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2000年至2001年前大半年,中国的住宅市场上一派景气。这段时间被业界谓之为中国住宅市场的“第二个春天”。进入2001年第四季度后,“国房景气指数”开始回落。时近年底,清华大学知名教授魏杰先生提出“2002年是房地产的冬天”的言论,引得业界风声鹤唳,纷纷对2002年的房地产市道产生了怀疑。
美国“9.11”事件之后,全世界的经济倍显脆弱。此时,“国房景气指数”的波动自然令人敏感,而魏杰先生的言论也就更加令人有些惶恐了。
中国住宅市场的大势究竟应当唱好抑或唱衰?怎样正确认识当前的市场波动?发展商如何应对新一轮的竞争?已成为如今业界最为关注的热门话题。
一、当前市场波动的主要迹象和悲观论者的主要言论
近期中国住宅市场波动的主要迹象有:
1、国房景气指数止升下挫;2、一些城市的住宅销售量开始下降;3、滞销积压房总量继续攀升;4、一些知名企业的楼盘出现滞销状态;5、一部分发展商感到生存和发展困难;6、部分房地产商开始转行;7、策划公司“治病救盘”,生意火爆;8、不少媒体上普遍出现低调悲观言论(“过热”、“泡沫”、“崩盘”、“入冬”等)。
悲观论者的主要言论和表现有:
1、全球经济衰退必将影响中国的房地产经济;2、“9.11”事件导致普遍的悲观情绪;3、国外许多国家的经济衰退都与房地产的泡沫直接有关;4、中国房地产存在泡沫;5、发展商都是暴利获得者;6、房价过高,多数百姓短期内仍无力购房;7、住宅将大幅跌价,出现类似家电产品的价格战;8、滞销积压房会拉垮价格;9、一些官员和媒体的某些舆论误导。
二、中国住宅市场持续发展前景的25个特殊背景因素
笔者以为,中国住宅市场仍将会长期持续发展,其特殊的政治、经济、社会背景因素如下:
(一)政治因素
政策改变——自1997年后半年开始,中国政府从根本上改变了若干与住房相关的重大政策,诸如货币分房、公房上市、银行按揭、允许私产等。这些政策是启动市场的关键因素;
服务改变——入世之后,政府的职能将发生变化,垄断性的银行及保险等业务也将发生变化,优良的财务支持和社会分工服务有助于房地产的开发;
学习上海——2001年,北京市的住房交易量仅为上海市的60%。2000年,北京市的存量房交易仅为上海市的1.3%。巨大的差异将导致城市间的学习交流,促进行业的整体进步。
(二)经济因素
GDP成长——据联合国机构的统计分析,当每个国家的人均GDP从800美元到13000美元的成长区间,住房消费将持续发展。中国目前的人均GDP刚过800美元,要达到13000美元还需30年以上;
恩格尔系数——恩格尔系数指家庭收入中用于饮食的费用比例,低于40%则表示从温饱到小康,中国目前刚刚进入小康阶段,此阶段正是住房消费明显增大的阶段;
国力导引——中国在2001年显现出国运当头之迹象,GDP增长7.3%、外汇储备突破2000亿美元,进出口超过5000亿美元,税收突破12000亿元人民币。中国经济总体实力已入全球六强,仅次于美、日、德、英、法。国力的进步,是引发民间消费投资的重要原因;
国策之需——在世界经济不景气的时候,中国政府正努力以扩大内需和固定资产投资作为拉动经济的主要手段,住宅产业对GDP增长的贡献日渐明显,正越来越多地成为各地经济的支柱产业;
基础设施——由于积极的财政政策,近年中国的基础设施发生了重大的变化。例如,十年前中国还几乎没有高速公路,而十年后高速公路里程已跃居世界第二(近2万公里)。基础设施的改变,使许多地区的住宅建设从不可能变为可能;
民间存款——到2001年底,中国的民间存款已近8万亿元人民币。假设用其中1/3作为住宅消费的首付金,借助银行按揭可启动10万亿元以上的市场,此数字是目前城市住宅每年销售额的近30倍;
车房组合——由于收入增加和入世降税等因素,中国已进入购置私家车的高速成长时期,住房与汽车已成为新一代的“领航消费品”,家庭拥有汽车将自然地引动住宅的郊区化发展,引动更好、更便宜的住宅区发展;
投资者众——越来越多的投资者进入中国城市住房的投资领域,投资房产(“炒房”)在一定程度上也促进着城市住房的开发和销售;
入世带来的新市场——入世之后,除了外籍人口将增加之外,中产阶层和白领阶层人士的增加,也将成为商品房市场发展的重要因素;
工厂化建房——入世之后,中国住宅的工厂化、标准化和产业化会因为国外成熟技术的引进而加快,住宅的工厂化建造将促进新一轮的住宅开发建设热和消费热;
地产周期——据专家分析,中国房地产的正常周期应当是7至8年。目前中国的房地产行业和市场应当还在较正常的周期中;
创新风暴——进入新世纪的知识经济时代后,与其它产业一样,中国住宅产业的进步加快,理念创新和技术创新将促进市场的日新月异。
(三)文化因素
从无到有——有一个十分重要而被人忽略的因素,就是中国的商品住宅市场是几乎从无到有产生的,1980年,我国城镇人均住房(几乎没有商品房)建筑面积只有7.8平方米,到2000年已经达到20.5平方米;
人口大国——中国的总人口已超过13亿,每年新增人口1000万以上,相当于每年新增300余万个家庭,以每户平均50平方米住房计,仅新增人口就需建房1.5亿平方米;
人居文化——在中国人的传统文化中,住房绝对是首要的、第一位的大宗投资物及消费品。任何家庭在有经济条件后,都会首先考虑购置房屋;
观念改变——人们的住宅消费观念出现了重大改变,例如:私人置业、买商品房、投资买房、郊外居住、一户多房、按揭付款、各代分居、数年迁房等。举例说,目前已经有近半数的消费者习于、乐于按揭消费,“用未来的钱圆今天的梦”,这一观念的改变正明显地影响着楼盘的开发与销售;
城市化进程——据联合国机构分析,每个国家的人口城市化率在30%至50%区间,人口的城市化进程将加快。当前中国的人口城市化率约为36%,世界平均水平是47%,中国计划在2010年内达到45%。届时城镇人口将达到6.3亿左右,比2000年净增1.7亿。扣除城市地域范围扩大因素,按1.2亿新增人口需解决住房问题,人均建筑面积25平方米计算,要新建住宅30亿平方米;
旧城改造——自国庆50周年前夕开始的中国城市旧城改造工程正在广泛而持续地进行,每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁和新造,也以住宅建设为主;
住房消费比重——个人收入中住房消费比重的国际平均水平是15%~20%,而中国目前尚在10%,成长空间大;
人均面积——目前中国城市的人均住房面积才20.5平方米,计划2010年达到25平方米。以4.6亿城市人口计,到2010年,需新增住宅20.7亿平方米(相当于目前每年的城市住房开发量的5倍);
现房满意率——据调查,当前全国城市居民对现有住房的满意率不到20%,有48%的居民表示有意在未来三年内换房迁居。
上述众多因素,都直接影响着中国住宅市场向前发展,其中大多数的因素是当前中国特有的。可以说,中国的住宅市场尚处开始发育阶段,而不能言之“过热”。
在美国,房地产与汽车、医药同为三大支柱产业,房地产对GDP的影响达14%,中国目前还没有进入这一阶段,但从大城市到小城市、从东到西很快会进入。目前上海市的住宅产业已占GDP的10%,并已成为当地的支柱产业,在第三产业中仅次于金融业和商业。
三、住宅市场“并未入冬”的若干现象
1、中国的宏观经济形势2002年仍显积极乐观(GDP将增长7%~8%);2、上海市的住宅市场依然持续景气;3、北京市的住宅销售年底出现明显反弹;4、大多数城市中仍有某些优良楼盘十分畅销;5、部分中型城市出现了供不应求、无房可售的局面;6、针对魏杰先
生的言论,中国房地产协会的调查结论是“防范风险,看好2002年”; 7、积压房的比率(全国城市每年新开发4亿平方米,而只增加1000万平方米积压房,即2.5%)是可以承受的;8、权威部门预测,新世纪的前五年,中国将新建住宅57亿平方米,城市人均住房面积将达到22平方米。
当前(2001年底/2002年初)市场波动的客观因素
认真加以分析后,我们可以发现2001年第四季度出现的市场波动后面有以下一些客观原因:
1、已进入冬淡季节。一般开发商每年的上半年和三季度以前交楼多。首季的上市量过猛,往往带来末季的相对疲软;2、开发量增速过快而优秀的住宅商品不多;3、竞争加剧,新品迭出和顾客对优质住宅的观望和期待;4、门槛提高(十大门槛);5、消费者进步,更加理性;6、入世后,消费者以为住房也会普遍降价,故而持币待购;7、楼市过热之后的冷思考;8、经济适用房政策对中高档商品房销售的影响;9、入世后的购车热,短期内冲淡购房热;10、全球经济放缓带来的悲观情绪和心理压力。
值得关注的“上海楼市现象”
上海市的楼市一直产销两旺,政策素质、产业素质和企业素质均称优良。故而在上海:
1、销售量等于或大于开发量;2、住房政策全国最好;3、市政府设有专门的住房发展局;4、市政府将住宅产业定为支柱产业,对GDP的影响已达10%;5、2001年产销近1800万平方米,遥遥领先于全国其它城市;6、公房及二手房畅销,百姓换房容易;7、人
均收入比北京高50%,而房价却比北京低30%~40%;8、自然人口增长是负数,而非自然人口增长迅速;9、外来人士多,仅常驻上海的台湾人士已超过30万人;10、金融保险等专业服务良好。
上海市的住房发展经验和实效应受到中央和各地的关注。
四、“调整分化期”的形成及现象
可以认为,当前中国的住宅市场正进入一个“调整分化期”。事实上,伴随着政策、开发商和消费者的日渐成熟,中国的住宅市场早就应该有一个适当的“调整分化期”,其理由如下:
1、开发商太多,达两万多家,今后大多数将陆续被淘汰出局;
2、大量外行企业进入房地产业,误认为房地产好赚钱,其实这一行最复杂;
3、各地政策不公平、不透明、不统一,存在着黑金交易;
4、目前确实存在一定的地产泡沫:行业中存在大量宣传和统计方面的假象;
5、部分不明真情的媒体的误导;
6、入世对于房地产市场的正负影响;
——行业的阶段性进步和市场的发育都要求进行必要的调整和分化。
“调整分化期”的一些现象有:
1、产品的调整与分化——住宅产品向完整的和优良的商品成长,更加注重综合性能价格比这一核心竞争因素;
2、价格的调整与分化——一方面住宅精品价格还会上扬,而政府主导的经济适用房价格将趋平下;
3、企业的调整与分化——优胜劣汰中胜出的企业——大企业规模化、集约化;小企业专业化、精品化;
4、市场的调整与分化——大众市场与小众市场在各自的领域内竞争成长;
5、政策的调整与分化——各地行业政策继续成熟化、趋同化、稳定化;
6、“门槛”的调整与分化——政府用新的技术性门槛适度地限制发展商和引导规模化;
7、文化的调整与分化——企业文化和产品文化逐步地成为竞争的重要因素;
8、结构的调整与分化——在国际竞争对手的参与下,行业结构会出现加速调整和分化。
五、“调整分化期”中的竞争环境
1、“门槛”增高——政府引导高水平的竞争;
2、对手改变——竞争中幸存的对手实力普遍提高;
3、产品进化迅速——住宅产品不断推陈出新;
4、顾客观望——顾客期待更新更好的住宅成为许多住宅滞销的重要因素;
5、悲观导向——部分媒体、学者和发展商的悲观言论导致一些地方的行业市场低迷。
六、“调整分化期”中的企业对策
在“调整分化期”中,发展商应当根据各自所处的环境,制订相应的对策,例如:
1、认清大形势,把握机遇,调整心态,进行战略研究,建立专业自信;
2、学习和运用好WTO的游戏规则,增强适应国际竞争的企业实力;
3、提高企业的综合竞争力和核心竞争力;
4、注重产品的综合性价比;
5、塑造优秀的企业文化和建立文化竞争能力;
6、建立与完善人才的激励与约束机制,培养经理人团队;
7、变革管理,完善经营模式,降低内耗,提高经营管理效益;
8、实施品牌战略,塑造全国性品牌,增加产品附加值和形成企业竞争优势;
9、调整产业结构,致力于房产专业化发展;
10、结盟(外包、联盟等)合作,做强做大;
11、扩大融资渠道,积极推进企业上市、基金工作;
12、开展并购或者被购等资本运营工作。
中国的住宅市场产生于一个十分特殊的时间背景和空间背景,是一个必将长期发展的巨大市场。它充满了诱惑力,也充满了竞争和挑战,目前正进入必要的“调整分化期”。从某种意义上说,许多发展商会面对“严冬”的考验。市场将垂青于那些潜心研究企业发展战略、提高企业管理水平和培养住宅产品素质的企业。
春天毕竟是春天,春天里有风也有雨,春天不会因为有一阵风或者一阵雨就不是春天。日益成熟的政策、消费者和发展商将带来一个持久的、美丽的春天。我们相信,在“调整分化期”之后,必将迎来新一轮的发展期。(新华国际集团总裁 卢铿)