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物业管理委员会简称物管委,是由业主和使用人代表组成,代表业主或使用人的利益,向各方反映其意愿和要求,并监督物业公司管理行为的一个组织。由于各种原因,目前多数物管会还没有发挥其应有的作用,而是走入了误区。
一、误区都有哪些?
误区一,物管会形同虚设。根据北京市房地局小区办的调查与统计,1999年5月底,北京已成立的126个物管会中,能够充分发挥作用的不足10%,特别是一些普通小区的物管会,很多都是有名无实。
误区二,发挥错误作用。这里既包括物管会集体,也包括一些物管会成员。其错误作用通常有以下具体表现:
1、擅自乱用选聘权。根据建设部《城市新建住宅小区物业管理办法》的规定,管委会具有法定的选聘权。但是,物管会对物业公司的选聘权不等同于立即解聘权。上海某小区物管会在没有同原物业公司解除合同及与其协商的情况下,又另外与其他物业公司签订了委托合同,造成“一女二嫁”,两个物业公司共管一小区的局面。
2、营私舞弊。如深圳小区一业主管委会主任上任后,做的第一件事就是让管理公司免去自己的管理费,第二件是要求拿小区车位租金回扣。再如,某管委会的个别委员会接受管理项目的高额佣金的,私下盘算,拉一家与自己有“交情”的物业公司前来“竞争”,甚至私下在外与人注册一家物业公司前来投标。与此同时,他又在管委会内部积极活动,大做工作,里应外合,排挤、诋毁原管理公司和其他有实力的管理公司。
3、造谣煽动,公开对抗。不通过协商或合法程序来解决与他人的矛盾,而是造谣煽动,私下纠集一批不明真相的业主处处为难物业公司,或者到处散布谣言,诬蔑物业公司,扬言要炒掉物业公司,或者以集体拒交管理费表示不满和公开对抗。还有的管委会主任以“主人” 自居,稍不满意,就到管理处大吵大闹,使管理处无法正常开展工作。
4、立场摇摆,往往站在物业公司一边。有一些管委会,他们要么得到物业公司的好处,要么其他某些方面受制于物业公司,或者为了顺利开展工作,忘记了自己的身份,对于某方面的问题,不去与物业公司进行充分协商或理论,而是在某种程度上原谅与偏袒物业公司,以此来换取物业公司在某些工作上的配合或在管委会管理场所、管理资金上的支持。
误区三,不能积极主动地发挥作用。
目前绝大多数的管委会无论在行使权利还是在履行义务时,都比较被动。只要不出大问题,只要物业公司或者业主们不催促、不反映,就不主动去做工作。
二、 为什么会产生误区?
首先,物管会维权意识较差。大多数业主只对物业公司能否满足自己在使用、占有私有物业的安全、方便、舒适及收益等方面的要求感兴趣,而对物业公司为维护共有、公有业而付出的劳动不大关心(但对由此付费却很关心)。而物管会是业主的代表,它同样具有一般业主的思想倾向。
第二,物管会自身素质不高。如果没有尖锐冲突,绝大多数业主对参加管委会都非常漠然。这就使本来需要高素质人才的管委会吸纳不到适合的业主参加。由缺乏相关专业知识,没有足够的精力、热情与责任心的人组成的管委会,怎么能发挥作用?
第三,物管会的法律、社会地位及现实回报与其本身的职能、工作的质与量距离很大。现实中,物管会被理解为公益性的组织,其付出并没有得到业主们的认可与重视,得到的回报也是象征性的。另外,根据相关文件规定,管委会并没有被赋予法人地位,这就使其难以取得应有的社会地位:在大多数业主面前,管委会没有权威;在物业公司面前,底气不足。
物业管理及管委会产生的时间较短,多数业主还需要一个认识过程,需要社会加大宣传,但各方的努力不能因此而放慢。我认为这其中最为重要的是建立一个让管委会能顺利开展工作的法律环境与现实环境,换句话说,一是要尽快解决其法人地位问题,二是要规范其回报机制。