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【预测一】房价进入调整期
杭城房价经历了持续上升尤其是2000年以来的猛烈上扬之后,预计2002年新建商品房价格将进入新一轮调整期,房价逐渐趋于理性。由于市区面积由683平方公里扩大至3068平方公里,郊区房产的大量入市,必然使楼市平均房价下降。但主城内房价下跌的可能性较小,平均价格不会低于4500元/平方米。
随着城市东扩南下的力度加大,主城各区域房价走势也将呈现差异。其中城西、城北房价将滞涨,城东、城南尚有余地。市中心高价住房面临一定压力。
【预测二】房地产开发门槛提高
来自金融方面的消息表明,全国商业银行个人住房贷款余额达4000多亿元,相当于1997年的23倍,且个人住房贷款的不良率不到0.5%,远远低于其他品种贷款的不良率。2002年,金融对个人住房消费市场的支持力度将进一步提高。但从房地产企业角度看,银行在降低贷款风险、保护自身利益的同时,对发展商的实力评定更加严格了,房地产开发的门槛提得更高,这对小型房地产企业来说将是一个很大的打击。
从开发土地角度看,小型开发商“找米下锅”的机遇越来越小。杭州目前实行土地公开招标拍卖,且半年内需付清土地总价,惟有资产雄厚的开发商才有可能胜出。从2001年的土地竞投结果看,27幅土地中有9幅总价在1亿元以上,其中有6幅的地价总价在3亿元以上。由此可见,房地产开发已真正开始进入资本与实力比拼的时代。
【预测三】热点区域转换
2002年,杭州将进一步加快“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市化实施战略,市区将形成“东动西静南新北秀中兴”的新格局。在这一重大战略方针的指导下,房地产将呈现区域分散、热点转换的发展格局。
从一级市场看,城东、城南及郊区土地的供应在2001年都有较大增长,今后仍将呈增长趋势。预计2002年上述区域楼盘供应量都将有明显增加,而城东、城南楼盘更为市场看好,将代替城西成为新的热点区域。与此同时,由于轨道交通方案的出台,沿线地块将升温。2002年两大最具升值潜力的住宅开发片区———三墩、下沙将显山露水,吸引市场不少目光。
【预测四】个性化物业增多
由于近两年杭城楼市销售情况好,开发商变得有点浮躁。不少楼盘只关心一时的主流需求,只求获得最大利润,而对市场的变化及趋势缺少研究,造成供应结构失衡。甚至出现了不是需求引导供应,而是供应决定需求的怪现象。随着市场环境的变化,2002年顺应市场需求,突出个性营造的楼盘将增多,例如旅游景观房产、酒店式公寓、精装修公寓、单身公寓、老年公寓等。开发商将会在产品定位、个性营造方面做出更多适合细分市场的努力。
【预测五】豪宅市场压力明显
人们将2001年称为“别墅年”,因为这一年杭州别墅的在建量及待建量实在惊人。据杭州市经济信息中心房地产部统计,目前别墅物业的在建量超过3万亩,供应明显过大。
2002年以市中心高价住宅、江景住宅、郊区别墅为主,价格在80万元/套以上的豪宅市场,供应量将有较大幅度的增长,本土及外地富裕阶层对此类物业的需求也将有所增加。但作为金字塔塔尖产品,这类物业的需求量毕竟有限,压力相当明显。
【预测六】二手房市场回暖
与2000年相比,2001年杭州市区二手房的成交量增长了一倍,平均成交价格增长了25%。随着有关政策措施的进一步推动,以及市场成熟度的加深,预计2002年二手房成交量将有较大幅度增长。由于二手房房源仍将以主城区为主,且成色好的房源供需两旺,其价格将呈坚挺之势,估计还会有小幅盘升,但增长幅度会低于2001年。(石利群 何俊民)