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利息降了;交易税费要下调;烂尾楼要出台盘活政策……一时之间,房地产界方方面面争先恐后地传出利好消息。然而更为用心的一些人士却注意到房地产业还有一个更为坚固的堡垒———国有存量房产盘活———尚未攻克。
截至2000年末,本市公有存量房仅住宅约有3660万平方米,占全市存量住宅总量的43.57%。以本市房产总公司管理的1912万平方米为例做资产评估,2000年本市商品房平均售价为2478元/平方米,如果平均新旧程度为5.5成新,现值可达260亿元。这是一笔可观的财富。近日有不少专家、学者发出呼吁,要求盘活这笔资产,使其真正发挥“财富”的功效。
国有存量房是一笔不小的财富,应尽早纳入市场经济中,这已经是一项———
迫在眉睫的任务
房地产业整体在不断升值,公房租金却相对下降;整个房地产业市场化程度越来越高,国有房地产却按兵不动,抛开市场做着体外循环;公房是国家的重要财富,然而产权关系却显得纠扯不清。本市房地产经济学会秘书长杜树池说,国家把房地产业作为支柱产业来扶植,天津也把房地产业作为天津的支柱产业在经营。国有存量房产与普通房产一样具有使用功能,也同样应该纳入市场循环系统中来,由市场按照供求状况做出配置。不盘活国有存量房产,房地产业作为支柱产业是不完整的。国有存量房不加入市场,有碍于整个房地产市场交易的活跃;国有存量房产不加入市场流通,不能体现其真正的市场价值。按照现行的收费标准运作,从一定角度上看是国有资产的隐性流失。相反,如果把这一部分房产纳入到市场循环当中,对商品房市场也将会产生一个强劲的刺激与拉动,尤其对商品房二级市场将会产生直接的促进作用。
对于盘活国有存量房产,原房管局房管处高翔副处长告诉记者,这是适应入世后的市场的一个必然要求。建筑业和房地产业是入世后开放的重要领域,房屋和土地将越来越多地介入涉外经济交往活动中。然而长期以来的计划经济管房体制所实行的低租金、永租制造成企业所使用的公有房屋产权模糊。这种现状一方面不利于加入市场做公平交易;另一方面因为租金远低于市场价格,会造成国有资产流失。高翔介绍说,建立现代企业制度也迫切要求盘活国有存量房。现代企业制度以法人治理结构为要件,而法人治理结构以法人财产权为前提。应该通过盘活国有存量房产,通过产权的界定和重新安排,建立起授权经营公司和法人房屋财产权是企业按照现代化经济模式运作的关键。
盘活的关键在于实现国有房产资本化,建立国有房产营运系统。这就需要———
全方位的盘活方略
从根本上解决国有存量房产盘活的问题,必须进行全盘、彻底的房管体制改革,塑造全新的国有房产运营体系。在此之前或之中,可以进行部分的、边际的渐进性改革。在全国范围内已经有多种多样的盘活方式可供借鉴,也有许多的成功案例,如上海的授权经营、长春的改制重组、沈阳的转租转借、温州的竞争租赁等。国有存量房目前的存在状态多种多样。各式各样的盘活形式为各种使用状态的存量房提供了可选择的菜单。房地产专家刘玉录博士对记者说,盘活的方式有出售产权、授权经营、房屋置换、以房入股等等。出售产权即承租人以买断的形式,将国有房产变为企业自己的财产;授权经营主要在非住宅,就是将工商集团现承租的国有存量房产,在其给予合理补偿的前提下,把经营权授权给该公司企业集团;房屋置换是对已经有承租人的国有存量房产,在功能上由低到高(相应要变更承租人)的做出调整,或者不同产权之间做等价转移,由实物形态转化到货币形态,或反之,以期国有存量房产在使用功能上能有更好的价值体现;以房入股针对的是使用国有房产的,要做公司制改制的国有企业,首先界定国有房产的产权边界,评估其价格,然后以房入股分红。
如果把这些盘活手段归结为具体的实施政策,那么大致可划分成三大块,即边缘改革、试点改革以及全面改革。
边缘改革在本市已经进行了几年,并且卓有成效。其最大的特点就是不会触动现有管理体制,进行起来阻力小。现在的问题是需要进一步加大力度和范围,逐渐远离传统的管理模式,在价格、方式、运营上尽可能多的引进市场化因素,逐渐做商品化蚕食。
试点改革相对于边际改革,力度更大,触及现行体制的血脉更深、更广。刘博士认为试点改革应该选择在工商企业进行,对工商企业使用的国有非住宅存量房进行授权经营,企业按照政策补偿国家后取得房产的法人财产权。
全盘改革应该是盘活改革的压轴戏,也是难度最大的一个步骤。需要制定“一揽子”改革计划,建立国有房产营运系统。整个营运系统可以分为三个级层,实行公司制管理。第一级层是出资人,即政府。经国有资产管理部门同意,由市房地产管理局作为国有资产的投资主体和出资人,并向公司委派法人代表;第二级层是营运机构。这一级层应为按照《公司法》和《民法通则》规范的国有独资公司。刘博士等人认为可通过现有的房产公司改造、建立新的实体等途径,采取控股公司、集团公司、资产运营公司和房产投资公司等具体形式扮演营运机构角色。营运机构公司以评估的国有资产作为注册资金,享有法人财产权,独立承担民事法律责任;第三级层是被投资企业。国有房产运营机构以“二级出资人”的身份,采取独资、控股和参股的形式发展大型、重点和骨干国有或部分国有房产企业。这些企业成为运营体系的第三级层。
盘活国有存量房产的过程是一个方方面面利益格局调整的过程,其中各个环节的协调是———
亟待突破的瓶颈
对于盘活国有存量房,有人呼吁应该立即行动起来。他们认为每晚一天行动都是在造成国有资产的一日流失,每晚一天行动就是在阻碍房地产业作为支柱产业功能的发挥。但也有人认为国有存量房在现实当中牵涉多方利益主体,不能盲动,而应该做好各项配套保障措施。
高级经济师、本市房地产业资深研究者祁兆珍先生介绍,盘活国有存量房产的主要障碍之一是长期的低租金、永租制造成的调租心理障碍。很多企业及个人认为,这些房子他们长期使用,就是他们的,对于提高租金有偿使用一时难以接受。另外一个大的障碍是一些国有困难企业长期亏损,在提高租金或授权企业经营时,支付补偿金和安置房管人员都有较大的困难。
解决各个盘活环节上的难题,需要各种相应的配套措施做保障。例如需要对极困难的企业给予变通政策,各相应环节需做出相应的工作内容安排。据市房产总公司研究室管学兰主任认为,在改革过程中,对于特困企业,可以在调查核实以后通过减免或挂账空转的方式给予房产补偿。原房管人员安置,可以试行补改贷,即把原来大约五万元的人头安置费,由原单位以再就业名义贷款。此外管学兰说国有存量房当中,住宅部分的盘活难度相对更大。尤其是涉及廉租房、特困户、危房的住户,提高租金走市场化道路就更难以实现,但是这个问题还是要解决。她说目前可供选择的最好解决方法就是财政部门对这些住户实行住房补贴。
国有存量房盘活究竟应该采用怎样的运作模式,观点不尽相同。对于上述几位专家所持的改革观点,有人表示认同,也有人持否定观点。持认同观点者甚至按照这几位房地产专家的构想做出预测,他们认为市房管局房产总公司及现有市级房产管理企事业单位必将会在国有房产运营体系中占有基础地位,经过改造、分离、重组后建立起真正的现代企业制度,可以担当起运营机构主体。但是对这一构想持怀疑态度的人则认为,现实与理论总是存在差距。国有存量房盘活过程中除去房子自身纠扯不清的矛盾外,还要面对建立国有制现代企业制度的考验。对于采用怎样的运作模式虽然还有争议,但是记者在采访中感到,对于“盘活”本身,大家都持有认同的观点。看来攻克最后的堡垒只是时间问题。(王茜春)