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刚刚过去的2001年是上海人购房热情高涨的一年,本报报道的统计数据显示:2001年上海一、二手房成交面积近4000万平方米,至少比2000年成交面积增加了1000万平方米。相信,在这新的一年里,上海人买房的热情仍会涛声依旧。那么,在新的一年里,上海人买房会看中什么?讲究什么呢?对此不妨来作一判断和分析。
●地段价值进一步体现
地段、地段、还是地段,在新增楼盘众多,住宅消费日趋成熟的今天,地段的价值进一步得到体现。优质地段的住宅,就像股市中的红筹股一样坚挺,在市场好时购买踊跃,在市场疲软时下跌的空间也有限。好地段的住宅,不仅具有投资价值,而且生活配套齐全,周边环境成熟。特别是市政府在市中心大力推广的绿地工程,更让在市中心、好地段的居民获得更多的新鲜空气和绿色景观。在徐家汇、淮海路、陆家嘴、静安寺、古北等公认的优质地段,早已出现住宅求大于供的现象,在2002年,这一现象还会延续。另外,据了解,外资看中卢湾区的中心位置,将对具有历史价值的老别墅进行改造,在保留建筑原貌的基础上,改造成五星级的高级宾馆区,届时上海又将出现一个时尚人士云集的“新天地”。
●轨道交通效应全面开花
楼市的地铁效应是从上海西南区域开始的,地铁一号线炒热了莘庄和徐家汇地区,地铁二号线又使浦东、市中心楼盘销售迅速升温,轻轨明珠线更使站点两旁的楼盘热销。目前,上海轨道交通三条线的日均客流也已超过90万人次,快节奏的上海人喜欢地铁轻轨的“快捷效应”,上海“十五”期间的轨道交通也进入了快速发展期,5年内全市将新建的200公里轨道交通,至2005年,上海的轨道交通运能将从现在的5%增加到20%。快速交通网越织越密,是否靠近地铁轻轨站点已成为购房者选择住宅的一个新标准,也使楼市的地铁效应全面开花。
●自然景观住宅得天独厚
翻开报纸可以看到,许多新开盘的住宅广告都是以诱人的景观效果图为主打,2001年更被称为水景住宅年,购房者对住宅环境的关注由此可见一斑。值得关注的是,2002年购房者对住宅景观的关注视线,将从人造景观转移到自然景观上去。相对人造景观,自然景观具有诸多优势:一是人造景观初看漂亮,时间一久,若不精心管理,容易破败;二是自然景观蕴含许多人文历史,与居住生活密切相关,融为一体;三是政府重视对城市自然景观的保护和发展,以苏州河为例,不仅开展了大规模的整治,造桥建堤,而且苏州河活水公园也将于今年开始建设;四是自然景观具有较大的规模和气势,与一般楼盘的绿化概念比较,景观效应强烈。今年,上海市政府开始对浦江两岸进行全面的规划和开发,从中可以看到自然景观的优势正在不断显现。
●全装修住宅异军突起
快节奏的生活方式,对装修的怨言和烦恼,对装潢建材质量的担心,种种因素使“全装修住宅”受到购房者的欢迎。在随意抽样调查的数据中,有50%的人表示对全装修房感兴趣。上海市住宅发展局也表示:将在今明两年推出13万套全装修住宅。从现在已推出的全装修住宅看,均取得了较好的销售业绩。不少楼盘还推出菜单式装修方案,让购房者选择。不少发展商和业主表示:全装修住宅可以免却搬入新居后的装潢噪音,避免装修施工对建筑的损伤。
当然,装修房和毛胚房对购房者来说,还是青菜萝卜各有所爱,不同的喜好有不同的选择,对购房者而言,2002年的上海商品房市场是一个品种丰富的活跃市场,尤其是多了一种全装修住宅的选择余地。
●独立别墅再上新台阶
2001年也被称为别墅市场年,数十万元的联体别墅和上百万元的独立别墅受到青睐。据记者了解,今年将推出的不少别墅设计更完美。例如:由中国建筑大师蔡镇钰主持设计的中国式大型别墅区——浦东的云间·绿大地,西南东苑房产品牌推出的大千美墅、现代缘墅,马来西亚发展商聘请意大利设计师设计的皇都花园联体别墅,更值得一提的是上海在2002年将出现顶级别墅区,在佘山脚下,以上海紫园命名的独立别墅区,将湖泊、岛屿、山景、坡景、彩钢桥等融为一体,在1300亩的用地规模里仅建150栋左右的别墅,单幢别墅的最低售价为1500万元,最高售价达到了1.3亿元,发展商力求以美国纽约的长岛、洛杉矶的比佛利山庄、西雅图的华盛顿湖及巴黎十六区、罗马Veneto大道、日本东京湾、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾等为蓝图,立志将上海紫园建成世界级的别墅。
作为国际大都市,记者认为上海确实需要顶级住宅区。
●物业管理进入服务年
2001年本市不少楼盘进入交付使用阶段,在交付过程中入住纠纷时有所闻,致使不少入住1年的楼盘开始更换物业管理公司。许多新居民开始意识到:优质的物业管理是楼盘保持自身品质的关键所在。记者预计,2002年,随着物业管理新规定的不断出台和完善,品牌物业公司的不断扩容发展,物业管理分等定级的全市推广,2002年上海物业管理将进入服务年。服务年主要体现在一是以服务水平体现收费等级;二是以超值服务占领更多的楼盘管理;三是以有别于其他物业管理公司的特殊服务,打响物业公司自身的品牌;四是以标准的服务规范物业管理的收费标准。
随着中国加入WTO,国际化、标准化也将成为物业管理向上看齐的目标,同时国际大型物业管理公司和先进物业管理经验的进入,也将对上海的物业管理市场产生深远的影响。
●二手公寓成为畅销品
二手房市场近年来异军突起,大有赶超一手房的态势。在传统概念中,二手房被普遍认为是房型差、结构老、环境差的住宅。但是,随着老公房的不断改建、拆除,90年代新建住宅在二手房交易中的比例正在不断增高。不少购房者在几年前购买了第一套商品房后,又开始了第二次,甚至是第三次购房过程,他们会在目前房价走高的阶段,卖出自己的第一套住房,这类住房具有完善的住宅配套,成熟的社区环境,较好的地段,较好的物业管理等优势,房型、环境也不差,与新建商品房比较,具有现房的优势,无期房的诸多纠纷,与老公房比较,明显高出几个档次,因此可用“二手公寓”称之。对购房者而言,若想快速入住较好的住房,二手公寓将成为理想的选择。原因一是价格适中,低于周边的同类新建住宅价格;二是装修标准较高,入住后只需根据个人喜好简单装修就可入住,甚至家电等也可以免费获得,大大减少了新居装修成本的投入;三是产权纠纷、房屋质量纠纷少,二手公寓经过几年的居住,交房前期的矛盾基本解决,购房者可以避免许多的麻烦。因此,二手公寓将成为2002年的畅销住宅产品,并将成为二手房市场中的主打商品。
●卫星城镇住宅潜力大
2001年上海城市发展看市区,2002年开始,上海的卫星城镇开始了大规模的城镇设计、改造和建设,道路建设、轨道交通的开通大大缩短了市区和卫星城镇的交通时间,“153060”工程使居住在近郊,上班到市区成为一种新的居住时尚。从金山、宝山,到浦江镇、泗泾镇,甚至到西渡镇,一个个新的城镇规划让人耳目一新,一块块人文历史景观正在重新发掘和完善。大上海,大市区的概念在不久的将来将深入人心。城镇的土地资源丰富,地价的优势可以让开发商在一张白纸上,画出最新最美的图画。细心的读者不妨注意以上周边的城镇,那里的住宅消费热已开始升温,购房者、投资者应该关注卫星城镇中的楼盘,在升温的前期介入,往往会取得较好的回报。
●功能型住宅标新立异
在本报前2期,记者以“今年小房型还会流行吗”为题,阐述了小房型未来良好的发展前景,这些为青年人、投资客度身定造的住宅的畅销,在一定程度上传达这样一个信息:功能型住宅在楼市进入高速发展阶段将标新立异,大行其道。我们可以注意到,在市中心黄金地段,小型商务房成为投资客的投资新方向,南京路旁的金银汇正在传达这一信息;在通道地段,统一规划的特色明确的分割型商铺会被一抢而空,城隍庙、七浦路商业街和新天地就是成功的范例;同样,原来工业厂房、仓库等改建的办公楼、LOTF住宅也会成为另类住宅的代名词,成为吸引文化艺术界人士聚居的新场所。
2002年,将是上海楼市大放异彩的一年,上海的、外省市的、境外的购房者、投资者将云集上海,由此带来的将是投资热、开发热和购买热。对于普通的消费者来说,应冷静地分析市场状况,根据自身的经济实力,选择最适合自己居住或投资的住宅产品。(梁志超)