中有升。随着入世,我国市场经济的发育将愈益成熟,国内一部分居民将把购房作为远期投资。虽然在一段时间由于供求关系的波动会使房价有所下调,但5到10年内的房价总趋势将会看涨。
五是住宅需求出现消费与投资并重特征,住房一、二级市场联动将愈发明显。入世后,“外销房”与“内销房”界限将自动消失,这种趋势会促进一、二级市场联动,促进住房金融产品的创新。
六是国外大型房地产企业集团抢滩中国房地产市场,将加快国内房地产企业重组兼并趋势。在我国,外商早已进入房地产行业,但多数是港台地区的三资及外商独资企业,来自发达国家的极少。入世后,国外知名的大型房地产企业集团必将挤占我国市场。它们集资金、技术、销售、物业管理的优势于一身,具有较强的竞争力。而大多数国内企业规模小、资金少,资质低,社会信用差,部分国有企业仍处于转轨转制过程中。这样入世之后,有实力的外商竞争将加速国内企业的兼并和重组。
七是国际竞争将提高中国房地产企业的总体水平。我国房地产业处于市场化的初期,没有成熟的运作模式。特别是中介市场发展更为滞后。入世后,国外发达的中介组织必定会与国内中介机构争夺中介市场。这必将促进我国中介代理、仲裁、信息咨询、房地产价格评估、房地产抵押、担保、保险等中介服务水平的全面提升。另外,在专业服务方面,涉及法律、会计、管理咨询、税务咨询、物业管理、建筑设计、工程设计、城市规划、市政管理等领域,必将引进先进的理念、先进的技术和先进的服务模式。
八是中国房地产的薄弱环节将受到不小的冲击。这种冲击将表现在以下几个方面:国内企业面临人才的流失;大量外观、户型、小区设施方面落后的积压房更难盘活;规模小、效益差的中小企业将受到国内外双面夹击,其中一些将倒闭或被兼并;在“透明度原则”下,传统的政府管理方式受到挑战;城市基础设施压力更大;部分建材产品将面临价格战;金融机构的金融风险加大。(岳颂东)