|
||||
随着我国信息产业以及房地产业的飞速发展,信息技术与房地产业相结合日趋紧密是必然趋势,智能化小区成为热门话题。如果说位置、价格、环境、户型、配套、物业管理等构成人们评判一个项目优劣的指标,那么,“智能化”则代表人们追求更高层次生活品位的一个向往。
住宅智能化的概念起源于美国,此后,欧洲、日本、新加坡也得到了飞速发展,而且都相应制定了住宅智能化标准。住宅智能化的概念在国内起步较晚,但其发展速度极快:1999年开始,建设部、科技部开始在全国范围内实施“21世纪小康住宅示范小区和住宅智能化试点”工程;2001年3月7日建设部发文,将“全国住宅小区智能化系统示范工程”并入“国家康居示范工程”;2001年11月,建设部科技委员会提出:为适应加入WTO和城乡居民对信息化的需求,我国将大力发展智能建筑。
从全国各大城市来看,智能化小区发展并不同步,北京起步稍有滞后,但发展势头甚猛:1998年北京还没有智能化小区,开通网络的也仅限于校园网。1999年5月,京城的一些房地产项目已开始尝试引进智能化系统,表明这种新生事物已在京城“微露曙光”。2000年,住宅社区智能化已经不是卖点,而成为社区必不可少的基本功能之一。
尽管智能化小区发展势不可挡,但针对我国实际情况,智能化小区发展中仍然存在着一些“瓶颈”问题:
瓶颈一:经济合理性
许多智能化住宅没有考虑消费者实际的需求和资金承受能力,忽略了住宅的基本功能,盲目地追求新概念,新技术,过分追求智能化设计扩展性和超前性,致使造价过高,并且实用性不强。开发商在做智能化规划方案前应认真分析究竟什么是购房者真正需要的功能,适当减少一些暂时可能空置的功能,把冗余度降到最低限度,取得最佳投入产出比,达到资金和资源的最合理使用。
瓶颈二:开发商能否践诺
随着智能化的广泛推广,几乎所有项目的楼书中都出现“千兆以太网接入,用户独享100M带宽”等诱人的字眼,但等到交房入住时,现实条件与楼书中的内容相去甚远,有些号称高智能化的楼盘直到即将入住都还没有开始实施承诺。一方面是由于有些开发商缺乏规范化的经营理念,另一方面是由于小区网络的权属问题,社区网络建设一般是由网络公司来做,后期的所有权、经营权一般也归属于网络投资商,开发商和物业公司无法控制。因此购房者事先要对智能化功能不厌其烦地进行实地调查,并且要把开发商承诺的智能化内容以合同条款加以约束。
瓶颈三:物业管理观念滞后
住宅小区的信息服务常被一些系统集成商推崇为必须尽善尽美的考虑内容,力图由小区物业管理公司承担信息服务的角色,为住户提供丰富的信息。但目前的国内多数物业管理公司工作着眼点仍停留在“管理”上,而不是立足于“服务”。现行的物业从业人员整体素质还较低,专业技术强,外语水平高的人才凤毛麟角,就是有再高的智能化设备也看不懂、不会用。入世后国内物业公司将面临更加激烈的竞争,借鉴国外物业公司先进的管理经验和服务理念,加强对员工的服务意识、智能化管理水平、专业技能的培训是当务之急。
瓶颈四:住宅布线问题
住宅使用基本上是一种个人行为,因此在住宅的布置和二次装修中,由于个性化而产生的随意性问题远不是建筑初期所能够把握的,而数据线缆铺设的不允许断接,这就需要提高布线系统的灵活性,在设计时考虑一定的冗余点。这势必会增加投资。
瓶颈五:信息来源问题
设置了小区局域网后,信息的来源和更新的及时性是一个十分困难的工作。如用户耳熟能详的VOD(视频点播系统),实施起来却存在着节目来源、版权等问题,同时目前即将出现的网络交互式点播电视点播服务也对社区视频点播系统展开了挑战。
瓶颈六:住宅个体化与管理社会化的矛盾
建筑是社会的一个细胞,它的每一项活动都离不开社会大平台,过度超前的建筑智能化会与当前的管理社会化产生矛盾。因此,建筑智能化如何与公安、消防、电信、物业等部门的管理体制相一致,与相关的法律法规相一致,都是值得注意的环境平台。
瓶颈七:“三网合一”难度大
我国在“金信”工程已经提出“以实现家庭信息化为目标,基本实现三电(电话、电视、电脑)于一体,三网(电话网、数据网、有线电视网)合一的做法,当前三网合一的趋势是在有线电视网(HFC)和数字网(FTTC)之间选择,从技术的角度来看问题不大,问题在于“三网”分别由电信部门、广播部门建设,并且分属不同行业主管。
目前政府主管部门正加紧对三网的管理体系进行调整或协调,但小区和住宅是一种长效的特种商品,建设又不能等待,因此系统集成商和房地产开发商需要针对具体情况制定相应的解决方案,例如对原有有线电视网进行改造等。(李杨)