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如果说以橘郡为代表的Townhouse给2000年的京城地产市场增加了一抹亮色,那么数码01、韦伯豪、新起点嘉园以及众多由住宅改头换面重新入市项目的热销则是2001年值得关注的焦点。这种既非写字楼又非公寓的物业项目,以“商务公寓”概念冲击市场,吸引了大批成长型公司和个体投资者,许多项目一入市很快就销售一空,很多人在关注这类项目的前景,伟业房地产顾问公司认为这类物业仅是市场的一种过渡产品,之所以有生命力是因为它在以下几个方面抓住了市场。
打了市场的“擦边球”
其实“商务公寓”这个称号可能不太合适,但的确不好定位这些物业———它们从立面上看不是写字楼又接近写字楼,从配置上看逊色于写字楼却高于住宅公寓,从功能上看,既可舒适的居家生活又可气派便捷的商务办公,从配套上看既有适合居住的生活环境又有便利的商务设施。事实上,这类项目都是以居住类物业立项,最多也不过是带底商的公寓而已,但在产品设计和营销推广中,却定位为以办公为主。由于立项非写字楼,所以土地出让和市政费用均低于真正的写字楼,而且可以按照住宅进行贷款按揭。因此,这类物业在销售价格和办理按揭贷款方面相对于写字楼有较大的优势。
特别适合成长型公司
北京近年来出现这么多的“商务公寓”,还有一个重要原因是它填补了办公类物业的一个市场空白点。随着律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起,大批中小型公司完成原始积累,开始寻找真正意义上的办公场所,而不愿再跻身于混杂着自住户的住宅或公寓。但购买高档写字楼有两个门槛使它们很难逾越,一是最小面积单元偏大,二是价格不菲。而“商务公寓”恰好解决了成长型中小公司的难题。因此,此类产品适合在中小型、科技含量较高公司的聚集地发展。据伟业市场研究中心监测,海淀区特别是中关村地区此类物业出现最多。
空间分割灵活
由于商住公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主,所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。建筑设计的创新和工程技术的全面应用,也给了这类物业更大的发挥空间,开始出现了分割自如、大小随意的项目,小到80平方米大到一层楼逾1000平方米,如热销中的新起点嘉园。因此,这类项目不仅适合小公司,也为中型公司提供了一个不错的选择。
良好的生活和商务环境
如果把这种新兴的商务公寓与写字楼进行对比,我们发现一个普遍的现象,就是写字楼大都缺乏良好的环境景观和生活配套,而商务公寓却不一样,不仅有商务中心等配套,有的项目甚至还为商务办公和区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务。还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套,如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等。最重要的是这类项目中往往有中心花园、生活会所等设施,而这些都是成长型公司所看重的。
适合投资回报率高
由于这种商务公寓销售灵活,并可办理按揭贷款,且销售价格又明显低于周边写字楼,租金则比普通公寓要高出许多。这样投资者可以以较低的首付款获得房屋的使用权,之后以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报。另外由于这类项目往往分布在写字楼集聚区域,租金低于周边同档次的写字楼,因此商务公寓客源相对广泛和稳定,租户为公司而非个人,租赁中的麻烦和纠纷少,所以特别适合私人投资。(孙婵)