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日前,降低住房交易手续费与贷款利率下调的消息几乎同时宣布,股市对此也反映强烈,从马年第一个交易日来看,除世纪中天等个别问题股外,房地产其他个股全线飘红,其中,渝开发、辽房天、浦东金桥、世纪星源、深深房涨停,而珠江控股、光彩建设、深宝恒、深天地、陆家嘴、北京城建等个股的涨幅都超过了6%,位居涨幅前列,同时,房地产相关产业的个股也均有不俗表现。但记者采访发现,降息降费相对于居高不下的房价来说只是杯水车薪,仍然难以释放老百姓的住房需求,活跃房地产消费。
住房交易手续费在整个中间环节所占比例很小,下调对于购房者只是杯水车薪
据国家计委、建设部联合发布的《关于规范住房交易手续费的通知》,住房转让手续费最高标准为,新建商品住房每平方米3元,存量住房每平方米6元,其中经济适用房减半计收。据测算,与各地制定的现行住房交易手续费收费标准相比,新的收费水平平均降低幅度约60%,部分城市降幅达80%以上。
该项政策出台被认为对整顿和规范住房交易市场收费秩序,减轻购房者和房地产开发企业负担,活跃住房市场和拉动经济增长将起到积极的作用。仅从数字层面分析,60%-80%的降幅还是非常大的,但由于住房交易手续费在购房时所需缴纳的税费中只占相当小的比例,实际上降低交易费只是杯水车薪。
记者获悉,现在北京新购商品房的交易手续费是以房屋建筑面积120平方米为界分为两大类,购房者购买建筑面积低于120平方米的,需交纳500元收取手续费,超过120平方米的交纳1500元。对照新的手续费最高标准,记者算了一笔账,发现新的住房交易手续费的降幅仅在几百元至一千多元之间,这对于需要花费几十万的买房人来说影响甚微。如一套建筑面积在80平方米的新建商品房,原先交易手续费需交500元,依据新标准则需交240元,少交260元;而一套150平方米的新建商品房,调整后手续费最多交450元,与现在的1500元差额也就1000多元。
记者在北京市房地产交易中心看到,住房交易手续费大幅下调的消费刚一公布,一拨拨儿来咨询的人就没断过,许多人都特别关注手续费降了,买房到底能少交多少钱?当得知几百至一千多元的降幅这样一个大概数字后,许多人显得都很失望,有咨询者向记者表示,这与自己的预期值相差甚远。
开发商作为此项政策受益的另一相关方,记者采访中明显感觉他们对此反应非常平淡。一些开发商告知记者,在北京,即使交易手续费完全被取消,也不能靠此带动房市交易的热情,他们最为看重的是交易中比例最高的契税下调,他们认为,契税下调对开发商和消费者而言才是真正的、具有实质性的利好。在北京,房地产契税按照房价的2%-4%收取,而上海征收的比例仅为0.75%。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授表示,虽然单从交易手续费而言,与居民预期的税费降幅还有一定差距,但如果契税、交易手续费、印花税、土地出让金等多项税费都进行调整,那降幅可就不小了。因此有关专家建议,北京应加快个人购房税费的“减负”工作。
利率下调减少购房利息上万元,高房价仍然抑制住房消费需求
与房地产交易费下调的消息相比,中国人民银行同时公布的降息对房地产市场的影响更大一些。央行宣布,从2月21日起,降低金融机构人民币存、贷款利率,其中存款年利率平均下调0.25个百分点,贷款年利率平均下调0.5个百分点。
存贷款利率的降低对房地产市场是一个利好消息。据悉,截至2001年底,各类消费信贷余额达6990亿元,比年初增加2755亿元,在个人贷款消费项目中,购房贷款占到了七成以上,因此降息对购房消费的影响首当其冲。
有专家分析认为,对于申请住房贷款的购房人来说,首先,降低贷款利率意味着减轻了借款人的还款压力。其次,随着存款利率的降低,很多人会选择其他投资方式来保持资金的保值和增值,除去股票、债券以外,房地产也是一种投资形式,房地产投资热潮将会凸现。第三,对于房地产开发公司来说,贷款利率的降低将使得投资和采购成本下降,降低开发的综合成本,成本是房价构成的重要基础,成本降低可以有效地抑制过高的房价,从而释放出老百姓的住房消费需求。
但也有专家认为,降息对把房地产作为投资的人影响可能会大一些,对广大工薪阶层来讲,在社会保障制度仍未完善的前提下,降息是不能从根本上促进老百姓掏钱买楼的。
一位银行专业人士为记者算了一笔细账,降息后,以新办理20万元20年期的个人商业贷款为例子,总共可减少利息负担14496元。与交易手续费下降相比,利率下调给消费者带来的实惠确实多一些,消费者对此的反应稍显热烈,但一些消费者表示,降的这点儿钱与三四十万的房价相比太微不足道了,要想刺激人们买房需求,合理的房价比什么都重要。
北京人购房只进难出空置面积直线上升,高额税费和行政管制扼住二手房市场
与北京相比,上海的地产市场要相对活跃很多,尤其在二手房市场方面更是如此。这种差距的造成有多方原因,其中政策干预及税费居高不下占据很大比重。
二手房交易税费高是阻碍二级市场活跃的一个重要因素。京沪两地二手房交易交纳的税费存在很多差异:首先是契税不同,北京房地产契税是上海的三倍;其次是土地出让金不同,北京按房屋交易价格的3%收取土地出让金;上海市规定已购公房的买房人缴纳成交额的1%的土地收益金。再次是交易手续费不同,北京的规定是,购房者购买建筑面积低于120平方米的,需交纳500元收取手续费,超过120平方米的交纳1500元。而在上海,交易价格在30万元以上的按每套250元收取,并由买卖双方分摊。最后中介代理费不同,目前北京市规定房地产中介公司收取的代理费不得超过2.5%,上海的房地产中介公司的代理费从0.5%至2.5%不等。
在北京的住房消费市场,呼声最高的当属降低契税。按现行标准,购房者在购买建筑面积在120平方米以内的各类商品住房时,需缴纳房屋成交价2%的契税,如果购买面积超过120平方米,缴纳费用则分为两部分,一是在120平方米以内缴纳房屋成交价2%的契税,二是超过的部分则需缴纳房屋成交价4%的契税,而上海的契税则统一收取房屋成交价的0.75%。如果在北京、上海分别购买一套40万元的商品房,在北京则需缴纳契税至少为8000元,而在上海则只需缴纳3000元。
中国房地产协会秘书长顾云昌在接受记者采访时说,拉动住房消费者应先降低交易“门坎”,上海住房二级市场之所以搞得活跃,原因很多,但各种交易税费在各城市中最低也是不争的事实。其中,老百姓买房实际只交契税为0.75 %,其余由政府补贴,交易手续费只收万分之八。他还告诉记者,有许多业内人士正在呼吁解决契税下调问题,全国房地产契税有希望下调至低于1%。上海市长宁区的实际情况表明,虽然近几年来对住房交易契税税率多次进行调整,每次减半征收,然而契税总量收入却有大幅度增加。事实说明,只要交易量扩大,尽管费率降低了,政府税收总额实际上仍会增加,而且激活房地产市场。
二手房市场的活跃可以盘活住房存量,对一手房市场的繁荣也会起到促进作用。目前我国存量住房上市交易仅占住房交易量的10%,一个只进不出的市场是不健全的。在北京,购房者中有80%的人想买每平方米在3500元至5500元价位的房子,而市场上供应这个价位的房子数量只有总量的20%,结构的不平衡造成很多人买不到低价位房子,消费需求很难释放,直接导致房地产空置面积地不断攀升,买房人持币待购,或排队买经济适用房。对北京来讲,发展、活跃二手房市场显得尤为必要,二手房市场可以有效地消化城市空置住房,活跃房地产市场流通环节。
但是,由于住房上市手续繁琐,一些购买公房的住户办产权证甚至排队等了三年还没有到手,审批手续复杂和交易费用高直接造成二手房供求关系严重失衡,上市的二手房很少,价格高昂,多数二手房的要价直逼商品房的价格,在朝阳区二手房的均价达到了每平方米4538元,而商品房的均价格也不过是每平方米5894元,直接影响到二手房市场的交易量。而在上海,由于二手房办理手续简单方便,上海二手房供应量比较充足,上海二手房的平均价格是每平方米2369元,远低于平均每平方米4212元的一手房价格;很多购房人看见一手房价格高就选择了购买二手房。
建设部住宅与房地产司司长谢家瑾日前表示,二手房上市要尽快取消不必要的审批程式,合理分配土地收益,进一步降低入市门槛。他还指出,当前特别是要尽快解决部分城市目前存在的房改房上市程式繁琐问题,取消不必要的审批和原产权单位盖章等程式;合理分配土地收益,进一步降低入市门槛;透过定期公布二手房成交价格等手段,引导市场,促进市场的活跃。
一位业内专家分析认为,房地产业作为扩大内需、拉动经济增长的重要产业,降息和调低手续费显示政策面希望激活房地产市场,扶持房地产业的迅速发展,减少政府对房地产业的干预,建立一系列有利于房地产开发、流通的政策环境,引入市场化的竞争,有效地释放老百姓的住房消费需求,才能有利于整个房地产业的健康发展。(吴晓燕)