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提升房屋产品总体价值
■毛坯房市场的三种人
毛坯房现象似乎是房地产市场的一个悖论,肯定毛坯房的有三种人:第一种是在某些方面具有特别优势的开发商,他们产品中的一些超强卖点足以使人忽略毛坯房的不足和隐患;第二种是有钱有闲并特别注重自我感觉的购房者,他们有足够的时间和财力对自己的房子进行“二度创作” ;第三种是装修公司,他们希望所有的房子都是毛坯房,这样他们有干不完的活儿、挣不完的钱。
否定毛坯房者也有三种人:第一种是具备规模优势的开发商,因为他们有足够的实力和信誉全方位推出精装修房,综合性价比能和购房者的期望值达成一致;第二种是追求消费安全、入住便捷的购房者,他们不想承担自主装修的辛苦和烦恼,因而远离毛坯房;第三种是政府,政府从市场秩序、环境及购房者的整体利益出发,以政策的方式强行规定开发商以后不得出售毛坯房。
■毛坯房并不能全面
体现消费者个性
关于毛坯房问题,社会各界虽然争论不休,政策导向虽已非常明确,但是,毛坯房现象作为一种市场现象,绝不是政策所能准确界定和全面引导的,同时,毛坯房作为房地产消费的一个阶段性特征,涉及到许多行业惯例和专业要求,那些空泛的议论和一厢情愿的呼声并不能对此作出合乎情理的最终
解释。到现在为止,毛坯房议论的核心焦点在于:1、方便入住、解决装修隐患的同时,似乎又抹煞了消费者家居环境的个性选择;2、精装修的房子推出后,消费者对相应的加价有所顾虑,对装修水准有些吃不准。
首先,毛坯房本身并不能全面体现对消费者的个性尊重。因为在材料市场及装修行业中,材料品种成千上万,装修队伍参差不齐,如果房主自己去选材料、找装修队,他在短短的一两个月内是很难甄别优劣的。有一位从事珠宝经营的老板,花200多万元买了一套房,施工队包工包料,效果图画得也很漂亮,但装修完毕后,鼻子都气歪了,因为现场效果和实际效果的落差巨大,他没有认识到“效果图”对眼睛的欺骗性。许多房主在买了房子后,因为对装修公司的装修方案不太放心,又马不停蹄地去参考许多朋友刚刚装修完的房子,无奈房型不同、面积不同,即使把别的装修一模一样地移到你的房子里,也未必能尽如人意。
其次,精装修房屋或菜单式装修恰恰能在很大程度上体现对个性的尊重。如果说自己装修像自己买布去裁缝铺量身订做衣服,而购买精装修房屋则相当于到一个大型服装城去买成衣,合适了你就买,不合适你就不买,一点风险都没有,如果自己买布去做,只能有一个参考标准,而服装城的成衣,是经过对特定人群的穿着特点普遍研究后的结果,制作水平及生产条件远远高于裁缝铺。
再者,作为一个有信誉有规模的开发商,房屋主体的品位是什么样,装修的品位就是什么样,消费者对房子本身怎么放心,就应该对装修怎么放心。
■精装房并不妨碍
消费者追求个性
精装修房屋系由房子主体和装修有机融合,房屋主体的投资明显大于装修投资,若因装修问题赶走了消费者,无疑是因小失大。
开发商在进行精装修时,首先要考虑装修风格与房子主体的对应、平衡及协调,其次要考虑特定人群的普遍审美习惯和居住习惯,在尊重人性的前提下,才能谈得上尊重个性。
所谓精装修房子即使再“精”,也不可能穷尽居住环境的全部,灯饰、窗帘、家具、艺术品等还是由房主自己选择,个性空间仍会得到较大的延伸,精装修房屋在某种意义上只是提供了一个完美的载体,它相当于一部文学作品的情节,而主人自己的布置则相当于对细节的描述,好的情节尊重人性,而好的细节凸显个性,并达到最终的完美。
对精装修的房子售价及安全问题,许多购买者非常关心,并急于想知道装修“涨”出来的那一部分值多少钱,开发商又赚了多少。对一个遵守游戏规则并精于成本核算的开发商来说,可以肯定地认为,精装修的利润率不会高于一般的专业装修公司,尤其对于规模较大的项目,开发商往往遵循“三统”原则:在材料上“大货统购”以降低进价;在施工上“统一招标”以保证装修队伍的水准和规范;在风格上“统合要素”以适应消费者的全方位需求。这样一来,既充分考虑到特定消费人群的接受可能性,又使材料的环保性、耐用性以及工艺的可靠性得到保障,其放心程度又会高于一般的装修公司。这里边更值得关注的是,由于装修的总体质量和房子的主体结构浑然一体,它们会受到开发商共同的服务承诺,这会大大降低自己请人装修的风险。因为即使房主请了最好的装修公司,由于装修者与开发商总存在着不对称的因素,万一装修出了问题,或房屋主体出了问题,最终很难说得清楚,扯皮、打官司也就在所难免。
■终结毛坯房提升房屋产品的总体价值
如果说毛坯房是房屋整体的一个下限概念,在建筑标准上国家有非常明确的规定,那么,“精装修”则作为房屋的一个上行概念,其标准是难以量化的,它是房屋的一种附加值和外延要素,政府不好作出强行规定,一切取决于开发商的实力和高度的自律性、自觉性,好的开发商能做到真正的精装修,而不良开发商却可以借精装修之名变相地算计消费者。
终结毛坯房,不是对“毛坯”这一状态本身的狭隘否定,而是对整个房屋产品价值的总体提升,毛坯房所产生的问题非常多,从短期看,消费者买完房子后,要疲于奔命地张罗装修的事情,而在装修公司、材料供应商面前,他们都不是专家,他们都是弱势人群,在自己主理装修时,哪怕是一套80平
方米房子的简单装修,从选材料、找装修公司、当监工、装完后晾晾风出出气,没有一个月是下不来的。至于200 平方米左右的房子,如果稍微讲究一点,起码得两个月。这还是在一切顺利的情况下,中间万一出点什么事,停工一周半个月是正常的。而且装修的陷阱防不胜防。
如果说这些麻烦一两个月过去也就算了,当你高高兴兴地搬进了新居,可能要不了几天,隔壁的电钻又惊天动地的响了起来。
■装修业可以隶属于房地产业
房地产行业是一个知识密集和资金密集型行业,行业相关的带动系数很大,而装修业只不过占了其中的10%,无论是从规模上、规范上,还是行业的成熟度上看,房地产业都涵盖装修业,在很大的交叉面上,装修业甚至是隶属于房地产业。
究竟谁能成为毛坯房的终结者?这个答案恐怕需要政府、开发商、购房者及各种社会力量共同寻求,但是,在这一市场进步的过程中,有规模实力、良好口碑及前瞻性眼光的开发商似乎更有资格说话。(北京珠江房地产开发有限公司董事长 谢强)