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力铸品牌张扬个性
如果说2001年“地产品牌”仅仅是拉开了序幕,那么2002年则是各大地产商在激烈的市场竞争中,把品牌战略作为重头戏了!虽然年末个别知名地产商与业主之间出现不和谐音符,但这并不影响该公司实施品牌战略的决心,影响市场主旋律!同时可以预见,由于该公司的风向标性质,此次事件无疑向业界发出一个信号,一个警示!新的一年,会让更多的地产商重视品牌建设,重视产品品质,强化管理服务,以利于市场的持续经营,提升产品的竞争力。
所谓品牌,具体到楼盘上,则是个性张扬,对项目规划开发上的思路超前,大胆突破。从罗湖老大、豪宅典范百仕达成功竞投地王填海区,极其随后的系列动作,可以想见,2002深圳楼市又是一番百花争艳。而买家开始追求个性化楼盘,要领式销售导向以及急功近利的“异化”行为,过分渲染了销售卖点而不是关注业主未来70年的生活,其结果是进一步加剧竞争的同质化和白热化,买家轻易不为所动。而真正以“家本位”为根本,人性化、个性化的楼盘才能成为市场主流。
“西征”加快“回城”趋缓
“住宅郊居化”作为口号提了几年,始终不能成为市场主流,作为龙华、布吉、横岗等二线发展商努力造势的由头,大多仍定位于首次置业人士,而远在前海的楼盘决不轻言“郊居化”。由于特区内地形的特殊性,东西长南北短,东拓因盐田隧道的瓶颈抑制,西进便成为明智选择。而随着城市中心西移的标志———市政府即将迁入市民广场,地产“西征”的步伐继续加快,这除了与日渐明朗的新轨道交通规划,西部跨海大桥等交通因素有关外,后海楼盘价位不断攀升,前海阳光棕榈市场热度,足以点燃西征战火!预计2002年以侨城南(碧海云天、阳光带海滨城)侨城西(中海深圳湾畔)南山(前后海)乃至高新区、桃源村等地可能出现一波大行情。
而城中,尤其是罗湖、福田的一些传统旺区,也许会出现停滞现象。人们“回城”的步伐将放缓,“城市空心化”趋势不可回避。作为年轻化的深圳,要扭转其主流人群潮流时尚的置业心态,仍需假以时日。有一位在罗湖老区居住的朋友酒后戏言,曲终人散,大家都西行,独他东去委实有落伍感。
首次置业年轻化二次置业多元化
由于政府微利房大社区的羊群效应,加上国产车纷纷降价的利好,一些特区内相对偏远地区今年将爆冷,如西丽,莲塘,加上传统旺区布吉、龙华,将一起做大首次置业者蛋糕。而地产微利化加上轻松的付款方式,将使置业人群更趋向年轻化。房屋租金居高不下,将使更多步入社会不久的年轻人把置业作为人生奋斗的起点,供楼成为绝大多数人的选择,供楼压力将转换为生存动力。
由于市场新盘纷呈,加之政府规划力度到位,二次、多次置业人士今年面临“大换楼”,随着人们对生活品质要求越来越高,一些地段好、设计新颖、环境优越的楼盘将成为换楼人士的重点考虑对象。就户型讲,除 T OWN HOUSE将持续走强外,海景湖景等稀缺性物业还会再火一把,另外 H+H住宅模式在一些大盘里将受到传统型家庭追捧。所谓 H+H,即在同一小区或同一栋楼,购置一大套与一小套住宅,这种住宅模式若即若离,子女与老人既可减少摩擦又便于照顾,符合我国家庭赡养为主的养老方式,又不干扰年轻人的活动空间。
地产企业“大洗牌”
几年的楼市风雨,将消费者梳理得越来越理性。进入买方市场的深圳楼市,残酷的竞争迫使一大批实力、形象欠缺,运作机制落后的企业淘汰出局,优胜劣汰,楼市面临重新洗牌,浮躁和泡沫上的舞者绝尘而去,而沉淀下来的大的发展商将占据更多的市场份额。也许不久后将出现“10%的发展商做90%的市场”的格局,面对行业的不断规范,政府监控力度的加强,消费者越来越成熟,一些中小企业当务之急是苦练内功,重塑形象。
据一家猎头公司介绍,近期地产英才的薪金筹码越来越高,一些地产企业开始不惜重金挖人才。而不少中小企业更是花巨资请国外知名咨询顾问公司整合企业形象,提高企业的核心竞争力。
楼价大战一触即发
据深圳市统计资料表明,2001年深圳楼价比前年同期仅仅上升0.4%,增长幅度远远小于全国水平。2001年底的媒体地产广告主要诉求点大都为让利降价或变相降低,如送装修,送车位,送轿车等,占70%以上。2002年地产商再举“性能价格比”大旗。由于楼价和主流置业群体尚有一定距离,性价比只是美人在黑夜里抛出的“媚眼”。二手楼市绝对价位的低廉,其火爆的市场,从另一方面抑制着发展商追求二级市场利润最大化的野心。尤其是近几年炒得火爆的中心区,后海片区价格一路高企,将面临曲高和寡的尴尬局面,价格大战只在朝夕。降价对百姓来说是好事,对良莠不齐的楼市是一场整肃行动,但对于发展商和置业投资者来说,这把双刃剑无疑会造成不应有的误伤,因为大多数降低行为极有可能演变成恶性的价格竞争。
当然我们固然谨慎乐观地预测局部成长型片区楼价还有一定想象空间,这种情况大多是产品档次提升带来的结果。如同股市,即便弱市中都有走强的个股。(孙海)