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2001年,杭州市区经济适用房建设用地供应达1000亩以上,开工建设114万平方米,年开发量为历年开发总量的70%;杭州周边郊区储备的土地则已达到万亩以上,按开发周期来测算,今年我市的远郊房供应量将占总量的10%。这意味着我市原先单一的商品房住宅格局已经被打破,未来几年将呈现商品房、经济适用房、远郊房产三足鼎立的局面。
长期以来,商品房一直占据我市房产市场的主导地位,其供应对象为有一定资金积累的中年人和前途看好的青年人,以及一批资本投资商人。目前的房价现状是,市场上供应的商品房均价已达4500元/平方米,经济适用房在2900元左右,远郊房产为2500-3000元。值得注意的是,商品房与以前同类同地段的经济型房价比,只相差300到500元,在商品房的价格发生拐点上升后,现已将原有经济房与商品房差价扩大3倍。
从统计资料反映,商品房价格不断上升,消费量却在逐渐下降。然而它的供应量、建设量反以20%的比例呈逐年增加的趋势,这样就产生了一批库存房产,并在环境质量、房价性能比较差的房产中产生。如今,市区居民家庭年均收入为3万元,中高收入为6万元,而一套商品房总价在60万元(房价收入比为10倍),在此前提下,按相关理论,能够维持房产市场繁荣,能得到流通的是环境质量较好、房价合理的房产。据省城调队最新调查显示,房价高低仍是人们选择住宅的首要因素,未来5年内,我市将有73%的家庭暂不考虑购房,其中认为价太高的占38.8%。由此看来,影响房产市场的趋势还是在开发商本身,特别是在外部开发条件不断变化的情况下,要保房价稳定,供需平衡、适度,开发商的理性投标、寻求投资新出路,显得尤为重要。
随着经济社会发展、行政区划调整和城市化进程的推进,人们的地域概念开始转变,从而对住房的消费观念也有所改变,于是,远郊房产应运而生。备受开发商青睐的远郊房产在经历了从2000年下半年开始、约一年左右的圈地运动后,今年达到了高潮。其中,余杭圈地量从起先以亩计发展到了以平方公里计。目前,远郊房产产品已揭开面纱,开始面向市场销售。消费对象是那些资金积累丰厚,不以使用为第一要素,而以资本投资、休闲生活需要为主者,以及周边少量工作者等群体。
从居住环境来说,远郊房产优势在于宁静、开阔、空气新鲜,故吸引着大量享受生活的市民购买。而且,在此前我市长期存在3000元/平方米房产供应稀缺的矛盾,加上市区供应地量少、价高,一旦有像远郊房产这样的产品出现,需求必然在短期内释放。随着远郊房产应具备的交通网络和商业、教育,以及生活配套设施的不断完善,今后几年,远郊房产项目将成为我市热销楼盘的重要组成部分。
但是,不论是商品房,还是远郊房产,它们的绝对价格和区域比较价格都相对较高,限制了经济收入稳定、有限的消费群体。因而从扩大内需而言,急需产生低价位的住房。经济适用房的推出,充当了直接影响我市房产开发格局的主力军。它带着社会福利性质,以需求为中心,是当前和今后住宅建设的重点。经济适用房的建设,既满足了中低收入居民家庭的住房需求,扩大了住房消费,又改善了住房供应结构,有效地平仰房价,防止产生房产“泡沫”,具有综合的社会经济效益。此外,低价商品房(价位在3000到4500元/平方米)对我市来说还是空白区。目前在这一空间中活跃的只有市区二手房。(王成 叶建良)