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春节期间,华润置地160万平米翠城的热卖抢了个头彩;首创麾下的56万平米的呼家楼危改也蓄势待发;京城地产新锐合生创展举行了150万平米的珠江国际新城规划方案招标,信誓旦旦要把京东带入“大盘时代”。东部地区的大盘时代真要来临了吗?从土地供应、城区环境等因素看,东部仍然是中小楼盘的沃土,上半年中小规模楼盘将是东部市场的主角。
东部缺乏巨无霸
据不完全统计(不包括近郊区县)2001年上市的200多个楼盘中,位于东部朝阳区和东城区的有近百个,占上市楼盘总量的近50%,而海淀与西城加在一起只有50多个。但是在东部的近百个楼盘中,总建筑面积在30万平方米以上的大型社区仅有6个,只占总量的5%左右,数量与西部相同,但总体规模小于西部。
另外,从近期对房地产项目销售状况的统计数字来看,京东热销的项目普遍都是一些规模在10万平方米左右的中小规模社区,如国展新座、蓝筹名座等位置极为优越而价格适中的项目;而京城西部则多为超百万的大社区,如世纪城、郦城、颐源居等。
土地制约巨无霸
为什么东部没有特别抢眼的大型社区呢?据业内人士分析,这与北京东部的土地供应状况有关。从北京市区的历史发展来看,解放后,京东的规划一直以工商业设施为主,首汽,国棉一、二、三厂,北重等大型国有企业的厂址原来均设在东部,这些国有企业原有的划拨地便成为今天东部的重要土地供应来源。但这些企业原本就比较分散,加之企业与企业之间差异性较大,土地的所有权情况复杂,各方关系的协调成本较高,因此在东部很难找到面积大、成本低、可以进行大规模项目运作的土地。
大“城”带旺小社区
与大项目比,小社区的配套设施难免小且少,但是东部发达的城市经济环境恰恰弥补了小社区的这个弱点,同时带来了投资热。由于三大使馆区设在东部,国贸、燕莎等新兴商圈迅速崛起,因而带动了整个东部的发展。而今CBD规划已经最后确定,较之北部的亚奥地区而言,有“入世”概念支撑的CBD区域无疑是北京发展更为平稳、坚挺的地区。在这样的商业地区,房地产的商用价值和投资价值显然要大于其居住价值,因而社区规模与项目品质关系也变得弱化,而大环境成为房地产项目投资的关键要素。不难发现,京东项目的社区配套主要集中在交通和一些基本的社区服务上,一般不会再设大型的商场、超市或者会所。可以说东部大部分社区是“麻雀”虽小,可借用的“五脏”俱全。
眼光向外挑配套
东部小而精的小区比比皆是,尤其是现在,新技术、新设备、新名词隔三岔五地就蹦出不少,希望置业东部的购房者“乱花”早已迷了眼。因此,有些业内人士建议,置业京东眼光必须向外。
所谓眼光向外,是说在同价位的小区间选择时,购房者更应多关注社区外的事情。理由比较简单:
首先,因为社区小,配套设施规模小、数量少在所难免,所以未来的生活更仰仗周边城区的餐饮、娱乐、学校、医院等设施;
其次,东部市场竞争比较激烈,同价位的项目之间,发展商在选材上很难有太大的差别,因此,房屋品质上很难有明显的高下之别,在门窗品牌上过分较真,基本算是耽误功夫;
第三,因为寸土寸金,有限的地块里有绿地就不错了,像大花园、大草坪、小树林等东西,对大多数项目来说属于奢望。
考虑到下一代的教育,如果社区附近有名校就更好了。