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在刚刚过去的2001年,房地产行业成为我国经济的亮点,诸多上市公司纷纷介入房地产业。2001年末的数据显示,我国房地产业增长势头已经趋缓,此时介入房地产还能为公司带来较高的收益率吗?
排除综合类中的开发区类公司,沪深两市中共有98家上市公司以组建或参建方式涉足房地产行业的经营,涉足房地产业务的主要是一些零售、综合类、制造业、建筑、旅游、纺织、农业类等行业的上市公司,其中零售类15家、综合类有12家,这两类上市公司涉足房地产业务的较多。
一般说来,上市公司涉足房地产业主要采用以下几种方式:
1、主营变更为房地产
该方式又可分为两种,一是实力较强、业绩较好的房地产企业。由于短期上市难度较大,通常会采用收购、受让股权方式,成为上市公司的第一大股东,一般涉及的金额比较大;另一种是“自动”转型,主要是一些与房地产关联度较大行业的企业,如建筑施工和工程承包类的上市公司。
据证券投资周刊报道,1993年下半年开始,我国对房地产行业进行宏观调控,原则上不受理房地产企业上市的申请,许多房地产企业陷入经营困境。2001年恢复房地产企业上市,但“僧多粥少”,只有天鸿宝业(600376)、金地集团(600383)、东华实业(600393)和天房发展(600322)等四家企业成为2001年证券市场的地产新贵,直接上市困难较大的房地产企业只好另辟蹊径,通过控股上市公司来达到上市目的。通常该类方式业务转型较为彻底,上市公司的主营业务基本上都变更为房地产,比如世贸股份(600823),天创置业(600791)、湖北金环(000615)、亚华种业(000918)等公司就属于该类型,世贸股份就是上海世贸投资发展有限公司通过收购万象集团占总股本26.43%的境内法人股,成为万象的第一大股东,继而将其主营变更为房地产业务,目前房地产项目有:投资8000万元的北京呼家楼商务居住综合区项目和投资6605万的世贸金洋花园项目;天创置业由北京天创房地产开发公司控股贵华旅业29.59%的股份转型而来,2001年10月北京阳光房地产综合开发公司受让16.20%的股份,目前其第一、第二大股东为北京的房地产公司,前景看好。
相比较而言,“自动”转型类大多数是建筑和工程承包行业的公司。典型的有浙江广厦(600052)和北京城建(600266)。浙江广厦2001年11月实施大规模资产置换,退出建筑业和信息技术业,全力以赴进军房地产业。第一大股东广厦集团置入资产为广厦集团拥有的杭州国商、南京置业和华侨饭店,其中杭州国商、南京置业主要进行房地产开发,华侨饭店主要从事服务业。但置换进来的三个子公司均处于亏损状态,扭亏还需要时间,未来两年业绩增长有一定难度。
2、多元化经营,分散风险
上市公司为了规避单一经营风险,一般采用多元化经营的方式。由于房地产行业近年增长较快,成为上市公司首选涉足的行业之一,如大恒科技(600288)、中大股份(600704)、中体产业(600158)和益鑫泰(600156)等。中体产业和益鑫泰涉足的房地产项目基本都是商品住宅项目,如中体产业将其5000万配股资金投资开发建设北京奥林匹克花园,益鑫泰用自有资金8000万合作开发长沙市芙蓉苑小区;大恒科技属于通信设备制造业,投资5000万参股中关村科学城建设股份有限公司的设立。
3、谋求投资收益
该类公司涉足房地产的最终目的就是获得投资收益,采用的方式是通过参股持有房地产公司的部分股权(一般小于50%),然后对该公司进行增资扩股,最后通过资本运作将所持有的股权转让,获得投资收益。如南京高科(600064)等从事开发区建设的上市公司,一般通过该种方式实现孵化器作用,同时获得孵化收益。2001年6月,南京高科投资600万参股南京天地房地产开发有限公司,并出资400万进行增资(拥有20%股权),2002年1月转让所持有南京天地房地产开发有限公司20%股权,受让方是“天地房地产”第一大股东--南京东方文化技术有限公司,价格是每股2.63元,共计1580万元,投资收益高达58%,从投资收益角度看,投资相当成功。如果排除关联交易因素的影响,该种方式应该成为开发区类上市公司运作的典范,开发区类上市公司功能之一就是孵化器的功能,简而言之就是发现可以培育的处于雏形期项目,通过孵化,然后运作,实现投资收益,国外发展较好的开发区类上市公司的大部分收入来自孵化收益。
高收益的可能有多大?
首先来看看我国2001年末房地产开发情况。全国房地产开发业景气指数表明:2001年11月,“国房景气指数”为105.10点,较10月回落0.53点(从7月开始,已经连续4个月走低),其中土地转让收入、竣工面积和商品房空置面积分类指数仍保持在景气空间,房地产开发投资、资金来源等分类指数则在下降,土地开发面积和商品房销售价格分类指数出现较大幅度下降。再看看商品房销售情况,11月商品房销售价格分类指数为97.82点,较10月回落1.89点,降幅达到最大,是影响“国房景气指数”下降的首要因素。数据说明当前我国房地产行业的发展已经达到本轮周期的一个相对高点,介入该行业的风险在加大。
其次,从房地产行业的发展周期角度看,本轮房地产业的启动始于1999年下半年国家启动内需政策,经过两年左右的发展,基本到达上升通道的相对高位,目前看上升空间已经不大,未来两年趋势将是维持一个整理态势,而大部分上市公司基本上是从2001年开始投资房地产的,加之房地产业的建设周期较长,项目见效最快也要到2002年下半年,所以2001年才开始介入房地产业的“后知后觉”的上市公司,投资房地产获得高收益的希望就比较低。
看来,上市公司涉足房地产业一定要慎重。首先,应该把握好介入时间。我国房地产业发展具有较明显的周期性,介入该行业的最好时机在低谷时期,最好在95、96年介入地产,储备一些土地资源,正好可以赶上99年房地产解禁;其次,一定要选择好项目。本轮房地产发展是在住宅业的强劲推动下进行的,写字楼等商住楼并没有较大的发展,因此投资住宅业成功的概率比较大,或者说投资商住楼获得高收益的概率就小于投资住宅业的概率;最后,上市公司还要控制好跨行业风险,俗话说:隔行如隔山,尤其是在目前竞争激烈的时期,跨行业经营的风险较大,因此上市公司投资房地产业前,一定要规避好行业风险。(张峦)