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密度之争是楼市一个热门话题,高有高的理由,低有低的道理,近来TOWNHOUSE的大行其道和郊区化的进一步延伸使低密度住宅成为楼市主流。而在熟知的高低密度说法中突然冒出一个“适密度”,不知又当何解。“适密度”理论的推进者太合地产(集团)公司常务副总经理李长山。
适密度与高低无关
李长山对“适密度”一言以蔽之,即住宅密度要和当地的市政建设投资总额、市政配套相适应,这样的密度可以称为适密度。据他介绍,适密度和高密度、低密度在名词解释上没有任何关系,高、低密度是指建筑容积率,是技术问题而不是经济理论问题,适密度属于经济理论范畴,是否适密度和项目所处区位有关,和项目本身的密度无关。在已经成形的成熟社区开发项目,比如北京欧陆经典,周围的大市政配套已经基本成熟,土地价格到了300万一亩的高度,即周边的配套成熟后,这块地就值300万,因此建筑密度必须提高,否则开发公司就要赔钱。
适密度使地段论尘埃落定
地段对于开发商和购房者来讲都具有非常重要的意义,曾有开发商将开发的重要条件列出三条,第一是地段,第二是地段,第三还是地段,但李长山认为,地段论只是讲一个笼统概念,并没有讲出一个可以使购房人的经济意识得到提升的量性的方法。而开发商的使命不仅仅只是盖房,还应该启发人对房子的认知程度。
李长山认为适密度理论实质上是讲住宅投资和市政配套的投资相适应的程度,用这个理论来指导购房,它可以衡量这个物业未来在这个地区的增值幅度,增值潜力是大还是小。适密度住宅和周边的市政配套环境有一个综合适应的指数,以适密度住宅理论指导购房人的购房行为,如果对适密度住宅把握的好,购房人会知道这个房子未来会赚钱还是赔钱,就可以来拍板决定。有的人买房是一种投资行为,但好多人在持币待购,不知道买哪个项目合适,不一定是市场缺乏对路的产品,实际上是由于购房者对投资收益的分析比较模糊而不敢下定决心。这一理论会告诉购房者到哪里买房,把空泛的地段论转化成可以量化的分析,指导购房者买那一种物业几年后的增值幅度会有多大。
适密度击破“鸡毛概念”
对于盛行于楼市的概念风,李长山深不以为然,他认为概念是空洞的、脱离价值观的东西,戴一个帽子就是一个概念。它只是在一定程度上引导消费,并没有经济基础作支撑,北京的房地产商拿根鸡毛都可以做概念,其实是一种泡沫概念,一阵风就可以把它吹破,房子价值就会一落千丈。概念泡沫提升价格,催生的是空中楼阁,而真正的价值、增值幅度,含金量还是由实在的指标决定。李长山认为要研究一个以经济作支撑,购房人可以明确知道物业未来升值空间的理论,现在购房人应该买什么样的房子?应该是大市政的投资总和和目前的投资量有比较大的差距,但基本配套已经到位,总体的完善还远远没有到位,而且尚未进行的大市政配套正在政府的实施计划当中,这样地区的房子价值定位都比较低。现在买这样的房子,三五年后,随着大市政建设的迅速到位,房子会迅速实现升值。
亚北潜力无限 方庄升值无望
李长山介绍,适密度的核心是物业所在地的大市政配套应该与物业价位相适应,如果不适应,物业和大市政配套的投资总量是成反比的,大市政投资的总量越高,物业的增值幅度就越大,大市政投资总量越低,物业升值幅度越小。按此理论他对亚北和方庄两个区域做了分析。亚北地区房价目前在6000元左右,目前亚北的房价和大市政配套还不相适应,大市政投资低于房子的投资额度。但1800亿正在投入当中,当投入到位了,投资总额一旦和房价相适应,那么已经买的房子升值空间就大了。亚北2008之前会有一个辉煌的开发前景,等包括轻轨线的所有设施都建设完善以后,那里的房子7000元一平方米就买不到了,肯定突破一万。因为投资总量大大增加,大市政把它托起来了。但东南三环的方庄就不行,因为它的大市政投资已经基本到位了,路网、管线十年之内也不会有大的变化,现在的房子是均价5000元左右,但它的增值空间就不大,因为房子自身的价值已经确定,实现增值不是靠自身,而是靠周边的环境中新的增值因素的不断注入。(张光燕)
背景链接
“适密度”住宅开发理论是近年来在美国全美住宅建造商协会(NAHB)倡导下发展起来的一种科学的住宅开发建设理论。其核心特征是:
1、住宅价值的决定因素与所处区域的基础设施投资总量有密切的关系,住宅建设的密度要与所处区域的基础设施总量相适应,住宅建设密度超出相对应的基础设施投资总量的,住宅的保值和增值会有问题;住宅建设密度低于相对应的基础设施投资总量的,住宅的造价会高于它的价值。
2、在成熟的市场经济环境里,人类居住的舒适度评价与个人的经济状况是密切相关的,个人支付能力与TOWNHOUSE相适应的人选择独栋住宅会使他经常处于经济状况紧张的压力之中,同时他还会失去很多其他方面的生活享受,其个人综合生活品质的评价指标会出现下降;反之,个人支付能力与独栋住宅相适应的人如果选择TOWNHOUSE,良好的经济状况和心理前景预期会给家庭带来更多的活力。在住宅市场化的初期,往往出现人们倾其所有购置尽可能高级的住宅的现象,无情的经济波动会逐渐清除这种市场泡沫而让住宅建造商看清本质。