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马年申城楼市奔向何处,近日上海的各大“住宅管家”齐聚国际会议中心,亮出了他们的权威数据与观点。住房分配货币化、弱势群体住房的社会援助制度、住宅产业化……一个个敏感话题都纳入了议题。房产开发与经济发展同步2001年,上海完成房地产开发投资620亿元,比上年增长9.6%,高出全社会固定资产投资增幅3.5个百分点,拉动固定资产投资增长2.9个百分点,成为带动全社会固定资产投资增长的重要推动力。其中,商品住宅投资472亿元,占76.1%,比上年增长15.5%。同时房地产开发投资量占全社会固定资产投资的31.3%牞与“九五”期间相比,没有出现大的波动。特别是2001年,虽然全年的新增经营性土地出让面积较上年增加20%,但完成土地开发面积却增长了近50%,说明房地产市场整体趋好,存量土地不断进入市场。房地产的执法力度不断加大,市场秩序进一步规范。2001年,进一步规范地产交易流通领域中的经营行为,加大对违规违法经营的处理力度。研究并提出了规范房地产开发企业预订行为的管理办法,在全市范围内开展了房地产中介专项执法检查,查处无证执业、弄虚作假等违法违规的房地产中介机构2441家。同时积极推进估价机构脱钩改制,全市98家房地产估价机构全面完成脱钩改制。
交易量大增市场结构合理
申城房地产交易量持续大幅度增长,市场交易结构趋向合理。2001年,新建商品房销售面积1767万平方米,比上年增长13.5%,创历史新高。其中商品住宅销售面积1648万平方米,占总量的93.3%;存量房交易过户面积1422万平方米,比上年增长82.7%,其中已购公房上市成交面积364万平方米,占25.6%;房屋租赁市场逐步规范并趋活跃。据测算,全市房屋市场化租赁面积达3000多万平方米。房地产交易呈现出三个显著特点:一是新建商品房供求关系基本平衡,预售批准面积与成交面积之比为1:1.1,销售批准面积与成交面积之比为1:0.95;二是新建商品房与存量房市场的联动效应明显,存量房买卖增长幅度大于新建商品房增长幅度,存量房交易比重逐步提高,与新建商品房买卖面积之比由上年的0.5牶1上升到0.7牶1;三是新建商品房销售面积大于同期竣工面积。
三大利好支撑房产市场
目前,上海房地产市场在发展中日趋成熟,已初步形成了一个适合于产业成长的房地产市场体系,市场供需自我调节的能力逐步增强,奠定了向更高层次发展的基础。
权威人士对市场发展的基本预测如下:上海房地产市场已进入新一轮发展周期,开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平,投资和消费继续同步增长;存量房交易将会大幅度提高,且在整个房地产交易中的比重不断提高;房屋租赁市场将会进一步活跃和规范,成为住房投资和消费的重要领域。上海房地产市场新一轮发展有三方面的利好因素:一是逐步向好的宏观经济形势为房地产市场的发展创造了良好的外部环境,大规模城市基础设施建设、小城镇建设、旧区改造、黄浦江两岸综合开发等将会进一步推动房地产的发展。二是城市综合竞争力不断增强,投资环境不断改善,将吸引更多的海内外资金、企业和人才进入上海,有利于房地产投资和消费的进一步扩张;三是中国加入世界贸易组织将为上海房地产市场的持续发展注入新的动力和活力。
调控土地市场改善消费环境今年政府首先会加强房地产市场宏观调控,保持房地产市场健康稳定发展。其核心就是要调控好土地一级市场。土地供应,在总量上要确保固定资产投资和城市建设需要,要确保“一城九镇”等重点建设项目的供地;在结构上要严格控制别墅和商办楼项目的土地供应,改善房地产市场供求关系;在区域上要兼顾不同的发展要求、发展速度和发展重点。同时要研究制订相关政策,鼓励开发商盘活手中还没有开发的土地,使这部分土地的建设项目尽快启动。其次,继续改善住房消费环境,提高住房消费服务专业水平,扩大住房需求。要通过发展房地产二三级市场,继续大力推进存量房流转,发挥存量住房市场对新建商品房市场的联动效应。结合《上海房地产登记条例》的修改,改革本市房地产交易登记体制。第三,要在深化房地产市场机制建设中,完善住房分配货币化机制,加快形成市场化的住房消费机制,并进一步探索和完善住房社会保障机制,构建弱势群体。