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2002年:新地产的春天
(北京金地鸿业房地产开发有限公司总经理 陈长春)
辞旧迎新之际,京城突然多了很多对北京地产市场进行预测的观点。集中在房地产市场将迎来“春天”还是“冬天”的争论。其实,地产行业的运行有其自身的规律:行业的供给惯性大,需求也相对缺乏弹性,因此在没有其他突发因素的情况下,地产行业的波动是平缓的,而不是大起大落式的。因此,不论是向好还是向淡,市场都不可能一夜间就遭遇严冬。
任何关于房地产市场趋势的讨论都不能忽视这样一个事实:我国的城市居民人均居住面积尚不足10平方米。如果用香港、深圳、上海的数据来分析北京的经济构成和北京人群的特点,无论从供应总量看,还是从购房面积看,北京楼市都没有达到这个城市所能够容纳和接纳的规模。北京地产市场的需求尚有很大的潜力可挖。从这里来看,北京市场在将来很长一段时间内都是春天。北京为有实力的地产发展商提供了充分的发展空间,这也是金地进入北京的主要原因。
并不是所有的发展商都能够感受到北京市场的春天。挖个大坑就能把房卖掉的市场并不是健康的市场。随着供应量的增大,特别是消费者对品质鉴赏能力的提高,地产行业必将走向成熟,这种成熟的标志就是有一些缺乏专业开发能力和资金实力规模的发展商会被市场淘汰。
变化的市场期待新地产的崛起。所谓新地产主要指两类发展商:一类能够创造新的产品类型,像北京在全国首先推出了Townhouse,在全国带来一阵Townhouse热。这些创新产品可以更加针对特定阶层的需求;第二类能够在各个环节提供比竞争对手更优质的产品。也就是说,要么更新,要么更好。消费者正在逐渐学会不依赖发展商空洞的概念,对发展商的广告推广的免疫力也越来越强。今后的地产市场,没有自己的特色,不能实实在在提供给消费者价值的项目生存空间将会越来越小。
2002年:楼市吹来南国风
(北京珠江房地产开发有限公司董事长 谢强)
有人曾开玩笑说,如果把全国的房地产发展水平分成三个世界的话,那么以广州、深圳为代表的房地产市场处于第一世界,上海处于第二世界,北京则处于第三世界。话虽有些偏颇,但有什么样的消费者就有什么样的市场,有什么样的市场就有什么样的开发商,有什么样的开发商就有什么样的住宅产品,这个道理是不会错的。
回顾两年来的京城楼市,应该说是新作不少,但精彩不足。更令有些发展商感到尴尬的是,楼市纠纷此起彼伏,以至于昔日摩肩接踵的房展如今却成了消费者讨公道的舞台。翻开北京各大媒体的地产版,经常可以看到关于介绍消费者权益ABC的文章,购房仿佛成了一次惊险的旅程。种种迹象表明,个别发展商的信用危机引发了消费者的购买理性,人们不再迷信于天花乱坠的广告诉求,而正变得越来越冷静,越来越挑剔起来。
今天,当越来越多的外地发展商进入京城住宅市场的时候,可以想象,随着市场竞争的日益激烈,开发商的产品和服务将会不断推陈出新,消费者得到的实惠将会越来越多,南方精耕细作的开发模式将会在北京赢得追捧,从根本上开始人们对于住宅文化的一次全新的启蒙。
珠江地产作为中国南方最大的地产商之一进军北京,已在北京地区拿下6个地块,小则百余亩,大则上万亩。其去年在南城开发的“珠江骏景”虽然位于弱势板块,却依然在开盘后一路热销,初来乍到就跻身北京市最畅销楼盘50强之列。
但对于远道而来的珠江地产而言,珠江骏景不过是“小荷才露尖尖角”,浮出海面的冰山的巨大基座还不为人知,更大的气派和手笔还在幕后酝酿,好戏还在后头。
2002年:北京地产的新时代
(太合地产(集团)有限责任公司总经理 李长山)
在刚刚过去的2001年里,北京的房地产市场总的形势是比较好的。尤其是上半年,出现了令开发商欣喜的踊跃购房的场面。稍加分析,不难发现,品质优异的房屋仍然是购房者的首选,而且呈两个极端的发展趋势,比较受消费者欢迎。一类是位置好、交通便利、小区环境舒适及小区内部方案设计合理的房屋。另一类就是价格在2000—3000元左右的经济适用房,由于价格低廉,因而在去年的北京房地产市场中比较热销。
比较而言,北京是全国最好的市场,北京的房地产市场还有一定的发展空间。因此,在2002年北京的地产市场的总趋势无疑还是相当不错的。首先,经济适用房的销售还将维持旺盛的销售场面,而且价格可能上扬;其次,价位在5000—8000元左右的中间层商品房,由于面临激烈的竞争,价格可能有所下降,但绝不是一些人士所说的可以达到15%的降幅。因为现在老百姓对房屋的品质要求越来越高,在总房价不降的情况下,开发商必须提高产品的质量,所以留给开发商的利润空间越来越少,因此从实际估算来看,大约降价的幅度不会超过2%;最后,2002年的房地产市场,中高档公寓仍然市场看好,尤其是近郊适密度住宅将成为开发商关注的热点。
2002年:汰弱留强年代
(北京利晖房地产开发有限公司总经理 黄世达)
纵观北京楼市在被人戏称“自恋时代”的2001年,各个楼盘不断在房型、设计、外观上做文章。但是无论建筑理念的花样如何翻新,市场两极化趋势已经越来越明显地摆在了人们眼前。一方面,城区内由于土地资源有限,塔楼会承担起主角的重担。各个项目之间也会从概念上的竞争而转向居住实用性的竞争,建筑观念会有很大改进。另一方面,城市郊区化的进程不断加快。中国入世、汽车消费的普及为人们在近郊居住、城内上班提供了有利的条件。由此,郊区的板式小高层、Townhouse等产品将会有更大的发展,并为消费者所接受。
2002年,在经历、目睹过入住纠纷之后的消费者,将由原来粗犷型的感性消费过渡到理性消费时期。消费者要购买的不仅仅是一个稀缺的概念,而是更实在、更完美的产品。发展商也必须完成其角色的更换,由营销时代向产品时代过渡,从规划、设计、监理、选材等等方面入手,做到全程监控,只有拿出精品,才有可能得到市场的认可。而要做好以上的几个方面,已经不再是炒炒概念就可以实现的,需要发展商真正的从硬件上下工夫,从消费者的实际需要出发,实实在在的做好每一个细节。
产品时代的竞争是激烈的,当产品达到同质化境地的时候,就需要在软件上取胜,而软件取胜的惟一筹码就是服务。有远见的发展商应该在硬件一流的基础上,在软件上下工夫。例如,在物业管理和物业管理委员会上,主动让业主参与进来,帮助业主建立物业管理委员会,使其具有合法的地位,共同参与物业的管理。应该看到,硬件只是房地产的基础,而到位的服务,让一切物业管理实现透明化操作,作到以住户为主,才是最后赢得消费者心的关键所在。
2002年:信心百倍
(北京光彩置业有限公司副总经理 吴若刚)
应该说,房地产是“国民经济的晴雨表”,是龙头产业。尤其在2001年我国成功加入WTO以及北京取得申奥成功的大好形势下,2002年北京的房地产市场必将保持一个持续稳定的健康发展过程。
敏感的人士可能已经觉察到,近来中关村、奥运村周边、CBD及其辐射区都异常火爆,这诚然与开发商加大开发力度有关,但是更为重要的原因是政府加大了投入,整个大环境日趋成熟的内在表象。
谈到2002年的楼盘走势,就不能不说说房价的问题,我个人认为,中国加入WTO以后,为了与国际接轨,北京市相关的房地产税费必将下调,另外由于北京市加大了解决低收入人群的住房问题以及危改整治工作的力度,将会降低房地产开发商的开发成本,但由于北京可开发的土地资源日趋减少,今年房价整体水平将会走势平稳,不会出现太大变化,位于高端市场的豪宅以及颇受欢迎的经济适用房,价格甚至可能会有所上扬。之所以基于这种论调,其一是因为2002年的地产竞争将更为激烈,尤其走中间价位的楼盘,甚至可以用白热化来形容,因为房地产价格是由市场供需关系决定的,在北京目前的市场条件下,供需关系比例是低价位房屋求大于供,高价位的房屋供需平衡,而中间价位的房屋绝对是供大于求,因此一些没有特色的楼盘采取跳水竞价在所难免;其二:楼盘既然作为一种产品,那么它的定位就应当满足市场的需求,如果开发商期望的利润过高,而消费者又无法承受价格和需求之间的差距,那么肯定会造成这个楼盘的滞销。所以说托住京城房产市场的还是大众消费,在吸引消费者、购房者的心理上可能要成为开发商煞费苦心的焦点。