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2001年,北京比较突出的一个现象就是北京地区的房地产公司骤然增加。据不完全统计,北京市最近一年半新成立的内资房地产企业达800多家,这个数字比此前20年批复成立的房地产企业总和还多。与之相呼应,北京地区的房地产上市公司也从1999年以前没有一家发展到2001年11月份的近20家。
天鸿宝业:解禁后率先上市
天鸿宝业(600376)虽然是房地产公司解禁后上市的两家公司之一(另一家为深圳的金帝股份)。在北京市四大建筑、房地产开发企业中,北京城建(600266)已经上市;华远在香港上市;住总入主了中关村(0931),只剩下天鸿一家,出于平衡的角度,天鸿上市是必然的。公司第一大控股股东北京天鸿集团公司直接持有33.26%的股权,通过其全资或控股公司间接持有28.57%的股权,共计持有公司61.83%的股权。发行新股募集资金投向曙光花园和回龙观文化居住区。天鸿集团作为北京市最大的房地产公司之一,又是上市公司宝华实业(600175)的第一大控股股东,实力比较强。天鸿宝业的上市,标志着房地产公司尘封七年之久的上市之门一朝开禁。同时,也向股票市场发出了至少这样一个信号:国家鼓励房地产商借助于股票市场实现规模化发展。因此,2001年天鸿宝业的上市无疑对北京房地产市场和北京板块的升温起了推波助澜的作用,并引发了2001年北京市房地产企业的借“壳”上市及其它上市的转型和外埠房地产企业抢摊北京市场等热潮。
北京城建:转型变为房地产公司
北京城建(600266)原是北京市的大型建筑企业,主营业务为建筑业。公司于1999年在沪市上市。上市后公司的经营状况比较平稳,经营业绩也没有出现多少起伏变化,1999年、2000年每股收益都保持在0.30元以上,净资产收益率两年分别为8.84%和10.23%。各方面的信息都反映出,该公司在深沪两市1000多家上市公司中,经营状况、业绩水平都处于中等偏上的状况。但是,在2001年3月24日公司公布了一项重大的资产重组议案:北京城建欲与其第一大股东北京城建集团进行巨额资产置换,北京城建约置出建筑业相关资产23亿元,集团公司将其房地产相关资产10亿元置入该公司。2001年5月完成了与母公司大规模的资产置换。置换以后的北京城建,产业定位是“以房地产业为主,以高科技和金融为两翼”。置换后的北京城建拥有北京城建工程承发包有限责任公司(全资)、北京城建房地产开发有限公司(31.5%的股权)、北京城建东华房地产开发有限公司(控股)等公司的股权,并拥有北苑家园、大柳树等在建项目和西三旗、电子城、京华商务、化石营、小红门、平房乡等30个项目。当然,北京城建与其集团公司巨额资产置换的目的有两个原因:一是北京城建的负债率很高,到2001年年初,资产负债率高达73.7%,公司近年来的利润增长率低于负债的增长率。也就是说,公司城市建设业务的盈利水平已经很低了;二是公司认为北京的房地产市场还有很大的潜力,受天鸿宝业年初上市热潮的影响,北京城建也自认为有政府背景及资金实力与其它房地产公司较量。
“买壳、借壳”上市
与上市、转型相比,很多非上市的房地产公司也想在国内股票市场上市,但是,由于房地产公司上市难度依然较大,所以,很多京城房地产公司便在2001年纷纷借壳上市。
华顿国际入主辽房天。华顿国际注册地在北京,主营投资管理、房地产开发、商品房销售等业务。华顿国际投资有限公司以3879万元,受让了辽房天(0558)2674.76万股法人股,占公司总股本的22.83%,成为第一大股东。辽房天拟更名为“华顿时代投资股份有限公司”,公司简称变更为“华顿投资”。华顿国际与朝阳区政府共同在使馆区开发的三里屯服装市场,规划建筑面积5万平方米,分两期开发完成,这将作为华顿国际注入辽房天的重点项目之一。另外华顿国际在与北京奥运村接壤的地方拥有1.3万亩的土地储备,目标是建设成国际绿色体育休闲基地,这一规划也列入了辽房天发展的整体战略。公告显示,在辽房天未来的发展中,将更多地体现大股东华顿国际的战略意图,辽房天未来发展的重点放在北京。
北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥(0760)。湖北车桥的第一大股东湖北华通车桥集团有限公司2001年9月30日分别与受让方北京嘉利恒德房地产开发有限公司和坦博风险投资有限公司转让股权。此次转让完成后,北京嘉利恒德房地产开发有限公司成为湖北车桥第一大股东。北京嘉利恒德房地产开发有限公司由北京金集浩投资有限公司(占80%)、北京世纪唯博科技文化发展有限公司(占16.68%)和北京先歌广告有限公司(占3.32%)共同出资组建,于1998年1月成立,系在北京市工商行政管理局注册登记的有限责任公司,注册资本为5000万元。该公司主要从事房地产项目开发。目前来看,该公司与香港上市公司中国置地联手成立北京嘉利置地合资企业,投资约33亿元共同发展北京东三环九龙花园第三期的房地产项目,整个项目建筑面积150万平方米。
北京科技园置业入主万里电池。2001年7月1日,万里电池(600847)原第一大股东北京新富投资有限公司与北京科技园置业签署协议,将所持有的万里电池2600万股法人股(占万里电池总股本的29.33%),以每股1.5元的价格转让给后者。转让后,北京科技置业成为万里电池的第一大股东。北京科技园置业股份公司成立于1999年12月15日,注册资本2亿元。注册地为北京市海淀区,经营范围为房地产开发、基础设施建设、技术开发、技术转让、投资管理等。就其2亿元的注册资本来看,家底还是颇为殷实的。该公司目前仍然以房地产为主业,该项业务利润占据了公司总利润的一半以上,现在正在从事的最大项目是中关村西区的开发。
北京泰跃房地产开发公司的子公司———湖北泰跃集团对湖北金环进行重组,将成为其第一大股东。2001年8月,湖北金环的第一大股东湖北化纤集团有限公司与湖北泰跃集团签订了《股权转让协议》。该公司将29%的股份以协议方式转让给湖北泰跃。转让完成后,湖北泰跃将为公司第一大股东,湖北化纤仍持有14.26%的股份,为第二股东。湖北泰跃集团是北京泰跃集团的分公司,但湖北泰跃集团的注册资本却有4亿多元,比北京泰跃注册资本的1.6亿元还要多。据悉,北京泰跃集团主要经营房地产项目开发、商品房销售和房地产信息咨询。目前经营状况良好,但实力似乎一般。新的第一大股东湖北泰跃是北京泰跃房地产开发有限责任公司的一个子公司,两公司资产规模庞大,效益良好。北京泰跃目前拥有大量北京房地产项目,其中“太阳城”正成为热销地盘。
北京天创房地产开发公司借贵华旅业的壳上市。2001年6月底,贵州华联旅业(集团)股份有限公司(600791)决定以其9家控股公司和4家参股公司的股权资产,与公司第一大股东北京市天创房地产开发公司持有的北京天创世缘房地产开发有限公司85%的股权进行等值交换。置换后,公司名称也将由“贵华旅业”更名为“天创置业”。北京市天创房地产开发公司是北京市综合投资公司的全资子公司,注册资本5000万元发展至今总资产已达122亿元,净资产2.8亿元,是一个集知识化、专业化、年轻化为一体的实力雄厚的房地产开发和多元化经营企业。在入主后,贵华旅业已经投资收购了“北京天湖旅游康乐有限公司”45%的股权,并购买了“北京天创”的房地产项目,投资与天创科技发展有限公司共同组建贵州贵华科技发展有限公司,拥有其40%的股权。
以上借壳上市的5家公司,都是在2001年运作成功的。如果把前几年通过股票市场运作上市的房地产公司都算在内的话,到目前为止,有十余家上市公司的控制权落入了北京房地产企业之手。如在国家对房地产企业上市未解禁之前,阳光股份、光彩建设、珠江控股等公司就已被北京房地产企业成功“买壳”。在2000年房地产业开始全面回暖之时,又有北京金融街房地产公司成功入主重庆华亚(股票代码0402,股票简称改为“金融街”)。北京名流投资公司、北京宣福房地产公司买壳幸福实业(现为ST幸福)上市等。
盈利难度加大
2001年上半年,以住宅为主角的本轮北京楼市的走势正在出现“钝化”。1—9月北京市的房地产销售量为430.64万平方米,销售额为207.4亿元。与去年同期相比,增长率分别仅为18.7%和38.6%,与前几年的递增率相比,增长势头明显衰减。
房地产公司骤然增多,容易产生结构性失衡。
北京市最近一年半新成立的内资房地产企业达800多家,这个数字比此前20年批复成立的房地产企业总和还多。房地产上市公司在相同时间段汇集于一地,容易出现结构性失衡,表现为时间和地域分布上的非均衡性,从而可能导致同业竞争异常激烈的局面。事实上,天鸿宝业上半年的经营状况也说明了一些问题。天鸿集团作为北京市最大的房地产公司之一,又是上市公司宝华实业(600175)的第一大控股股东,实力理应是较强的。但就在天鸿宝业上市后3个月,其经营业绩就出现大幅滑坡,每股收益于2000年中期高达0.9元,到2001年中期下降到0.07元,净资产收益率也由2000年的29.23%下降到2001年的1.28%。主营业务萎缩是公司利润大幅下滑的主要原因。作为公司利润主要来源的曙光花园一期工程,由于其部分楼盘未能按计划开盘销售,加之在销房屋户型偏大,周边项目增多,市场竞争加剧等原因,销售状况不甚理想。看来,京城房地产市场激烈的较量和竞争在所难免。
房地产政策出现新变化,游戏规则重新制定。
2001年以来,房地产部分政策正在调整,特别是实行土地招标和拍卖制度,以及提高商品房预售标准,将改变房地产企业的竞争格局,对京城房地产公司经营产生深刻的影响。
京城房地产不外有三类公司有竞争优势:一是有政府划拨或协议取得历史用地的公司,这类企业的优势在于有低廉的成本。在北京土地储备最多的首创集团,大约有500万平方米的土地储备,天鸿集团排在第二位,有300多万平方米,城建集团排在第三,有200多万平方米,很多土地都是政府直接划拨,成本很低。因此,低廉的土地资源使这类企业可以获得较高的利润率。但不容忽视的是,一旦历史储备土地开发完毕,这些企业将同样要通过竞拍的方式获得土地,其现有的土地资源优势将不复存在。二是资金实力强大的企业具有竞争优势。与以往行政划拨和协议出让土地相比,土地招标和拍卖对房地产企业资金实力要求较高。如深圳市在土地使用权招标和拍卖中规定,中标人应在五日内一次性付清地价款。因此,资金实力将成为企业竞拍成功的首要因素。在房地产上市公司中,参加土地竞拍的多数是实力雄厚的绩优公司。三是开发和销售能力强的公司具有优势。当房地产企业资金实力相近,能够通过招标、拍卖的方式获得土地时,开发和销售能力成为企业成功的关键因素。目前京城的房地产上市公司纷纷扩大土地储备,一些异地房地产公司也在京城进行异地开发。如上海开发商世茂股份已准备开发总建筑面积118.5万平方米的北京呼家楼商务居住综合区。因此,在有土地储备、有资金实力的情况下,品牌形象较好、市场认同程度高的公司比新进入房地产业的公司在开发、销售和对市场的把握方面有更大的优势,抗风险能力也更强。
总之,土地招标和拍卖方式对房地产开发企业的综合实力要求大为提高。土地市场的竞争将加速房地产企业优胜劣汰的过程,大批资质低下的项目公司或“空壳”公司将逐步被淘汰出局,房地产行业的市场集中度将逐步提高。商品房预期有新规,房地产公司的再融资甚为重要。
房地产业是资金密集的行业,对金融政策的变化十分敏感。
2001年6月,中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》,对房地产开发企业的资金需求骤然加大。《通知》对开发商贷款提高了门槛,并严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款,同时提高了商业银行发放个人住房抵押贷款的条件。借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3。这一政策出台无疑对开发商的资金实力和融资提出了更高的要求。按照以前的规定,多数城市的开发商只要投入房地产项目总投资的25%,就可以取得预售许可证,而现在需要完成总投资的2/3。同样的项目,按现有规定,开发商投入的资金必须是以前的一倍以上,开发商的资金压力加大。目前北京的近20家房地产上市公司中,具有再融资条件的公司仅是少数。目前来看,辽房天(更名为华顿投资)、北京城建、阳光股份等上市公司还有通过配股和增发再融资的可能。但很多房地产公司的负债率偏高,多数公司还只能依靠巨额银行贷款实现。目前房地产上市公司资产负债率偏高,如借贵华旅业(600791)上市的北京天创房地产开发公司,目前总资产已达122亿元,但净资产只有2.8亿元,资产负债率高达97.7%。因此,巨额的银行贷款造成很多房地产公司偿还风险的压力逐渐加大,影响企业的长远发展。(康静)