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根据上海市房地产交易中心的预售登记汇总资料计算,全市价格指数2001年第4季度比2001年第3季度末上升了3.92%,为1127.31点,是全年升幅最大的一期。
其中多层住宅指数为1103.83点,比上期上升了37.6点,升幅为3.53%。高层住宅指数1148.14点,比上期上升了45.35点,升幅为4.11%。
第4季度上海价格指数上升了3.92%,是自指数计算以来升幅最大的一期。影响该期指数的主要因素有以下几个:
一是上海住宅市场的全面扬升。上海房地产市场是一个大市场,它由十几个区域性市场组成。各区的市场表现不同,指数也有涨有落,但是该期各区指数却齐步同升,而且升幅不小。升幅超过2%的有9个区,成交金额占全市的85%左右;升幅超过全市升幅的(以超过4%计)有6个区,他们所占的市场份额达37.9%。这是影响该期指数的最主要因素。
二是浦东新区房地产市场的量增价升。浦东新区房地产市场再次显露其王者风范。该期浦东新区住宅预售市场价升、量增、份额大。价格指数上升了3.76%,接近全市水平;成交金额比上期增加了66%,占全市成交金额的比重超过了26%。所有这一切充分表明了浦东新区住宅市场是上海住宅市场的风向标。浦东新区房地产还有很大潜力,其对上海房地产市场的作用也是巨大的。因此,浦东新区房地产市场如何更健康稳定地发展,必须予以足够重视。
三是高位房市场持续稳步走高。上海是全国经济最发达、开发度最大的地区,高位房有广阔市场。目前,上海高价住宅主要分布在卢湾、黄浦、静安等中心城区和徐汇、长宁等传统的高档住宅区。由于这些区域的土地日渐减少,加上规划、设计、建设和材料的提高,房价上升是必然的,也是合理的。自价格指数计算以来,超过6000元以上的住宅预售价格指数一直保持着持续的稳定的上升。该期6000元以上价格段指数的升幅超过全市指数升幅的一半以上,它是影响该期指数的重要因素。
该期纳入指数计算范围的13个区中,除嘉定区以外,共有12个区进行了分区指数计算。与上期相比,该期12个区的指数全面上升,依次为静安区、卢湾区、闵行区、徐汇区、黄浦区、杨浦区、浦东新区、普陀区。
该期价格段指数也全面上扬,与上期相比,7000元以上价格段的指数上升最快,升幅为6.75%,升幅较小的是3000元以下的价格段,为1.76%。
业内专家根据这一指数的走势和经验判断,预计2002年一季度上海住宅预售价格指数将继续上扬,但幅度会有相当的减缓,各区齐步同升的局面也不一定会再现。
据分析,影响2002年上海住宅市场的主要因素有:(1)收入预期:除了工资收入以外,主要是投资收益,股市是熊是牛将影响楼市的繁荣与价格指数的涨落;(2)市场供求:2002年如果出现地区性供求(包括供给结构)不平衡现象,将直接影响该地区指数的变动,但只要不出现全局性的供求失衡,那么上海楼市仍将平衡发展;(3)政策预期:以货币化分房为主,如果受益面大,将有利于楼市继续保持良好的发展态势;(4)开放度:如果内外资金、技术和人才加快上海发展的速度和频率,也会促进楼市发展。(馨 宁)