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互动模式门槛颇高
建筑师需要平等地对待业主,甚至让业主参与设计,可问题是建筑师可以平和地询问潜在客户对户型的观点和建议,但是他们的建议在设计阶段是否具有参考价值呢?
一般寻求业主参与设计的活动显得冗长,活动也难以组织,这种模式的实际操作却都有比较大的难度。以深圳的互动设计体验为例,设计师可以面对面的询问他们对户型的直接感受,也可以发放大量的问卷进行调查,处理的结果可能直接被建筑师采纳。这样的互动设计流程似乎并没有什么过多的错误,但设计的结果仍不能令业主满意。
为了弄清楚问题的实质,必须仔细研判互动设计的问卷调查和客户访谈。在前期设计中,慎重的建筑师接受发展商的委托后考虑需要专业的策划公司或调研公司的帮助,了解潜在业主的需求,尤其是对物业户型的设计和其他物业功能配置方面。从接触市场最多的代理公司的经验来看,物业的客户定位是一个相当头痛的问题。不同的户型、地段和价位,其客户层面都有区别,房地产的客户定位是个复杂的问题。从这一点观察调研公司的绩效,调研公司的入户问卷访问方法有效性就值得怀疑。从深圳的实践看,由于治安问题,居民之间缺少和谐的交流等原因,入户访问成功率低(约为8%);入户访问需要甄别的难度高,如收入水平的甄别、计划置业年限的甄别、计划置业面积的甄别、购买决策人甄别等;还有访问者的配合等问题。经常的情况是需要找到一些满足条件的被访问者,可能需要访问上万户家庭,准确性仍难以保证。市场调研公司的操作模式显然无法满足互动设计模式的要求。
对已有客户作深入访谈
清华大学建筑学博士庄惟敏认为,建筑师在传统的运行模式中被动地按照发展商拟定的设计任务书进行设计缺乏科学性和逻辑性,从规划到设计之间存在一个“断层”。他提出了一个“建筑策划”的概念,并将建筑策划与城市规划、城市设计和建筑设计并列作为建筑活动的一个独立环节。
庄惟敏在所著的《建筑策划导论》里提到许多建筑策划的原理、方法等,代理公司的前期策划项目中,也比较多地采用客户特征分析的建议给设计院。这种分析方法与市场调研公司的方法比较,潜在置业者方面代理公司就有相当多的积累。
成熟的代理公司丰富的客户资料对于前期设计的建议是取之不竭的财富。当然,光有这些客户资料及客户资料分析对前期户型定位、物业功能配置还远远不够,座谈会和问卷访问仍是必须的。座谈会和问卷访问,访问者的配合至关重要。因为许多访谈者是服务的客户,在座谈会或访谈的时候,就可以采取深度访谈。庄惟敏列举的方法中就有许多描述性测量,诸如总体温暖的、装饰性的,这些在定量研究中无法采取的方式,在实际工作中可尝试采用。
规范结合市场才能满足业主要求
对于房地产而言,不论何种形式的访谈和分析都有一个无法克服的障碍,就是访谈对象不能面对空间实体,对问题的回答带有比较大的偏差。为配合户型设计,我们的问卷经常问这样一些问题:您觉得这个阳台够宽大吗?再宽一点比如1.8M/2.5M/4.5M/5M更好;比如多一个地方放钢琴/金鱼缸/麻将台,就好了。
访谈者可以很配合地回答问题,但这样一些问题让他们怎么回答;不论你怎么给访谈者比画,出示图片、打比方,访谈者也会感到困惑,难以回答。即使能够回答,这样的回答又有几分准确可言呢?
在我们代理特区外大盘的时候,对即将入伙的准业主进行的恳谈会上,我们发放了一些问卷,询问客户对户型和物业功能有什么建议,收回的问卷中发现各个准业主对户型和物业功能配置的建议相当丰富,诸如洗手间面积太小;洗手间对着楼拐弯角不好;厨房内阳台最好设计成外阳台;房间门位置不好;主卧门和次卧门正对客厅,光线不足;餐厅结构不合理,餐台很难摆放;外部公共煤气管道铺设不合理,不利防盗;无公共烟道等近50多条共同的建议。这些建议都是准业主在反复实地考察自己的房间、设计自己未来生活的时候提出来的。通过对以上建议进行适当的处理,设计需要重点考虑的各个因素和客户的建议逐渐总结出来了。虽然这次准业主的户型建议不能得到满足,但他们的建议将在未来同类客户的户型设计中作为重要参照。这种参照与业主更加贴近。
同样,我们可以面对不同的客户群发现业主对户型及物业功能配置需求的差异,如代理有豪宅项目,有以二次置业者为主的项目,有首次置业的项目等。不同的客户群对客厅、厨房、卧室的最佳尺寸需求均有不同。建筑设计规范推荐的尺寸与市场结合,才能切合置业者的需求。“以人为本”的关怀和建筑师的设计灵感相结合,未来居住的空间才更加适宜。(周强)