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我国的住房制度改革自1998年以来,经过几年的努力,在人们的消费观念和住房分配货币化执行模式上,目前已经取得了显著的成效。这一利国利民的好政策,在新的世纪里,如何进一步促进与推动我国房地产业的发展?
一些专家、学者和业内人士均不同程度地谈出了自己的看法,他们认为,当前房地产业的发展中有一些现实的问题亟须得到解决。这些问题归纳起来,主要有以下6个方面:
一是企业的房改由于普遍存在住房补贴资金的困难,在现实上影响了这些企业实施住房分配货币化的改革进程。从1998年全国停止住房实物分配以来,截止到2001年底,有关住房分配货币化改革,即使在创造了“武汉模式”并受到建设部肯定的武汉市,也只有100个单位核定了职工住房补贴,3万人享受了职工住房补贴,补贴金额3亿元。而其他城市的进展,则更是难如人意。2002年,住房制度的改革、深化,需要政府在这方面出台一些强制性政策,以切实解决企业职工住房补贴发放难的问题。
二是城市普通家庭的住房难问题由于家庭收入不高仍然较为突出。这里仍以武汉市为例,该市到2000年底的城区住宅总量(建筑面积)是6587万平方米,人均建筑面积只有18平方米,人均可支配收入是6763元,恩格尔系数为38.5%。从中可以看出,提高城市普通家庭的经济收入以解决他们的住房难问题,将是政府在今后一段时期中难以回避的现实问题。无论是产业的发展,还是我国的城市化进程,今后城市的住宅建设,政府对这方面的低收入者应该给予更多的关注。
三是当前较低的房地产开发集约化程度,在一定程度上制约了产业经济的快速发展。进入“十五”,我国的房地产业几乎进入了一个全新的鼎盛时期,各种住宅概念的提出,使得当今住宅的本质都趋向于满足人性的需求。但同时也应该看到,我国房地产业总体上的科技含量与国外一些先进国家相比仍有相当的差距,住宅建设中新工艺、新材料、新科技的运用力度仍有待于加大,住宅建设的工业化、标准化体系都需要尽快建立,以切实提高我国住宅产品的生产效率,促使房地产业经济的快速发展。
四是住房消费的金融服务依然在某些环节上“为难”客户,间接影响了房地产业市场的基础群体——购房者的参与数量。房地产业的发展离不开金融部门特别是有住房信贷业务的银行支持,这里不仅开发商造房要贷款,消费者买房同样都渴望贷款。但当前银行在办理住房贷款时,往往给人特别是给购房者的印象是时间太长、贷款手续繁琐、要件过多、服务品种偏缺。另外,住房贷款保险权利和义务的错位,使得一些购房者对此颇多异议。
五是一些城市的危房改造任务重、资金筹措存在实际困难。城市危房改造可以说是解决城市贫民窟问题的主要途径,城市形象的提升、功能的完善与环境创新都离不开危房改造。从党和政府角度而言,危房改造实际上就是对民生、民权的充分尊重与关怀。2001年,我国进行了一次全国范围内的危房大检查,从检查出的情况看,我国一些城市的危房改造并不轻松,特别是危房改造所需要的资金难以得到有效的保障,且在实际的筹措上也存在着一定的困难。
六是城市物业管理的覆盖面还有待于进一步提高。当前,我国一些城市新建的住宅小区基本上都有了物业管理,但城市老城区中一些旧住宅区的物业管理,却大多还仍处在无序的状态中。实行住房制度改革之后,这方面尤其渴望得到政府的政策甚至是资金的支持,城市物业管理的健康发展需要政府为此创造前提条件。(傅汉强)