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不久前,一位姓胡的购房人签买房合同时遇到了这样的事情:开发商开发建设时期遗留下来的房屋设计、质量问题,统统推给了还未承接物业管理的公司,开发方声称,一旦交了房,房屋出现的大多数问题均由委托的物业管理公司负责。此举引起胡某的疑虑:如果因开发商建设隐患引起房屋内部损害,责任究竟由开发商承担,还是由物业管理公司负责?
■开发商只建房卖房,物业管理公司才负责小区管理
由于胡先生购买的是1994年开发建设,目前被称作是空置房的一处项目,因此,房屋的一些问题便已暴露出来。墙体已有明显裂痕,且有渗水现象,虽然问题不大,但胡先生亦表现出担忧,他要求开发方负责免费维修,并在拟订的补充协议中开列了“如因裂缝、渗水导致房屋受损,开发方将负责一切损失赔偿”的条款,但开发方未置可否,声称:“等你入住了,物业管理公司会给你维修的。我们只负责建房和售房,物业管理由专门的公司负责。”
当胡先生找到该小区的物业管理部门时,得到的答案却是,交房以前,房屋出现问题由开发商来负责,房屋交由住户使用后,出现的问题才由物业管理公司负责,如开发方无能力维修,可通过拨款的方式,将维修费划给物业管理公司,物业管理公司来负责维修。目前,胡先生仍然奔波于开发商与物业管理公司之间找说法。
■好的小区,开发商与物业管理公司共担风险
虽然时有开发商与物业管理公司因纠纷而互相推委的事情发生,但不可否认的是,目前北京市大多数比较完善的小区,住户家中发生维修事宜,问题出在哪儿,开发方和物业管理公司责任分明,各司其职。
据北京均豪物业管理有限公司工程部马先生介绍,一般在物业管理水平较为到位的小区,开发商在交房后与物业管理仍然有很大的联系,因为小区内许多建设时期遗留下来的问题,后进驻的物业管理公司并不是很了解,需要开发商一方协助,比如一些年头较早的小区,用电走线达不到目前居民生活的用电标准,仍然用铝线,居民家中的电器如果多一些,很容易发生断电、掉闸现象,这就需要开发商将当初的布线图纸提供给物业管理公司,物业管理公司依据图纸改为铜线布线,这笔费用大多由双方共同担负。
■开发商交房后对于物业管理需有法约束
前几年,记者曾采访过一居民家中天花板塌落砸坏屋内设施的事情,原因就出在开发商建完房直接退出小区,而将不少隐患留给了物业管理公司,后者见这些隐患维修起来投入很大,在与开发商协调不力的情况下,对此不闻不问,最终导致事故发生。
近两年来,北京市小区物业管理水平取得不小的进步,尤其是有关部门大力提倡的小区物业管理采取招标法确定物业管理公司,这些举措将会给北京市的物业管理业带来美好的前景。
然而,由于开发商建设时期遗留下来的问题,如果全部推给物业管理公司,那么所有善后工作都将变得混沌不清,各项举措亦难以进行。因此,有关人士指出,必须通过制定相关的法规来约束开发商的这种行为。
无论从购房合同还是物业管理合同中看,总共数十条条款中并无一项有关开发商与物业管理公司如何进行交接的具体条文。北京市小区办一位人士说,由于北京市的物业管理行业相对于许多物业管理业相对发达的城市还比较落后,开发商与物业管理公司的界限太过分明,而好的物业管理应是双方共同营造的。相信随着行业不断发展,这种现象终究会得以解决。