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据统计,与2000年北京房地产销售总量相比,2001年全年北京房地产销售总量增长幅度约为29%。众所周知,自1998年个人住房贷款正式放开,北京房地产开发速度几乎是成倍上升,当然,随着基数越来越大(渐趋接近年销售面积1000万平方米),其上升比率势必会越来越小。据新华远董事长任志强预言,2002年的销售总量增长幅度将是20%,2002年北京的房地产市场将是形势一片大好。那么,2002年北京房地产销售总量将会是何情形呢?
■业界流传两种说法;悲观派说:供大于求,楼市停滞;乐观派说:只是调整,前景尚好
悲观派的说法认为目前的北京楼市,已供大于求,商品房销售将会出现停滞。已注册的房地产开发公司居然达到4500家之多,假设每家开发公司开发的面积在5万平方米, 那么4500家开发公司所开发的面积就是2.25亿平方米,如果一年以1000万平方米的速度销售,已经够卖20年的了。
而乐观派的说法认为,目前北京楼市只是出现结构性矛盾,中高档房、大户型房偏多,适应面广的中低价房偏少,经过一段调整期,北京楼市仍将上扬。
■北京地产才刚踏入“兴奋周期”的门槛
从产业经济发展的角度分析,一种普遍被认可的规律是,房地产发展与国家GDP状况密切相关,受着经济周期发展规律的支配。而从目前国内经济发展的情形看,吴敬链先生在预测未来两年中国的经济走势时认为,2~3年内,国内经济仍将保持良好发展的势头。至于拉动因素,奥运申办成功、WTO谈判敲定,更是众所周知。
新华远董事长任志强比喻,如果说宏观经济的发展周期像一辆大卡车,那么房地产经济周期,就是一辆小火车,虽有起伏,但坡度不大。房地产经济周期与宏观经济周期相比,有相当的滞后性,宏观周期走向波峰时,房地产会在其后相当一段时间才会有反应,而当宏观经济周期滑向坡谷时,房地产消退得也很迟缓。从这个房地产发展的铁定原则看,目前国内房地产实际上正处于将要强势发展阶段,因为国内房地产的真正起点,只能从1998年计。
万科董事长王石曾说,按照发达地区地产发展规律,GDP中人均收入达到8000美元/年时,房地产新增上市量才会停缓。而目前,人均收入最高的城市深圳不过4300美元,上海在3500美元左右,北京为3000美元。国内发达城市距离人均收入8000美元的程度仍然较远。
从另一个角度,任志强表明房地产上升空间的广度,发达国家房地产投资最高可占到GDP投资总额的20%,而目前国内房地产投资占GDP投资总额幅度不到5%,由此可见房地产发展远景,是值得乐观的。
从以上分析可以看出,其实北京房地产是刚刚踏入“兴奋周期”的门槛,站在购房者的角度看,这一点颠扑不破。
■北京楼市仍在释放蓄能 二手房将成新核动力
目前的北京楼市进入了结构调整期,缘何要调整呢?因为购买价格在6000~8000元每平方米的住房的购房者,被个人按揭政策的放开,释放殆尽,虽然不少楼盘中的二次购房者已占到相当比例,但商品房二次购买者,毕竟不可能成为北京楼市继续前行的“核动力”。
在有意无意的比照中,人们总是能从上海楼市看出端倪。2001年,上海市二手房成交面积在1200万平方米,而商品房成交面积也在1000万平方米左右,也就是说,商品房与二手房的成交面积几乎是接近的。上海市政府自1999年提出的“梯级购房”,逐渐发挥出了强大效力。10万元可买到城区一居,15万可买到城区两居,20余万可买到城区小三居,而卖房的人,用所得房款去购置新的商品房。专家指出,上海二手房流通的成功在于其程序的简便易行。与上海相比,北京的二手房成交量用“杯水车薪”来比喻并不过分。因此产生的推动力也就并不可观,而商品房市场又恰恰以大户型居多,结构性过剩也就在所难免。
从近期看,推动北京楼市的一大蓄能来自今年的5.9万平方米(或许更多)的拆迁面积,在北京二手房市场尚未能转起来之前,拆迁居民的购买力将是近期买方增长空间所在。
2001年年底,北京出台了新的二手房交易政策,如果10天之内原产权单位未表明意见,住户可把住房直接上市,此点对于北京二手房市场成长如降甘霖。随着北京市二手房渐趋活跃,“不动产”将会动起来,“梯级消费”释放的是北京楼市二次高速增长的新核动力。(全伟)