|
||||
或许是实践经验的缺乏,或许是法律规定的缺漏,这些年来频频听到物业公司与住户之间发生冲撞,而且是矛盾一旦爆发,总是剪不断,理还乱。尤其是近一时期以来频频曝光的一连串冲突和纠纷,更说明在一些地方两者的关系变得十分紧张。那么,目前物业管理纠纷的症结究竟在哪里?法律应采取怎样的方式协调物业公司与住户的关系?本期法律圆桌邀请嘉宾与您一同关注中国物业管理的这一相关问题。
-议题一为什么小区物业管理纠纷不断?
主持人:伴随着商品房市场的迅猛发展,物业管理纠纷也就随之产生。特别是近一段时间以来,物业纠纷不仅在数量上有上升的趋势,而且矛盾冲突也有不断升级的迹象。小区的保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体上访甚至冲击一些单位等极端事件,已经引起了各方面的广泛关注。为什么小区物业管理纠纷不断?透过纷纷扰扰的表象,是否能够发现一些共性的东西?如何从法律的角度看待这些问题?下面就请各位嘉宾给我们做一分析。
刘素京:现在商品房小区物业管理纠纷概括起来有两类:一是开发商与物业公司交接中产生的纠纷,实际是开发商遗留的一些问题。开发商把房子建好交给物业公司管理,业主拿到房子以后,认为物业公司是开发商的代言人,所有的问题都会找物业公司;二是业主在居住中与物业公司之间产生的纠纷。产生问题的原因主要有以下几个方面:一是由于物权不清产生的问题,尤其是公共部分产权界定不明确。二是相关的法律规定不足,目前北京市只有一个《居住小区管理办法》,到目前为止《物业管理法》还没有出台,相关的配套管理的法律都没有,这也是产生纠纷的一个根源。三是《居住小区管理办法》在使用中有很大的伸缩余地,物业公司在应用这个办法收费时往往就高不就低,比如在车位收费上,尤其是地下车位,由于没有具体标准,物业公司就往高定,结果导致纠纷。另外,物业公司人员的素质也是纠纷产生的一个原因,但这是各行业都存在的问题。
余美英:据我了解,现在商品房小区物业管理当中比较突出的有如下几个问题:一是业主公约的签订问题。一般情况下,开发商在与业主签订商品房预售合同时应当同时让业主签业主公约,作为业主入住后共同遵循的行为准则。如果有业主公约,很多问题就可以避免和解决了。二是入住标准不明确。由于目前商品房没有明确的入住标准,加之现在很多是期房销售,为了好卖房,开发商总是把工期说得很早,明明九月份才能入住,就说五月份入住,所以往往出现抢工的情况,结果遗留了很多问题。三是交接问题。业主入住的时候开发商必须提供两书:一个是住宅使用说明书,一个是质量保证书。如果开发商在与业主和物业公司交接时没有做到,很多问题就出来了,而且说不清是谁的责任。四是公共产权不明确。比如说会所,根据建设部原有的规定,小区会所应该由业主分摊;去年又出了一个新举措,规定会所不应由业主分摊。这中间怎么过渡?分摊的会所将来怎么管理?不分摊的会所怎么管理?还有一个问题还没有暴露出来,比如会所根据新规定不能分摊了,经营权归物业公司了,将来物业公司根据经营状况,开了一个卡拉OK或餐厅,影响到整个小区的环境,怎么办?
刘子华:物业纠纷虽然反映在物业管理阶段,但是原因是在开发阶段存在。如由于小区中有些设施和场地从一开始就产权不明,一个小区中有会所、有车位,车位和会所不能公摊,这就意味着开发商还有一部分权益在里面。由于目前国家对于车位的收费没有明确规定,很多开发商为此在车位收费的定价问题上很随意,定价很高。业主有意见,纠纷因此发生。又如,物业管理委托合同的签订也有问题。根据《商品房销售管理办法》的规定,商品房在销售的时候就应该签订物业管理委托合同,但事实上不是这样。在北京,房屋交付的时候才签订物业管理委托合同。这样,就可能造成在销售的时候,开发商都对物业管理费给予了很低的承诺,业主购房后到交付房屋时,根据开发商的安排准备签署物业管理委托合同,却发现物业管理费变高了,当然认为自己被愚弄了,所以在交房过程中发生了大量的纠纷。
李少华:众所周知,我国房地产业在迅速发展过程中,存在着一定程度的不规范:1.审批缺位,有些根本不具备开发资格的发展商上了项目;2.监管缺位,施工材料以次充好;3.验收缺位,房屋质量根本不符合建筑要求却予“达标”。这些问题造成大量房屋开发质量与住房人居住要求严重不对称的矛盾,一方面房屋要延期进一步“加工”才能使用,另一方面购房者要依据购房合同限期居住,而这样众多的大规模的矛盾大多数是由物业公司一肩挑两担地沟通磨合压了下来,应该说物业公司自产生以来,还是起到了维护社会稳定的积极作用。
佟强:物业管理的问题之所以这么复杂,一是由于它涉及面广,不仅涉及到物权法的问题,而且涉及到合同法和行政法规的问题,处理起来难度自然就比较大。再有一个,与我国商品房发展的历史比较短有关。在过去十年中,大家是摸着石头过河,有很多操作方式已经形成了,但事实上不规范,在这样的情况之下,才出现各式各样的纷争。但这是发展中的问题,应该有一个逐渐规范的过程。
李少华:有人认为规范地选择物业公司的形式是通过招投标来实现的,但如果认识到我们房地产开发的实际现状的话,上述说法就不现实了。试想,一个严重不合格的开发项目,有哪一家运做规范的物业公司可以正规投标中标并正常运营呢?一个项目如此,大不了开发商承担损失;但如此众多的不合格项目,伴随着如此众多的等待入住的住房人,怎么办?总不能都等待项目改造合格了,再通过正规的运做方式、由规范的管理公司中标管理吧。只能走有特色的物业管理发展之路,开发商自筹物业公司,自家人好商量:交接资料不全先凑合,消防不达标用人防,提高警惕不出事就得,物业开办资金不足也先运行着,让购房者先住进来再说。如此这般,摸着石头过河,才形成了我们现有的物业管理市场,但应该说在这一过程中,物业公司是发挥积极作用的,我们不能过河拆桥去否定过去。
-议题二物业公司的职能是什么?
主持人:在小区保安打伤业主这件事上,恐怕不能简单地以“开发商遗留问题”来解释。我认为这里面有一个深层次的问题:物业公司究竟应该履行哪些职责?拥有哪些权力?换句话说,对于物业公司应该干什么、不能干什么,应该有一个明确的说法。
唐波:真正意义上的物业管理公司是代表并且维护业主的利益和权益的,应该是成立了业主大会之后,由业主大会聘请的,是为业主服务的。物业公司为什么跟业主发生这样那样的冲突?很多情况下物业管理公司是在业主委员会成立以前,由发展商自己选聘的,或者是发展商自己成立的物业公司。这种物业管理公司应当是临时性、过渡性的。真正的物业管理公司是业主的大管家、公仆。
佟强:从制度设计的本意来讲,物业管理公司跟业主委员会当然就是一个主、一个仆的关系,你是我的管家,替我管理事情,因此业主委员会和物业管理公司是一种委托管理关系。
主持人:既然物业公司有管理的职能,那么它应不应该拥有一定的强制性权力?
郭玉涛:只要是管理,必然有一定的强制性,任何管理都应该是这样的。物业管理的法律关系有点像政府治理国家,打个比方,全国人民代表大会相当于业主大会,人大常委会相当于业主委员会,政府就是物业管理公司,物业管理公司没有一定的强制性权力,是无法做好工作的。这种强制性权力不是由政府赋予的,而是由全体业主授予它的。你是为了我们大家的利益而工作,为了大家就一定要限制一些小家的利益,这一点很重要。比如对门半夜三更音响开得很大,物业单靠委婉的恳求、劝说是不现实的,必须有强制性的方法,如果还不关音响可以报警。物业公司的强制性权力就是它提供物业管理服务的一部分。
主持人:如果物业公司去强制关音响,业主很可能不执行,于是就会发生纠纷;如果警察来了,业主就不能不执行。之所以这样,原因就是老百姓承认警察有权力管而物业公司没有权力管。问题的症结是不是就在于物业公司的权力是否合法有效?
郭玉涛:警察的权力从哪儿来?是法律规定赋予他的。而物业公司的权力是通过合同赋予的。
主持人:从理论上讲,任何权力都应该受到限制。如果物业公司拥有强制性权力,是不是也应该受到制约?
郭玉涛:这种强制性权力不是任意的,必须在某一范围内行使。物业管理公约中应明确确定,在什么情况下有权怎样做,不能无限制。人一旦有权力以后,往往容易膨胀,容易失控,物业管理也是这样。
唐波:我觉得强制力的说法不完全对。正确的说法应该是基于业主对公用部分的共用权和相邻关系所产生的对业主权利的限制,或者说为了实现整个小区的共同利益,保证小区正常的运行,对业主的权利的限制和权利的让与,不完全是强制力。
佟强:物业公司的职能是管理,从某种程度上是有一定强制力的。如果有人在毁坏财物,物业公司第一可以劝阻,第二可以制止。劝阻的概念很明显,强制力比较弱;制止就有一个管理限度的问题,在什么样的限度内制止,物业公司不能像警察那样制止。如果有人在小区里砍树,这个时候物业公司可以制止。但如果有人在家里开音响声音非常大,物业公司还是只能劝阻,如果他根本不听话,物业可以报警,但是不能闯进去把音响关掉。
主持人:谈到物业公司的职责,我有一个比较具体的问题:小区内设有保安的情况下,业主财产被盗、被抢,对此物业公司是否应承担责任?
叶林:从法律上讲,义务分两种:一种叫行为义务,一种叫结果义务。所谓结果义务是指:当你作为一个义务人去实施一个行为的时候,你的目的是要完全符合于或者能够完全实现某一个既定的、期望的结果。只有结果实现了,才算履行了义务。行为义务是指:只要义务人在行为时尽心尽力,就算履行了义务,不追求结果。比如保险公司的赔偿义务就是结果义务,出了事故必须赔偿;而医生治病的义务是行为义务,只要尽心尽责,就算没治好也不用承担责任。物业公司在某些义务上就是一种行为义务,只要按照法律、合同、或者行业规矩尽到了保护的义务,就算发生案件也不能让物业公司负责。不能不讲规则地给物业公司一个过重的责任,这样对于物业公司也是不公平的。
李少华:目前物业公司的权限和义务仅限于维持小区的公共秩序和积极配合公安机关处理小区的治安事件,并不具备相应的政府职权可以采取某些强制性的安全措施,来确保安全。这样看,小区保安及物业公司要对小区业主生命财产负责显然有失公平。
-议题三小区管理谁说了算?
主持人:谁是小区的主人,这个问题从表面上看很容易回答,但围绕着小区管理所发生的一系列事件,让人们感到事实似乎并非如此简单。
佟强:业主是购买房子的人,小区的所有业主理所当然是这个小区的主人;业主委员会代表业主行使权利,因此业主委员会当然就是小区里的最高权力机关,应该拥有小区的管理权。但这一地位目前并没有在法律中得以明确。
李少华:可以简单地这样表述:业主委员会是一个小区内所有业主公共利益的代言人,业主公共权利的集中体现形式。业主委员会与物业公司之间是一种“主仆”关系,业主委员会在法律允许的范围内通过物业管理合同指挥、约束、要求物业管理公司的服务管理行为,而物业公司要小心翼翼地听从“主人”的命令,扮演好“管家”、“仆人”的角色,否则随时会有被炒掉的可能。而单一业主与物业公司之间只是简单的买卖型平等商业关系。业主接受物业公司服务,接受公共行为管理,并支付相关费用,并不是每个业主与物业公司都构成“主仆”关系。我认为这样的解释可以消除很多误解歧义。使广大业主可以心平气和地处理与物业公司的相互行为。
乐沸涛:业主委员会应该代表全体业主的根本利益,但能不能完全体现业主的具体的、全面的利益就难说了。
佟强:关于业主委员会,现在一般都是这样规定的:小区商品房销售量达到50%以上时,可以成立业主委员会;如果小区销量没有超过50%,那么谁是这些房屋的最大的所有者呢?是开发商,因此这时候没有必要成立业主委员会,因为投票时开发商一票就决定了。
叶林:确实,现在的规定是50%以上销售出去再成立业主委员会,但是有一个问题:工程有可能是滚动式的,要分多期施工。第一期结束以后,是被视为相对独立的小区?还是视为整个小区当中的一部分?这是一个很大的问题。我个人认为如果第一期已经卖掉了50%,就足以使得一个小区的业主委员会出现了。先入住的业主应尽快成立自己的业主委员会,这个业主委员会是过渡性的,未来整个小区开通以后,业主委员会的范围会扩大,结构会发生调整。这样的方式对业主最有利益。开发商可能是最大的业主,但是实际上是一个极特殊的业主,是不用房子的业主,跟使用小区的业主不一样的,即使开发商参加业主大会、业主委员会,他的发言权仍然要受限制,否则就成了一方凌驾于众人之上,这是不公道的。
佟强:最新的规定是这样的:如果房子建了一部分,没有全部建成,业主已经入住两年以上,也可以成立业主委员会。
主持人:业主委员会如何产生?
郭玉涛:业主委员会的成立有两种制度,一种是审批制,一种是备案制。审批制就是业主委员会的名单报到房管局小区办之后,如果小区办觉得这几个人不行,就要换,不换就不允许成立。北京还是审批制,这就造成很多小区大家选出的业主委员会政府不承认,发展商再找一些人成立一个业主委员会,最后有两个业主委员会,这就很麻烦了。备案制就是业主选出来以后到主管部门登记一下就可以了。明确了业主委员会是业主选出来的还是通过行政审批出来的,业主委员会的权利和义务也就分明了。如果这个问题不解决,整个物业管理体系的基石就不稳定。
佟强:我认为政府部门对业主委员会应该是程序性的管理。如果选举的程序没有徇私舞弊等问题,就没有理由进行干预。
乐沸涛:我个人认为,方法要适合中国的国情,不见得审批就好,也不见得备案就好。作为业主,最终的希望是自己的意见得到比较好的体现,如果有上级主管部门能够起到一定的正面作用,业主心里更踏实。
-议题四发生纠纷业主应该怎么办?
主持人:从目前的情况来看,业主一旦与物业公司发生纠纷,往往采取比较情绪化的处理方式。各位嘉宾能不能为我们广大业主寻找一种理性而又有效的途径来解决问题?
唐波:解决途径应当从权利来源上着手,向业主委员会反映问题,把物业管理公司解聘。
主持人:能不能通过诉讼?诉讼是否存在法律上的障碍?
刘子华:诉讼的成本之高、时间之长是一般人难以承受的。
唐波:作为业主,如果要诉讼,主体问题不好解决。
主持人:单个业主不能提起这样的诉讼吗?
叶林:当然可以提起诉讼,但只能由业主委员会出面提起诉讼。
主持人:提起诉讼的依据是业主委员会与物业公司签订的合同吗?
叶林:对。物业公司实际上是依照契约为产权人提供服务的机构,这一点必须要肯定。但是不能说物业公司所有的责任和义务只能以合同的方式表现出来,这是契约万能论的观点。契约虽然很重要,但权利、义务、责任的范围绝不是一个合同能加以简单概括的,很多事情应该由法律、行规、道德规范、或者职业素质来确定的。
主持人:您的意思是除了合同,还应该有法律规范物业公司的权利和义务?
叶林:其实现在的很多问题只是不守职业常规而产生的,但是不按行规做事,不能由法律来施加压力。完全指望用强制性规范去解决物业管理当中的问题,是极不现实的,或者是根本做不到的。但如果完全以合同为标准,等于是在降低物业管理公司的管理职能。业主委员会再聪明,再有本事,也不如长期以来从事物业管理工作的公司经验多。所以,公约、示范文本、行规都应该发挥调整双方关系的作用,填补合同的不足。
佟强:最根本的解决办法是靠市场去选择。要想真正得到最好的服务,应当是靠市场来选择的,优胜劣汰。业主觉得物业管理公司不好,怎么办?合同期满以后换一家物业公司。最终解决这个问题还是靠法律以外的手段。
-文稿统筹/贾桂茹李昊昕-摄影/汪震龙
本期主持:贾桂茹北京青年报社法律顾问
本期嘉宾:佟强北京大学法学院副教授
叶林中国人民大学法学院副教授
刘子华北京市华伦律师事务所律师
唐波北京市炜衡律师事务所律师
乐沸涛北京市鑫兴律师事务所律师
郭玉涛北京市世联律师事务所律师
刘素京北京青年报社房地产编辑部
余美英北京青年报社房地产编辑部
李少华北京泰利明苑物业有限公司总经理(书面发言)
-本期嘉宾特别观点-
1、真正意义上的物业管理公司是代表并且维护业主的利益和权益的,应该是成立了业主大会之后,由业主大会聘请的,是为业主服务的。
2、物业管理公司没有一定的强制性权力,是无法做好工作的。这种强制性权力不是由政府赋予的,而是由全体业主授予它的。你是为了我们大家的利益而工作,为了大家就一定要限制一些小家的利益。
3、物业公司在某些义务上就是一种行为义务,只要按照法律、合同、或者行业规矩尽到了保护的义务,就算发生案件也不能让物业公司负责。
4、业主委员会与物业公司之间是一种“主仆”关系,而单一业主与物业公司之间只是简单的买卖型平等商业关系。
5、最根本的解决办法是靠市场去选择。要想真正得到最好的服务,应当是靠市场来选择的,优胜劣汰。最终解决这个问题还是靠法律以外的手段。