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马年伊始,银行和建设部等有关部门即传出令人振奋的消息——银行进一步降低利率,这是自1996年以来第8次调降息;建设部等有关部门也出台了关于减免交易手续费的通知。不说别的产业,单就房地产行业而言,无疑是给该行业打了一针继续前进的“兴奋剂”。那么,利好的消息频出,是否能够给处于调整期的北京房地产市场真的带来刺激?带着有关问题,记者采访了新华远董事长任志强。
■降息让发展商和购房者均受益
据了解,本次降息是中国人民银行针对我国经济增长速度和消费物价连续数月下降而采取的一项措施。同时,利率的降低对资金密集型企业的影响也较为直接,极大的减低了利息负担,主要包括房地产行业。
记者还从股市了解到,对于房地产股来说,利率下调,有利于减轻人们分期付款购买房屋的负担,有利于调动人们买房的需要,有利于减轻房地产开发商的负担。因此,股市将房地产股称之为“息口敏感股”。
有人不禁要问,银行在北京发展商普遍认为市场低迷、销售处于胶着上升的过程中出台降息的政策,是不是为了进一步刺激消费?那么,发展商与购房者谁将获得更多的利益呢?
对此,任志强认为,此次银行降低利率是酝酿很久的政策,早在2001年七八月份,就有经济学家提出应该降息。专家认为,在过去的几年中,中国的经济一直是“一枝独秀”,但是我们只看到了“独秀”,却没有看到风险。然而,随着全球经济的下滑,美国已经多次降息,为了保证中国经济的进一步上升,降息是规避风险的最好方法。
相对房地产而言,任志强说,降息对于发展商和购房者来说毫无疑问是双方都受益,一方面购房者会因为银行利息的降低而转向“不动产”的消费和投资,据了解,假如贷款10万元30年期,将减少1万多元的利息;另一方面,对于发展商来说,降息势必降低生产成本。同时,任志强也指出,发展商既然获利,是否会向购房者转移?事实上,发展商不一定向购房者让利,他们会消化一些以前的成本,因此,不能因为利率降低,成本就会降低。在利率的转化过程中,一部分可能成为发展商的利润。
■降费使购房者成为最大的受益者
如果说降息对于发展商和购房者来说是双方获利的话,那么国家计委、建设部联合发布的《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》又让谁获利呢?
任志强认为,降费对于购房者来说是最大的受惠者,由于交易契约税和交易费均由购房者个人缴纳,而非发展商缴纳,因此交易费的减免势必刺激一级市场的活跃,使购房者受益。任志强说,此次政府有关部门降费不同于以往的减免72项、36项、48项的乱收费,那些收费与发展商有关,但发展商可以将那些乱收费加到购房者的头上,而这次降费直接面对的就是购房者,因此最大的赢家是购房者本人。
■降息+降费是否等于降价
当双降的利好消息公诸于世后,对于众多的购房者来说,他们最关心的就是房价能否下降?
任志强认为,房价一直是北京老百姓最关心的话题,从市场发展的长远来看,房价在短时间内不会下降,经过调整以后还有上升的空间。他说,从北京去年29%的销售增长幅度来看,实际需求远远大于供应,预计今年将有20%的销售增长幅度。
任志强认为,现在购房者只看到房价表面的东西,没有看到房价的实质,北京的房价之所以居高不下,是由多种因素决定的,不是发展商想卖多高就卖多高。他说,北京的房价受到最大的制约就是,土地价格的制约,在土地没有被合理供应的情况下,政府所采取的降低土地成本并没有使购房者受益,相反在市场需求大的时候,降低的土地价格还会被抬到高价。
任志强认为,在土地完全公有制的制度下,是无法平衡土地价格的,因此,降低土地成本以求降低房价是不现实的,土地越是集中供应、垄断供应,房价越是降不下来,事实上土地的价值在于它的产出价值,如果产出价值不提高,土地价值就无法提高,即便是降低土地价格,低价的土地价格也要用它的产出价值构成价格,因此不是土地价格多高,房价就是多高。例如,广渠门的土地拍卖,由于在这方土地卖不出拍卖的价格,房价是死的,发展商也不是傻瓜,因此就宣告拍卖失败。
此外,任志强还说,如何平抑房价?他认为,政府应该在土地出让金中拿出10%至20%作为中低收入的住房补贴 ,但不是砖头补贴,而是人头补贴,因为砖头补贴是补给了不应该受到补贴的人。另外,任志强还认为,个人所得税要立法,一是部分个人所得税应该用于退休和退养,作为社会保障;二是在住房制度改革中,适当地冲免购房者的个人所得税,这在世界各国是有明显的规定,但有一定的限制。总之,要体现让对社会有贡献的人多得。(全伟)