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专家呼吁采用低税率宽税基的思路确保房产税正常增长
我国现行的房产税设立于1986年,是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。虽然从规模上看,房产税始终是一个小税,但是自从20世纪90年代中期以来,房产税收入规模扩张速度远远大于同期税收总额的扩张程度,房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税,而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说是越来越小。
也正是因为房产税具有不容忽视的增长潜力,房产税正日益引起各方的重视和关注。日前,财政部科学研究所的一份研究报告就明确提出:应尽快推出房产税税制改革。
报告指出,我国现行的房产税税制有四大弊端:一是征税范围过窄,二是两套税制有违公平,三是计税依据不合理,四是房地产税费过于混乱。这些弊端事实上并不仅仅是阻碍了房产税收入的增长,而且对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。
报告建议,目前我国在房产税方面实行内外两套税制。这直接形成了税负失衡格局。现在我国已加入世贸组织,内外资企业公平税收待遇是基本政策思路。因此,我国应首先统一房产税税制,基于此,设计新的房产税税制。
鉴于我国房地产价格偏高的现实情况和有必要利用税收政策刺激房地产业不断发展以缓解房产供求矛盾并有效促进经济增长的客观要求,专家们建议房产税的改革应采用低税率、宽税基的思路确保房产税收入的正常增长。房产税税率可分类设计,对经营性房产,可采行1-3%的浮动税率;对个人房产,可区分两种情况,一般商品房可采行0.1%-1%的税率,由公房转为私房的房产,可采取定额税收,具体数值由省级政府根据本地房产价值情况自行确定,中央政府可提出一个全国平均价格供省级政府参考。
专家们建议,应扩大房产税的征税范围,要把城市自有居住用房和事业单位用房也纳入征税范围。城市内个人购房规模很大,同时通过公有住房制度改革,大部分公房已转变为个人财产。大部分事业单位都进行了改革,其中很多已转为独立的经营单位,这些单位的房产产权拥有者就是本单位,此外一些享受财政补助的事业单位也拥有了房产产权。从理论上讲,财产税就是要对财产课税,特别是不动产,各类拥有不动产产权所有者自然要被列入纳税人范围。
据了解,目前我现行房产税的计税依据分两类:一是从价计税。二是从租计税。从价计税是按原房产值一次减除10-30%后的余值为计算缴纳房产税,这种计税依据暴露出的矛盾是房产原值很难核算清楚,而且减除比例的确定没有合理依据。专家们认为,以房产现值为计税依据牵涉到的核心问题是如何计算房产现值。应委托社会中介机构按照市场规则对房产现值进行评估。评估时要考虑级差地租、建筑材料价格、折旧等因素。参考国际经验,评估可3-5年进行一次,具体年数依据经济周期情况而定。为确保计税依据的完整性和区域基本政策的统一性,今后可直接以房产值为直接计税金额而不必要做出减除。
此外,改革房产税税制涉及到多方外部制度环境优化。首先,改革房产税税制应相应理顺土地的收费和课税。目前我国房地产价格相对中、低收入阶层的收入来讲,处于畸高状态。这在大、中城市表现很突出。房产价格畸高,人为抬高了房产税税基,难免造成房产税负担不合理。为此,有必要在土地买卖方面严厉打击腐败和哄抬物价行为,各级政府应清理土地流转方面的不合理收费。另一方面降低土地交易方面的一些税种的税率。其次,降低房产流转税种的税率。目前,我国房产流转方面的税种税率比较高,而且层层征,不规范。比如契税,特别是大中城市的房产交易环节上的契税税率明显偏高。北京市目前在商品房销售环节规定购买者要负担房款2%的契税。其中超过120平方米的部分契税税率高达4%。这种做法极大地限制了房地产市场的正常发展,有必要通过降低房产交易方面的税费来为房产税创造运转空间。(王擎)