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从1998年以来,杭州每年两次的房地产展销会的销售量一届高过一届。最近结束的2001年“西博会”的人居展,销售量又创新高,成交房产2055套,面积24.14万平方米,成交金额14.19亿元。
目前,杭州楼市呈现一种奇怪的现象:一方面是普通住宅特别是经济适用房建设不热,杭州市区的普通住宅越来越少,现房奇缺;另一方面是大量地兴建别墅,郊区和近郊的别墅建设项目却越来越多。据一些开发商估计,各房地产开发商在郊区和远郊计划建设别墅的土地在一万亩以上,约六七千幢。据杭州市经济信息中心统计,2001年上半年市区真正在售的房子只有60万平方米,其中住宅为37.8万平方米,占商品房销售量的40.55%。据杭州市房地产管理部门统计,2001年已领预售证的别墅面积为6.4万平方米,是上年同期的5.3倍。面对住宅建设项目的失衡现象,业内人士是见仁见智。
(一)认为当前别墅建设机遇大于挑战的主要依据
1、近二三年来别墅销售持续看好。自1990年初以来,杭州的别墅建设一直分为两类:一类分布在之江国家旅游度假区、富阳银湖开发区,由于当时定位在外销上,加之其他原因,大部分项目以失败告终;另一类是近郊别墅,主要集中在城西南,如南都城市别墅、金桂银桂花园等,销售一直看好。近郊别墅市场的热销,加上别墅利润率高,使不少开发商纷纷上马。
2、杭州的自然环境影响。杭州有山有水,有河有江,特别是2001年余杭、肖山两市并入杭州市区,适合建设别墅的地段更多了。作为著名的风景旅游城市,“上有天堂、下有苏杭”,杭州独特的秀丽山水,为人们所向往。余杭、肖山等地邻近杭州的地段,大部分地区自然环境较好,沿江沿山,山型地貌非常适合建设别墅,如果削平山头建公寓还不太合乎实际。
3、“住在杭州”的政策影响。2000年杭州市政府提出了“住在杭州”的政策,随后采取了一系列具体措施,使不少开发商看到了外地人对杭州别墅市场的需求商机。近期的住房消费意向调查显示,当问及为什么在杭州购房时,有84.8%的外地人认为杭州是风景名城,居住环境好;33.6%的人认为杭州是历史名城、文化品位高。
4、居住的郊区化,消费者的年轻化。从城市化的整个过程看,随着城市人口的膨胀和工业的高度发展,交通拥挤、污染逐步严重已成为包括杭州在内的许多城市的通病。而在远离尘嚣、环境幽静的郊区定居,成为许多有条件的城市人理想的居家模式。从全球许多发达国家来看,居住郊区化也是发展趋势。
同时,据调查显示,在购买别墅的人群中,事业有成的年轻人越来越多。如七里香别墅园,开盘四天就有180多位客户订购,而这些订购者几乎都是34~40岁的年轻人,绝大部分有自己的汽车,在市中心已经有一套不错的公寓。他们购买别墅既是为了提高生活质量,也是为了投资。
5、经济发展,居民收入提高,也为别墅建设添了把火。由于银行存款的低利率,投资股市又风险难测,许多具备一定资金实力的群众,都选择购房来保值增值,其中当然也包括买别墅作为投资的。
改革开放20多年来,浙江省GDP年增长速度平均13.2%,居全国前列。据省统计局城调队调查,2001年前三个季度,浙江城镇人均可支配收入比全国城乡居民人均可支配收入多2700元,首次超过广东省、跃居全国首位。杭州与广州、上海、深圳一样,人均GDP已达到或超过4000美元。经济的发展,人们的收入水平也相应提高,为住房消费增添了动力。
(二)认为当前别墅建设挑战大于机遇的主要依据
1、别墅建设热不符合国家住房投资方向。最近建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在接受中央电视台采访时指出“现在地价过高,高档项目上得过多、卖不出去成了包袱,制约了经济发展,还会带来一系列难以解决的问题。这对于地方经济的发展绝对没有好处。”我国目前职工收入还处于低水平,而且贫富差距较大。据有关部门统计,我国城市人口中80%以上为中低收入者。虽然目前城乡个人储蓄已超过6万亿元,但其中20%的人拥有80%的存款,80%的人仅有20%的存款,而且富裕的20%的人多数已经拥有很好的住房。因此不顾及中国目前住房消费市场的特点,盲目瞅着少数有钱人,掀起别墅建设热,在近期是不符合中国房地产市场国情的。“住房建设不要以富人为本”是很有针对性的。
2、郊区住宅特别是别墅建设需要越过几道关。总的说来,郊区房产有其自身优势,自然环境优越,人口密度低,污染少,容易亲近自然。但其劣势也是明显的,首先是交通关。新区必须有公路通达才行,但根据我国土地资源十分缺乏的现实,小汽车加高速公路的模式,未必适合。而且近几年新开工的不少远郊别墅群,其道路的建设问题很难解决,不少主干道仅靠开发商是难以完成的。其次是配套关。郊区特别是远郊区,一般多处于自然状态,政府的基础设施配套项目能否跟上开发商的开发速度是个很大的问题。
3、别墅的建筑形式单一问题。别墅一般都是因地制宜地建屋造景,把住宅当作一个组成单元融合到自然环境中去,在自然环境里“种”房子,而不是在房子周围配景。别墅一般都是依坡就势,随地形起伏而灵活建造的。而当前我国一些地方的别墅建设,由于开发商为追求最大的利润,追求高容积率,其形式都是单调的几种,基本上是流水线型的复式建筑,缺乏变化和个性,根本体现不了别墅张扬个性的精髓。
4、政府对住宅建设方向的主导作用,在近期将使别墅建设热自然降温。由于地方政府积极支持经济适用房建设,杭、甬、温以及大部城市均加大了当地经济适用房的用地数量和建设计划。说明地方政府最关心的是广大中低收入者的住房建设。在主导政策的影响下,杭州市的房价上涨速度开始减缓,外地来杭的购房者也明显减少。
(三)笔者的几点看法
日前,建设部副部长刘志峰强调,要完善经济适用房的供应体系,发展经济适用住房是当前一段时期进一步加快住宅建设,发展房地产业的重点。因此,少数人要把杭州建设成为别墅城市的论点,明显不符合我国的国情。首先是土地资源不允许;其次是职工收入不具备购买高档商品房的条件;第三是发展家庭小汽车也涉及土地和收入等一系列问题。虽然说,近期在宏观条件变化或有其他因素的影响下,别墅建设有利可图,但一个完全依靠国内外少数富有者的市场,其基础是薄弱的。位于钱江一桥附近的一大批空置别墅,最近在推土机和铲车的轰鸣声中接连倒塌。这里共有54幢双层别墅,每个院子里都长满齐人的芦苇、蒿草,建成已经五六年了,但直到现在仍卖不出去。开发商经过核算,低价出售还不如全部砸了再新建小区。这轰隆隆的倒塌声,足以引起目前热衷于在近郊、远郊建别墅的开发商们的深思。别墅建设千万要做好市场调查,要有针对性、有节制地建设,千万不能一哄而上。