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房屋都被冠以“房产”的称谓,房产的这种双重属性就使得其占有者在使用它的同时,也有意无意地关注着它的资本增值度,即“升值”。
房产的升值从某种意义上讲实质上是土地价值的升值,即原有及周边土地开发的速度、规模和质量所产生的土地开发差——地租所带来的效应。周边土地开发建设得速度快、规模大、质量高,这块土地升值幅度就大,其附着建筑物也就相应升值幅度大,反之则亦然。同样的一块砖用在僻壤其价值就是一块土砖,用在黄金地段,其价值就可能会成为一块“金砖”,因此人们有时也将房产扩展称之为“房地产”。
房产的增值度从宏观上讲要受到社会大环境及经济因素的影响。试想,在一个社会不稳定、战乱不断、民不聊生的环境条件下,其所处地区的房产是不会升值的。从经济因素角度讲,通货膨胀(紧缩)率和银行利率的变化都会直接影响到房产的增值度。
土地不可再生,但房屋却可以再(增)生,并且随着科学技术的提高,房屋在空间上向立体多层发展。相对地讲,房屋的市场供给量并不受土地不可再生的绝对限制,因此房产能否升值还要看它是否有一个健康良好、供求基本平衡的市场。如若整体上是一个供大于求、商品大量过剩的买方市场,除非具有特殊的可比优势外,一般情况下是很难升值或很难大幅度升值的。
房产在一级市场上呈一种自然的静态价值,进入二级市场后房产的价值(价格)影响因素则大大多于一级市场。除地点、房型、结构、材料、质量、功能、设施、楼层、朝向、采光、绿化、道路等原有的硬件外,大的方面,诸如人文环境、生活设施、卫生状况、交通状况、教育水平、医疗环境、治安状况、物业管理水平及收费标准等都会影响到该房产的升值度。小的方面,前后左右的环境乃至具体到邻里状况都会影响到房产的升值度。(徐庭之)