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看涨看跌众说纷纭
第一种观点:今年上海房地产市场仍将保持稳定发展态势。因为住宅投资和消费,仍将是国民经济运行中的热点。其次上海市民改善居住条件愿望强烈,国内投资者和海外及港澳台同胞,在上海购房置业有增无减。再次,为推动市场发展,政府将继续采取积极鼓励政策,推动房地产市场成熟。最后,由于房地产市场进一步开放,外商投资会以更积极的姿态进入市场,也将拓展上海房地产市场发展空间。
第二种观点:2002年上海楼市将进入调整。理由:2001年上海楼市涨幅偏高,成交量剧增,有效需求过度释放,2002年需要休整。其次,股市大跌,楼市还能扛得住?更有预言:2002年的市场供求关系将出现逆转,供大于求的矛盾会再次显现。
楼市没有理由走低
笔者基本上倾向于第一种观点,当然股市对楼市的影响也应引起市场重视。
上海住宅需求仍较旺盛。据上海市第5次人口普查资料,上海人均建筑面积为24平方米,户均2.1间房,在全国处于中游水平,且市中心9区人均建筑面积仅16平方米,市民改善住宅的愿望强烈。其次,上海居住水平明显滞后于经济发展。2000年上海人均GDP突破4000美元,城镇人均居住面积为11.8平方米,而1998年深圳人均GDP突破4000美元时,城镇人均居住面积已达15.3平方米。三是上海与国外相比差距较大,二次大战以后,除英国、意大利以外,世界多数国家都进入一个住宅建设发展高潮,每年新建住宅每千人10套以上。上海1997年开始进入住宅建设高潮期,近几年住宅竣工量每年保持在1500万平方米,平均每千人10套以上,这种发展趋势仍将继续下去。第四,根据联合国对40多个不同类型国家的统计,当人均GDP超过8000美元以上,住宅发展才趋于平缓。2001年上海人均GDP突破4500美元,“十五”期间,上海GDP增长率保持10%的增长,那么2005年上海人均GDP约为6700美元,因此,上海住宅在“十五”期间仍将保持较高水平。
上海楼市房价适中。从世界各国情况来看,房价收入比欧美国家较低,一般在3-4倍,而在亚洲一些国家较高。2001年1-10月上海住宅平均价格3407元,一套建筑面积90平方米的房屋,房价收入比约为9倍左右,如果加上存量住宅一块,上海房价收入比约为6倍,接近国际公认的房价收入比水平。如果以一套建筑面积60平方米的房屋来计算,则房价收入比为6倍左右。
尽管2002年世界经济形势仍不乐观,对我国出口影响很大,但我们已经积累了比较丰富的实施科学宏观调控和保持经济快速增长的经验,已经形成一套行之有效的以扩大内需为主的经济政策,保持着经济增长率连续多年为7%的良好运行态势。在宏观经济继续保持稳定增长的态势下,上海楼市没有走低的理由。
增量存量并驾齐驱
住宅市场供求关系基本保持平衡。2001年住宅市场出现供不应求,最根本的原因是商品房预售标准提高,使得市场供应出现短缺。2002年住宅市场供应量将会有所增加,房价涨幅趋缓,约在3%左右。高档豪华住宅和中低档普通住宅,将继续受市场青睐,地铁一号线北延伸段和地铁二号线西延伸段,以及明珠线二期和一些重大市政建设项目周边楼盘,亦将成为市场热点。但住房购买者大多为投资型,一旦市场供应量增多,必须引起警惕。
存量房市场将同增量房市场并驾齐驱。上海存量房市场自1997年以来出现大发展,2002年仍将保持高速增长。预计全年交易量1800万平方米,甚至有可能突破2000万平方米,将会出现存量房与增量房并驾齐驱的局面,意味着今后上海房地产市场形成以存量房交易为主的市场特征。
办公楼市场仍有潜力。2002年办公楼市场肯定要好于2001年。市场热点依然是两轴四点:陆家嘴至静安寺,人民广场到徐家汇。这主要是随着浦东形态开发和功能开发的不断深入,各种要素市场功能不断发挥,浦东接轨国际,辐射全国的枢纽地位和服务能级不断提高,“引擎效应”和“磁场效应”日益显现。(顾建发)