|
||||
个性化第一
2002年的房地产产品会是怎样一个模样呢?贵阳的住宅一直在创新,只不过生命力欠强,究其原因,现有的技术条件、施工水平足以使一个上乘创新产品在极短时间内被仿制或“克隆”成功,今天是创新产品,明天说不定就是同质产品。住宅产品“同质化”的问题在今后将仍趋严重。再有,就是房地产商关注大势似乎显得过了火。
大势再好,缺乏个性的产品再好也会销不出去,反之,有个性的产品,大势再差,照样卖得火旺。发展商不能一味讲大势而不去关心自己的产品。过去一年,发展商在研究自己产品本身所花费的时间太少,而在市场营销上花费的精力太多。前期规划与住宅产品研制的费用出现严重不合理现象,有的只占总投资的0.1%。
从建筑产品的研究着手分析,普通住宅在市场花样翻尽之后,究竟以何种新面孔出现是市场期待的新潮流方向,也是开发商永无止境的追求所在。市场的评判标准在变化,随着市场细分化程度的日益明显,消费者的生活水准、文化素养在提高,对事物的判断标准将更为细分,更为专业。而既能改变一个人生活方式,又能让购房者住得更舒适将是开发商竞争的聚焦所在,也是开发商打拼本事的价值表现。朱咏敏认为,普通住宅的主题层次也应该分明。
发展商普遍面临的困惑是该使用的方法都用过了。一边是房型的变化如点式、高层、跃层、错层应有尽有。一边是主题翻新,体育主题,如奥林匹克花园;园林主题,如鲜花广场,但主题似乎挖掘不够。事实上,随着人群的不断细分,需求不断细分,主题也应不断细分,仅住宅的人文价值就包括:“人性”属性,即消费者注重实惠、通情求变、求新追求时尚的消费心理;“生性”属性,即消费者对生态、生活、品味的心理需求;“民性”属性,即消费者对民间立场、世俗关怀、地区特色的满足心理。主题的细分在于针对不同需求心理划分主题的不同属性,从而在建筑的设计处理上有不同表现,主题的不断丰富将减少模仿现象的产生。
速度至上
在一定意义上,当今的房地产竞争不仅比质量的高低,而是速度比质量更为重要。现在,新开发的房子好卖,因为新开的楼盘地理位置、房型一年一个样,一个比一个好,而老百姓往往喜新厌旧,没有速度的楼盘,再好的“航母”也会变成泰坦尼克号,会沉掉的。反思现有的房地产发展商,只能说是生产型的企业。如果现在再成立一个房地产公司,可以把预算部、工程部、材料部全部去掉。预算部的工作银行会做,工程部的工作监理部会做,部门设置逐步从实向虚转移,如战略规划部、策略部,负责推出策划,推出概念。将来的房地产市场会出现CEO,因为今后的房地产业,参股者会增多,仅有董事长任命的职业经理是不够的,需要职业的CEO来“摆平”投资各方的利益。