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中国人民银行在2月21日宣布减息。存款利率平均下调0.25厘,贷款利率平均下调0.5厘。此次减息,可以说是京城房地产市场企盼已久的。众所希望的减息时机是在去年11月,因为当时中国在经历了加入WTO并申办奥运成功后,种种利好消息尽已出台,房地产市场在过热之后由于降温而逐渐呈现出了“感冒现象”。这次姗姗来迟的减息正相当于一支强心针,在春天即将来临之际再度为市场带来利好,其影响,可以通过以下几个方面进行理性的分析。
■首先是对买房人的影响
2月21日,减息的消息一经公布,立刻吸引了广大消费者的注意,而京城按揭买房一族更是争相询问减息后其月供款将减少多少。根据央行文件规定:五年以上住房按揭贷款利率将由5.58%下调为5.04%,五年以内下调为4.77%。购房人没有或者已经签订了借款合同但还未发放贷款的,将按照新的贷款利率执行,已经签订借款合同的可以重新签订合同。而对于已经发放贷款的,也就是正在供楼的买家来说,今年还要继续执行原有的利率,从明年1月1日起,才可以享受到减息带来的优惠。由此看来,减息将有利于新房的销售。
此次减息除贷款利息下调外,存款利息也相应下调。一年期定期存款利率从原来的2.25%下调至1.98%,下调了0.27个百分点,扣除上缴20%的利息税后,实际息率为1.58%,再扣除去年全年物价上升幅度约0.7%,存款净利率将近0.9%的水平。由于利率下调降低了储蓄存款的收益,储户会在存款和投资之间重新权衡选择,部分资金会向证券市场分流,从而对股市产生振奋作用。对于3月1日和4月1日起分期发行的今年第一期凭证式国债,销售形式亦会因为减息而火上加油。另一方面,作为低风险高回报的房地产投资,也会因为减息而成为更多人的选择。尤其是优质楼宇投资收租率较高,大概有10%至12%的毛回报,与储蓄收益相比,有着不可抵挡的巨大吸引力。
■第二对房地产商及国外金融机构的影响
自去年秋季以来,京城地产市场一直处于“感冒”之中,此次减息正好可以缓解其不适症状,再次挑起消费者的购房欲望。此次减息的结果使存款净利率达到将近0.9%的水平,再度减息的空间和可能性已经不大,但对房地产商减少成本并促使房地产市场升温作用不容忽视。
虽然国外在去年初起减息12次,现美元最优惠利率为4.75%;港元最优惠利率为5.125%;而中国人民银行也先后9次做出了下调境内小额外币存款利率的决定,因此,人民币降息也理所当然。但在降息以后,人民币按揭仍较外币按揭买家所付出的要多一些,原因除外币最优惠利率比人民币按揭利率低以外,外币按揭还可享受最优惠利率再减1%的优惠(国外以最优惠利率作为按揭标准)。
人民币按揭是减息后中国国内银行向境内及港澳台人士提供人民币按揭,而美元及港元按揭为香港汇丰及东亚银行为境外人士提供的外币按揭。其中以美元按揭购房的客户可以享受到低至3.75%的优惠利率,魅力着实不小。虽然中国本土人士目前尚不能享有外资银行提供外币按揭,但随着中国进入WTO后,情况将有所改变。
据香港银行透露,外资银行将可于本年内为内地人提供外币按揭。目前,已有部分银行起步开始作准备工作。届时,境内人士除以外币买卖B股及定期存款外,将可以外币买卖外销房及享受外销房所提供更优惠的按揭作为投资,相信这一天离我们已经不远了。(黄世达)