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摘要:本文从信息技术使房屋的功能得到改善、信息技术正在改变传统的房地产经营方式两个层面,分析了国外及港台地区房地产信息化的现状。从房地产政务信息化、企业信息化、建立房地产宏观监测系统、智能化小区和网络小区建设、房地产网站发展等五个方面,分析了我国房地产信息化的现状。在此基础上进行了比较研究,对我国房地产业信息化的发展趋势进行了展望。
关键词:房地产 信息化 网站 电子商务 智能化小区
当前人类正大踏步地迈入信息时代,以互联网为代表的全球信息化浪潮正以迅猛的态势冲击着各行各类。2000年7月在联合国总部召开的“全球信息化部长会议”上,强调了信息通信技术是21世纪经济发展最强劲的动力之一,随着信息技术的发展,全球房地产业也开始了一场深刻的变革,一方面是智能化住宅走入普通人的生活,另一方面房地产经营方式也开始打上信息时代的烙印。本文通过调研,对国内外房地产业信息化的现状进行了分析和比较,在此基础上,对房地产业信息化的发展趋势进行了展望。
1、国外及港台地区房地产信息化现状分析
微软公司创始人比尔·盖茨曾说:“房地产业将会由于技术的进步而发生改变,这种改变已经开始并以极快的速度进行,只有意识到这一点的人,才能在房地产业生存下去。”目前,这种预言正在变为现实。
信息技术对房地产业的影响主要发生在两个层面:一是信息技术使房屋的功能得到改善,各种各样的智能型房屋开始出现;二是信息技术正在改变传统的房地产经营方式。
1.1信息技术对房屋功能的改善
应用数码科技开发的数码住宅和宽频社区,成为房地产产业中的新卖点。许多国际著名的厂商已开始纷纷推出“互联网家庭”、“电子化住宅”,向人们展示了21世纪房地产业的发展趋势。
2000年全球领先的互联网设备和解决方案提供商————美国思科系统公司正式推出了“互联网家庭”,向世界展示了由高速、不间断的互联网连接以及众多带有网络功能的家用电器所带来的激动人心的生活方式。
台湾和香港在智能化住宅的开发中也不落人后。2000年3月,香港理工大学推出了香港首个智能家居原型。该原型是一个由网络控制的中心枢纽,它以互联网为基础,将家居的各个生活设施组合在一起,形成一个自动化系统,为使用者提供全面的家居控制和管理服务。
1.2信息技术改变了传统的房地产经营方式
在美国,信息技术正在改变以经纪人为主要载体的传统房地产经营方式。美国房地产经纪人协会共有70万名成员,上网的成员比例已由1997年的27%上升为目前的72%,90%的经纪人拥有个人电脑,60%的经纪人使用电子邮件与客户联系,72%的房地产公司通过互联网的方式进行房屋销售。美国最大的房地产网站“家居顾问”(HomeAdvisor)今年列出的待售量有100多万套,约占全美房地产销售量的20%。
电子商务通过Internet以及全球信息基础设施,打破了地域的分隔,缩短了信息流动的时间,使生产和消费更为贴近,大大降低了物流、资金流及信息流有效传输和处理的成本,并为每一个企业提供更为广泛,公平竞争的市场,为每一位消费者提供了能更好地满足其消费偏好的良好机会。虽然与其他行业相比,房地产业电子商务的应用和发展目前还比较滞后,但它正逐渐成为当前世界信息技术的重要方向。2000年,保加利亚为活跃该国内的土地市场,已通过免费信息系统,在因特网上开始土地的买卖和租赁业务。亚洲的网上物业信息服务也在展开,PMI作为香港特区政府资助的提供网上物业信息服务的公司,1999年推出了其首项产品Pyramid。
信息技术还可以大大降低房地产交易费用,并带来就业水平和收入分配方式上的变化。网络技术还给房地产评估业者提供了智能化的评估工具,大大加快了评估的速度和准确性。在房地产抵押市场上,则出现了提供全天候服务的网络银行,这加强了行业之间的竞争,缩短了申请贷款所需要的时间。
网络信息技术正在施惠于房地产业是人所共知的事实。但是,目前能享受到信息化成果的,还局限于一些比较发达的国家和地区以及相对较少的人口。因此,推进房地产业的信息化仍需要各个方面的不懈努力。
2、我国房地产信息化现状分析
伴随着房地产业的快速发展,信息技术在中国房地产业中的应用已拉开序幕。在政府的牵头和推动下,房地产业中的应用已拉开序幕。在政府的牵头和推动下,房地产业各界积极参与,目前已呈现全面信息化的发展势头。
2.1房地产政务信息化成效显著
近年来,许多城市利用信息技术,开发了房地产政务管理的计算机软件,有效地改进了行政管理,提高了工作效率,完善了政府对房地产市场的监控和预测能力,上海市房地产登记交易中心利用区县联网的管理信息系统自动生成的大量信息,定期发布分区、分类别的土地供应、项目开工竣工、预售和存量交易等市场主要数据。成都市开了发商品房预售网上管理系统,实现了对商品房市场的有效监控。武汉市开发应用了住房补贴管理软件,从住房补贴的计算发放、补贴资金的管理、补贴的申请与审批实现了电子化。一些房地产协会和学会也加强了信息技术的应用,如成立了“中国物业管理协会网”和“华房网”等。
2.2房地产企业信息化取得长足进展
金丰易居在电子商务方面发展的中国住宅消费服务电子商务平台,已初步实现客户通过网络,进行置换、租赁、买卖、装潢、建材等业务的部分“自助服务”的初级电子商务模式,并在全国主要城市形成电子网络和实体网点超过500家。万通地产推出“筑巢网”,以“戴尔”式的开发模式实现自身业务的发展。一些房地产企业建立了企业内部网站,提高了信息传输速度,加快了企业决策速度,提高了办事效率。
此外,各种针对房地产企业的计算机软件,如房屋销售软件、物业管理软件、租赁软件、房地产可行性分析软件、房地产开发管理软件等,也得到了广泛的开发和应用。
2.3初步建立了房地产宏观监测系统
为适应我国房地产业发展的内在要求,针对市场信息零散、盲目投资行为大量存在等状况,我国已建立了包括中房预警系统、中房指数、国房景气指数等在内的房地产宏观监测系统。
2.4智能化小区和网络小区建设步伐加强
近年来,房地产行业开始积极建设智能化小区和网络小区。作为中国房地产巨头之一的中国房地产开发集团,将在未来5年内,首先将其已经建成的1000多个社区改造成现代化的新型数字社区,并最终实现在全国建立2万个数字社区和目标。
2.5房地产网站发展
由于房地产业自身的行业特点,使其在网上具有更大的优势。正是基于这些优势,房地产业各界都以最快的速度建立或准备建立自己的网站。
中国的房地产网站主要可分为四大类:
(1)专业性网站。旨在站在专业的角度为开发商与消费者提供信息服务。
(2)综合网站的房地产板块。为了迎合浏览者的浏览要求,各大网站基本都开设有专门的房地产栏目。
(3)开发商或投资商开设的“企业网”。这类网站在房地产网站中占多数,主要是为本公司直接服务的,针对性很强。但是这类网站的信息含量一般都比较少,网页的制作也比较粗糙,不能满足消费者多方面的需求。
(4)行业主管部门设立的“政府网”。这类网站数量不多,但信息量大、涉及的地区广,主要用于行业动态的和政策信息的发布。
3、国内外房地产信息化比较分析
信息技术在美国、欧洲等房地产行业中的应用已很普及,行业发展的信息化程度较高。而我国房地产行业起步较晚,虽然随着信息技术的日益普及和房地产行业在国内的迅猛发展,经过房地产界的一批有识之士的实践,已取得了卓有成效的成果,但整体水平仍然较低,而且地区差异较大,东西部发展不平衡。同国外相比,信息技术在中国房地产产业中的应用和发展仍存在诸多制约因素。具体表现在以下几个方面:
3.1网络基础设施配备较差
网络在我国尚处于初级阶段,基础设施配备较差。
3.2技术软件落后
这里所指的软件,并不单指计算机软件,而是指我国的计算机技术、通讯技术、网络安全技术整体水平不高。
3.3法律、银行支付体系不配套
房地产电子商务的发展除了要有发达的计算机网络外,还需要完善的法律体系、税收体系、便利的银行支付体系与之相配套。我国目前尚无针对网络规范及网络犯罪的法律;我国的税收及征税体系不完善。由于这些社会软件不配套,房地产电子商务的普及需要一段时间的磨合。
3.4网站建设水平较低
我国现有房地产网站很多,但覆盖面广、资力雄厚、经营利润率高的网站寥寥无几。网站设计总体水平不高,页面简单;网站缺少完整的、权威的、面向社会的信息咨询服务系统,缺乏吸引顾客的多元化操作。
3.5缺乏相关专业人员实现房地产信息化离不开高素质的人才。在实现房地产信息化的初期,具备一定信息系统知识的管理者会提出合理的要求,提高软件开发的质量和实用性;在系统运行维护阶段,管理者的水平更是直接与使用水平密切相关。信息服务业所需要的人才,不仅要懂计算机,还要懂经济、懂企业经营管理。但是,由于我国房地产业发展历史不长,尤其是房地产信息业才起步,缺乏相关的专业人员,严重制约了房地产信息化的发展。
由于多种条件的制约,我国房地产信息化还有很长的路要走,但是房地产业唯有实现信息化,唯有与网络结合,才能焕发出新的活力。
4、房地产信息化发展趋势展望
房地产信息化未来的发展前景,可以从以下几个方面展望:
4.1网络时代人们对家居的要求是高度智能化
在21世纪发展智能化住宅具有极大的市场潜力。住宅的智能化功能将被列为评价楼盘综合性能的不可缺少的一个重要指标。社区提供与外界进行数据交换的软硬件设施和服务是家居功能向外拓展的必要条件。智能化的物业管理深入到各单位住宅,真正实现建筑智能化到社区管理的智能化。
4.2房地产电子商务将大有可为
随着信息化建设的推进,电子商务的市场在全球范围内急剧扩大,各发达国家都有把发展电子商务作为拓展全球市场的有效手段,积极地参与、协商与合作。在这良好的外部环境下,房地产电子商务将会成为21世纪整个产业发展的一大亮点和推动产业发展的巨大动力。迎接挑战,房地产电子商务在目前可从企业与企业间的电子商务方式、企业对客户的服务方式、网上信息发布、建立虚拟企业及虚拟政府等方面展开。4.3房地产网站功能将会更加完善
房地产网站改变了传统的购房方式,随着网络的普及将成为房地产信息发布的主要渠道。房地产网站建设提供了全天候、全方位市场服务的新模式。房地产网站将会继续扩大房地产信息服务的内容,建立房地产在线咨询服务系统,引入城市电子地图,实现网上售楼。在今后相当长的时间内,互补性的房地产专业网站之间开始合作,网站在市场、技术、内容上获得发展机会;作为工作平台和交易平台,与传统产业展开广泛的合作,从而提高旧经济的运作效率;同时房地产企业上网的数量将明显增加。
4.4房地产业务将会实现高度信息化
对于传统的房地产产业来说,企业信息化程度的高低是决定企业成败的关键。与未来网络社会相适应,不论是普通的消费者还是专业的房地产企业,都要求房地产业务的高度信息化。同样在企业与企业合作当中,也只有运用了网络信息技术,才能保证有更多的市场机会。
房地产信息技术的利用在中国已取得了长足的发展,信息技术的价值和作用在房地产行业正得到逐步体现。在全球一体化发展的趋势下,中国房地产业界正以积极的态度,迎接加入WTO后在信息技术方面的交流与合作。