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2001年北京市房地产市场格外活跃,有了许多可喜可贺的进步,同时也出现了不少纠纷。其中最热闹的有两件事,一件是交楼时出现的购房合同的投诉问题,许多消费者打着大旗闹展会,“第一商城”大打出手头破血流。另一件是物业管理的纠纷。先是“中海雅园”的车位官司,再是鹏润家园的同样大打出手头破血流。似乎在房地产市场中既没有了法律,也没有了正义,消费者无法用法律的正常手段来保护自己的权利,甚至连法律也说不清到底是谁对谁错。是非没有了统一的标准,市场也失去了游戏规则,以至裁判连“吹黑哨”的可能都不存在了。
最近北京市两会期间,市人大和政协的代表也集中提出了北京市重建设、轻管理和物业管理中的纠纷与立法问题。两会期间各媒体也分别采访了多位代表的意见,对物业管理问题众说纷纭。物业管理到底问题在哪里呢?几年前我就此问题专门向建设部提交了“进一步讨论我国物业管理的问题”的意见,希望政府能尽快立法,解决相关问题。这里也想重点谈几个问题,以引起重视,尽快立法建立完善的市场运行规则,明确各方的权益,保护市场的经营与消费行为。
谁是物业的主人?这是个物权法中应解决的问题,如果不能确定物权就无法确定由物权(产权)而形成的产权权利(力)。当物权(产权)清晰之后才能分清各自的权利与责任。
当开发商进行项目开发而未进行销售时,产权是清楚的,全部归开发商所有(开发商应称为第一业主),因此是开发商作为物业的主人在委托物业的管理。与物业公司(不管这个物业公司是否与开发商有关都是一种委托的契约关系)签订有管理内容、项目及要求的合同这是无可争议的。问题出在了进行分散销售的过程,此时我国的法律不健全,物业产权的归属开始出现了问题。
土地产权消费者有份儿吗
在我国的法律和土地出让合同中有明确规定,土地的财产权利(非实物财产)应随地上建筑物产权(实体财产)转移时,权利、义务同时转移。如果这是个单栋楼单一产权人,那么这种土地随房产的转移是很容易做到的。但当一个楼、一个小区被多个产权人共同拥有时,这个产权的转移就无法可依了,事实是根本没有形成转移。
目前我国的房屋销售合同中(独立式建筑除外)没有关于土地权益和义务的转移条款,消费者(小业主)根本无法知道自己对土地的共有权利,更不知道还有(应承担)交纳土地使用税或土地使用费的责任义务,因此也不知道自己对小区环境应承担管理费的责任。不知道当土地权利分配给业主(购买房屋的消费者)共有时,包括未另行交纳费用的地面停车位的(包括汽车或自行车)权利也成为了共有的权利。
未列入公摊的物业产权归谁
在我国的共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。目前全国各地的法律、法规与规定、办法中只有允许销售时计算建筑面积分摊的办法,而分摊的计算公式和允许分摊的内容各地规定是不同的。这里就会出现一个问题,业主将可以分摊的面积计入了购买时的建筑面积或房产证中(有的地区房产证中不包括分摊面积数,有的房产证中注册另有公摊面积等等),但房产证中未列入公摊的小区中的其它配套面积产权(指不能单独销售的配电室、泵房等),其产权归谁就从法律上说不清楚了。那么这些未列入销售面积中的其它物业产权到底应该归谁呢?如何共有和按什么方式或比例共有,谁来支付使用费或管理费呢?公说公有理,婆说婆有理。
消费者到底购买了什么
当土地与建筑物中销售面积的分摊立法不全时,销售合同中就出现了小区土地与物业产权不清的情况。如哪些配套物业归业主共有(前两项指如何共有土地和物业的办法不清,现条款指哪些配套物业权属未在合同说清楚)在合同中不清楚。如宣传广告中可以说有多少园林绿地,但园林绿地的产权归谁没说。广告中有很好的会所,但会所归谁所有没说。小区中有多少车库,但车库是公共所有还是私人所有没说。管理用房是否列入分摊,产权归谁也没说。这一系列合同中缺陷(经济学中称之为“不完全契约”)使物权不清。业主根本不知道自己在购买的是什么?最近几家媒体曾刊登了补充销售合同中的204条,但都围绕着每套单元的面积和质量为主,并不能从根本上解决合同的完全性问题,只对购买的实际标的物(住房本身)增加了描述,不等于对全部潜在物权进行了描述,而物权的问题要大于实际标的物。
如果一个共有小区中业主根本不知道自己购买了哪些物权,自然就无法去维护自己的物权了。如果连物权都不清楚又如何能搞清楚什么是管理费支出和什么是管理权呢?小区物业是谁的只能按现有的合约(包括开发商与政府、开发商与消费者等合约)中规定的物权来判断。目前法律的缺陷使法庭在判定所有的物业管理纠纷时只能按物权归谁所有来判定其应有的权益和责任。业主委员会(如果有)也只能根据物权来决定其的组成与所代表的权利。当一个小区中的房屋未被销售时,物权归开发商,开发商是第一业主;当车库未被销售时,开发商也是第一业主;当配套的建筑未被销售或分摊时,开发商还是第一业主。因此现在的物业小区中基本上都处于第一业主与业主共有一个小区物业的现象。当一个小区的住房全部被销售之后由于配套的物业未被分摊,开发商仍然可能是单一最大的业主(第一业主向业主的转换)。
香港现行的制度(包括许多土地私有化的国家制度)中已经较好的解决了上述物权归属的问题(华远也将在今后试图按这种办法来进行销售)。尽管中国现行的法规中还存在一些未明确的规定,但仍可用契约的方式解决物权转移与归属的问题。
1)将被出让的土地权利全部按独立业主拥有的建筑面积比例计算出各自拥有土地权利的比例,享受拥有一定比例共有土地的权利和承担相应的义务(包括交纳土地税费和管理费);
2)将所有按现行政府规定不能列入每户建筑面积分摊的配套面积按已分摊了建筑面积后每户的面积计算出各自享有的小区共有配套面积的权利的比例,并按这个比例共同承担相应的义务(包括交纳管理费、维护、维修费用等);
3)共有的权利中包括了共有的屋顶、墙面、围墙等所有非独立物权的权益(也包括电梯、设备等)。每个独立业主都应明确自己在一个共有小区之中自己所拥有的土地权利与义务(土地只有财产权利,而不能形成实体财产,因为只有使用权)。每个独立业主(包括拥有独立物业的开发商)都应明确自己在一个共有小区之中自己所拥有的物业权利和义务,包括单独和共同拥有的物业,并承担相应的义务和责任(单独拥有的是实体财产,共同拥有的也只是财产权利)。当小区的物权清楚之后,那么谁是小区物业的主人的问题就自然解决了。