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日前,笔者撰文介绍某个楼盘总价是3000万元一套,读者来电问:没搞错吧,一定是多加了个零,笔者也好生奇怪,然而核实下来确实是这个价。
鉴于2001年以来“豪宅”在上海市场持续热销,致使“豪宅”开发越来越红火。近期诸如“天价房”、“极品房”、“帝皇尊居”等新建“豪宅”日趋增多,价格也越来越高,大有“一窝蜂”蔓延之势。于是,人们关注起“豪宅”市场的走势,业内外专业人士也出现质疑之声。但是一些开发商也有自己的见解。
一曰:“目前市场对‘豪宅’有很大需求!”
此言不无道理,近年“豪宅”大量应市正是市场供求关系的客观反映,中原地产对上海市场属于“豪宅”一类的别墅物业供求量作过统计:1998年别墅交易量86万平方米、1999年上升到400万平方米、2000年达到900万平方米,市场需求呈“跳跃式”状态。而2001年上海市场别墅盘又异常热销,与普通住宅和公寓相比,三者销售平均增长率分别是22%、15%和16%,别墅名列榜首。
一位专家说,上海、北京、广州等经济发达地区中一些高收入人士,对单套价值上千万元的“豪宅”有着浓厚的兴趣。这是消费群体细分化“不可遏止的内在需求”。因此,“适量”发展“豪宅”是必要的。
然而,另一种来自主管部门的声音说,近期专门对上海别墅市场作出调查,结论是“开发量过大”。据说2002—2004年期间上海别墅盘将大批量上市,已超过市场承受能力,这还不包括郊县以及“一城九镇”正在和即将开发的大批量别墅盘。为汲取1993年高档物业大量空置积压的教训,主管部门已决定断然采取措施,“总量控制”豪宅的开发。
二曰:“港澳台人士需要大批‘豪宅’。”
这确是事实。数十万港澳台地区人士正在上海市场寻找适宜的楼盘作投资和居住之用,但这批人需要的都是“豪宅”吗?
最近,《上海楼市》杂志对台湾建筑元老阮允哲先生作了一次采访,这位已在上海开发过“豪宅”的专家一吐肺腑之言:“尽管上海发展速度很吸引台湾人到此开拓另一新天地,但是大多数刚来沪的台湾人一般不会买高档别墅,他们首先想的是如何站稳脚跟,而公寓房也许更适合那些初来乍到的台湾人。”
事实也证明这位专家所言,前月首批30人组成的台湾购房团到上海一口气看了7个楼盘,但没一个是当场掏腰包下定金的。看来我们的开发商对“豪宅”的真正需求还需要作进一步了解。
三曰:“‘豪宅’开发是市场发展的一种趋势。”
此话代表近期一批开发商的观点,从客观需要角度讲是不错的。但是,最近建设部部长汪光焘强烈呼吁:“我国住房发展的目标和政策,应当定位于中低收入的居民,要体现最广大人民群众的根本利益,要继续扩大面向中低收入居民的住房建设。”而上海市领导也一再强调:要及时把握住宅建设投资总额、在建规模、市场容量和房价几个方面因素,要充分考虑普通市民的居住问题,要加强管理和引导。
一位专家在《上海房地产市场报告》中撰文说,现在有的开发商为了强调楼盘个性化,不看环境、不分地域,过分追求那些所谓高档“豪宅”,这样反而缩小了开发商自身的发展空间。“豪宅”开发过量有悖房地产市场发展规律,大众化才是房地产发展的必然趋势。
事实和数据已作出证明,2001年上海绝大多数市民最能承受的房价是每平方米3500元,若按一套房100—120平方米计算,一套住房总价期望值是35—40万元一套。而这样的房子如今在环线内几近绝迹,我们为什么不多思考这个令整个社会关注的大问题呢?(葛颂茂)